夫妻怎么买二套房划算

我第一套房子全款无贷款，想抵押用来全款买第二套房，划算吗

你好坐标北京，做金融贷款行业多年

抵押首套房,来全款买二套是当下最适合的方式，把名下的固定资产盘活，发挥更多的价值

以北京为例买二套，众所周知普通住宅首付需要6成。确实6成首付，随随便便一套房也得个几百万吧！那么问题来了，购房资金不够该如何解决？

一：信贷法——不上征信的贷款

银行“不上征信”的信贷是怎么回事，这个问题我在之前的文章做过详细介绍。产品最大优势是在征信上体现为信用卡而不是贷款，不显示支取金额从而达到隐形负债的目的，不影响房贷审批。目前，此类产品个人最高能贷300万，夫妻双方最高600万。

二：垫资法——后期信贷置换

垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是首付款找人或专门垫资机构垫付，房贷审批成功后，再去办理成本低的消费贷置换。优势是后期选择信贷的方案多，先息后本、成本低的产品都可以选择，因为不用担心影响房贷。

三：抵押已有房产——资产变现

如果名下已有房产，符合抵押条件的，可以去银行抵押。变现的资金可以得到充分利用。目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务。年化4.8%左右的成本并不高，最重要的是能贷20年，还款压力小。

总结全款房抵押和按揭有哪些好处和优势？

（1）可议价空间；房屋全款购房一般业主都比较向往，购房价格可谈价格很充裕。

（2）可节省税费比例；全款购房不用在意网签价格，税费往往都能省下来一笔资金。

（3）按揭利率比较高：首套年化5.2%，二套5.7%，抵押贷年化3.85%—4.35%最长20年,名下有真实经营公司利息低至3.65%。

（4）可贷金额高(按揭；二套可贷网签价4成，抵押贷可贷额度：评估值的6到7成）

（5）能助您以最快的速度锁定心仪的房子

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两口子名下有2套房，买房还享受了首套房优惠，咋个做到的

「首套房」这个听起来似乎是很「吃皮」的概念，近年来逐渐在群众中流行起来。大家也许都听过，给人的感觉就是：

如果买房被认定成「首套房」，就会享有诸多优惠措施。

那「首套房」究竟是什么?

被认定为「首套房」有哪些好处？

成都的「首套房」又是具体如何认定？

笔者在此为大家做一个梳理，希望能对近期有买房需求的朋友有所帮助。

根据国家的认定标准，首套房是指购买仅拥有一套住房，简单来讲就是

个人所购买的第一套住房，

再往上就是二套房、三套房。

根据中国人民银行规定，我国购买首套房的城市居民，在办理按揭贷款时可以享受国家提供的优惠政策。

在贷款买房的时候，对于首套房和二套房，银行会有不一样的贷款政策，其中首套房往往能享受更多优惠。

1、首付比例更低

购买首套房的首付比例比二套房低。比如首套房首付比例是房价的30%，那么二套房首付比例至少是房价的40%。现在房价越来越高，想要攒足首付款都很不容易，10%的首付差异对很多年轻人来说也算一笔不小的金额了。

2、贷款利率更优惠

现在大多数城市中，首套房贷款利率为基准利率上浮10%，而二套房贷款利率则为基准利率上浮20%。

3、减收契税

房屋产权发生变动时需要向新业主征收契税，税率一般为3%-5%。首套房可以享受契税减免优惠，比如对于首次购买的面积在90平米以下的普通住房，税率仅为1%。

既然首套房贷款可以享受如此优惠的政策，那么关于首套房的认定标准是怎么样的呢？现在各个城市关于首套房认定的标准各有差异，主要分为以下三种。

1、认房不认贷

认房不认贷的意思是，只要购房者名下无房，不管以前是否办理过住房贷款，都是认定为首套房。

举例：刘姐曾经贷款买过一套房，贷款结清之后就将房子转卖给别人了，那么现在再次申请房贷时，银行查看他名下并无房产，所以认定为首套房。

2、认贷不认房

认贷不认房的政策在银行办理房贷时，会考虑借款人的历史贷款记录，只要房贷都结清了，那么再次贷款买房时就按照首套房认定。

举例：王哥之前没有办理过房贷，但是名下有一套全款房，那么现在办理房贷，银行看王小姐没有房贷记录，就会认定为首套房。

3、认房又认贷

贷款买房时，如果借款人名下无房或者没有住房贷款记录，都将被认定为首套房。“认房又认贷”需要同时审查借款人的住房和贷款情况，是三者中最严格的认定标准。

举例：吴小姐20年前贷款买了房，后转卖给别人，并且名下有一套全款房，那么现在办理房贷肯定不能认定为首套房了，甚至可能被认定为三套房。

贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。

贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。

夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

看起来，「首套房」认定是一项较复杂的工作，希望笔者的整理能够帮助到大家。如果用较简单的方式总结，基本可以这样归纳：

?单身?

如果你单身且名下现在无房，那么你无论以前是否有过房，再买房都可被认定为首套。

?夫妻?

1、夫妻双方其中一方在结婚之前名下已经有房，但是没有贷款记录；另一方在结婚前名下没有房，但是有贷款记录。结婚之后购房申请贷款的算首套房。

2、夫妻双方其中有一方在结婚之前使用商业贷款购买了房屋，另一方在结婚之前使用的是公积金贷款购房，两人结婚后想要用夫妻双方共同名义贷款，如果贷款已还清，借款机构可以根据借款人偿还能力以及信用状况等把握贷款利率以及首付比例。（具体情况以夫妻婚前实际情况为准）

?离异人士?

适用于第一条，单身标准。

一直以来，国家对于房地产行业的态度一直没变——「房子不是用来炒的是用来住的」，所以房贷政策只会越来越严，以后对于首套房的认定也将逐渐倾向于“认房又认贷”的标准，到时候想要享受首套房优惠政策恐怕会很难了。

因此，笔者提醒大家，如果想买房，就请加快节奏啦。

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实录：按揭买二套的我后悔了

地区：坐标北京

当事人：杨女士夫妻二人

详情：为了孩子上学，杨女士夫妻二人在今年购买了属于他们这个小家庭的第二套房产，位于海淀上地西里的某学区房。房子买是买是，可中途的一堆糟心事，杨女士到现在说起来都是后悔不已。二套房高达80%的首付，年化5.7%的商贷利率还有订房前看房主的脸色，抢房的艰难～杨女士和我聊完之后说了一句，要是早点遇到你就好了

业内今年有一句话很火“如果今年你还选择按揭买房，那你趁早别买了”

以北京地区为例，首套普通住宅首付35%，非普通住宅首付40%，商贷利率5.2%；二套普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%，商贷利率5.7%。而今年北京地区的抵押贷款年化利率3.85%，最高可贷7成，不仅每年省了将近2%的利率，而且还降低首付成本和还款压力

下面我就详细和大家讲讲买房这回事

买房的人群一般分为两类：首套刚需和二套

1??首套刚需的朋友们首先要明确两点问题是用公积金贷还是纯商贷。如果是公积金贷就没必要全款买再抵押了,因为首套房的公积金贷款只有年息3.25%,目前来看没有比这个还低的了。

如果组合贷也没有必要，因为组合贷综合利率也就年化4.3%（做抵押经营贷需要找中介，这时就会产生中介费，综合下来其实差不多，当然如果金额大的话，单笔单议）

如果只是纯商贷的话是完全可以考虑全款买再抵押的。北京首套商贷利率5.2%，抵押贷款利率3.85%，以贷款300万为例20年节省利息将近80万

2??购买第二套房产

按揭：首付60