离婚后卖房算满五唯一吗

如何确定房子是否满五唯一

在二手房交易过程中，满五唯一的房子比较受欢迎。满五唯一也就是满五年且唯一住房的意思，根据国家的现行政策，满五年而且只有一套住房的免征个人所得税。

“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语，也就是满五年且唯一住房的意思。满五唯一中的“满五”是指不动产权证书上面的登记日期满五年或房产证上面的购买日期;“唯一”则是指业主以家庭为单位，在该单个限购城市内登记在不动产登记中心只有这一套房子，但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

1.满五年的判定

(1)普通商品房

普通商品房判别是否满五年的方法，不动产权证书上面的登记日期满五年或房产证上面的购买日期。

(2)其他类型

其他类型的房产以继承和赠与的房产为主。

继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要提供原房产证和继承公证材料。

赠与的房子又分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点;如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。

财产分割、夫妻更名所得房产以原购买日期为准。

2.“唯一”的判定

(1)什么叫做以家庭为单位?

购房人及其配偶、未满18周岁子女计算为家庭成员(与户口是否在同一个户口本无关)，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下。

(2)家庭唯一住房，是指以家庭为单位，家庭成员名下独自拥有或与他人共有的(不管所占份额多少)房产的套数在该单个限购城市的不动产登记中心所有备案的房屋只有一套。其中家庭已拥有的房产包括已取得房产证的房产和已在不动产登记中心所有备案的但尚未取得房产证的房产。

购买“满五唯一”的二手房并非那么便宜，你忽略了一个重要的问题

昨天一位网友问我，玖哥，买二手房的时候，真的只有买“满五唯一”的房子才算便宜吗？

我就问他，这个问题谁给你说的？

他说，我常常在网上看到的文章、视频都是这么说的嘛。说买二手房一定要买“满五唯一”的房子，这是首选，价格便宜，并且昨天到某小区去看房，中介也强调这套房是“满五唯一”，所缴纳的税费比较少，是小区在卖的房源中，性价比最高的一套房。

说买房要首先选择“满五唯一”的二手房，其理由是因为价格便宜，这对于购买二手房来说，是一个片面的问题，这里我们分析一下，为什么是一个片面的问题。

按照字面上的理解来看，就是说这套房已经有“五年”了，并且是“唯一”的一套住房。

怎么来计算是否满五年呢？

一般来说，是以契税发票的时间为准。契税发票上的时间有五年了，那你这房子就叫已经满五年，这个很好理解。

有的地方是以产权证上面的时间为准。在你和开发商签订《商品房买卖合同》后，开发商就会代为你缴纳契税，而产权证是在开发商交房半年后才会办理。

因此，产权证上的时间要比契税上的时间要晚，这对时间要求更高。

具体你所在的城市以哪个时间为准，你可以咨询当地的不动产登记中心或者附近的房地产经纪人。我是重庆的，重庆是以契税发票上的时间为准。

“唯一”又是什么意思？

就是你家庭在本城市行政辖区内只有现在居住的“唯一”的这套房。

在重庆“唯一”的界定也包括你在区县和农村是否有住房，如果你在农村或者其他区县有住房，就不算“唯一”。

这里要注意，“唯一”的判断是以家庭为单位，而不是以个人来判断。也就是说，产权证上不管写的夫妻谁的名字，都是家庭拥有的住房。如果夫妻拥有的只有“唯一”的住房，那就是“唯一”；如果有几套房，不管你是婚前购买还是婚后购买，都不是“唯一”。

简单的理解，“满五唯一”就是你家庭拥有的这套住房已经满“五年”并且在这个城市就只有“唯一”的这套住房，就叫做“满五唯一”。

“满五唯一”的直接影响就是在产权交易的时候，是否能够免除个人所得税。

在二手房产权交易的时候，缴纳的个人所得税是1%。如果你买的这套房200万，那缴纳的个人所得税大概是2万元。

如果你这套房满足“满五唯一”的要求，那这个人所得税就可以免除不交，这样就节约了2万元的交易成本；相反，如果不满足“满五唯一”的要求的要求，就要缴纳2万元的个人所得税。

并且这“满五”和“唯一”是两个必须的条件，缺其中一个条件，就不能免交个人所得税。

这就是为什么很多人说，买二手房要买“满五唯一”的房子更便宜的原因。

从表面来看，“满五唯一”的房子能够免除个人所得税，节约了购房成本，但你忽略了房子总价的问题。

在二手房交易中业主报价的时候，他也计算了这套房的交易成本的。

如果这套房不是“满五唯一”，要缴纳个人所得税，就会增加买家的交易成本；如果这套房满足“满五唯一”的要求，免交个人所得税，那买房的人，就降低了交易成本。

业主根据这一情况，在出售二手房报价的时候，就会考虑“满五唯一”的因素：满足“满五唯一”，不交个人所得税，交易成本低，报价就高一点；相反，不满足“满五唯一”，要交个人所得税，交易成本增加了，报价就适当的低一点。

我曾经就遇到这样一个问题。

在同一小区同一户型的一套二手房出售，A房价格166万，满足“满五唯一”的条件，免交个人所得税；B房150万，不满足“满五唯一”的条件，缴纳1.3万元的个人所得税。

B房不满足“满五唯一”比A房满足“满五唯一”价格便宜16万元（看下图），最后节约总的交易成本14.7万。

两套房，如果你是买房的，你遇到这个问题，你会怎么选择？当然是选择B房不满足“满五唯一”的这套房嘛，这套房虽然要缴纳个人所得税，但业主卖的价格本身比较便宜，加上交易缴纳的1.3万元个人所得税，总的交易成本还是要节约14.7万。

就因为“满五唯一”的二手房免交个人所得税，就判断这房便宜，这只是看到个人所得税这一个方面的问题，忽略了房子总价的因素。

购买一套二手房要判断是否便宜，必须综合考虑购房成本，包括房子的总价，后续交易税费，居间服务费等因素。

二手房满五唯一，唯一是什么意思

一、二手房交易要交哪些税？

二手房交易过程中需要交纳的税费主要包括：契税、增值及附加税、个税、中介费、土地出让金等。其中中介费一般为房款总价的1~3%，土地出让金是经济适用房等特殊性质的房屋需要交纳的。

二、买满五唯一的二手房能省多少钱？

在二手房交易税费中关键税费主要为契税、增值税、个税三个部分，这三个部分都跟满五唯一有着很大的关系。我们可以举个简单的例子：

小张首次购房，该二手房面积为80平米，网签价格为200万元。他需要缴纳的税费为多少？

从上表中很明显的可以看到如果购买的二手房符合满五唯一，仅需要缴纳契税，增值税及个税都可以免征，能节省一大笔支出。不满二、满二、满五唯一的差别主要是增值税和个税两个方面。

说明：

1、各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。

2、契税的税率为下图所示（在北上广深购买二套房，契税不享受优惠政策，按照3%的税率征收）：

3、个税的计算一般有两种：

第一种为差额×20%，差额一般指的是计税价格-原值-相关税费-合理费用；

第二种为计税价格×1%（非普通住宅为计税价格的2%或3%）。

三、如何判断二手房是否满五唯一？

满五唯一包括两个方面的概念，“满五”和“唯一”。

“满五”：购房者拥有房屋的时间大于等于5年。那么这个日期从哪天开始计算呢？

商品房、经济适用房以契税票填发日期或房产证登记日期为准；已购公房有三个标准：距房产证填发日期满五年或距原始购房合同签署日期满五年或距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年；继承房产按照原房产证为准计算。

“唯一”：以家庭为单位，家庭成员名下在该省份内登记在房产局的有且只有这一套房子（家庭成员指本人、配偶及未成年子女）。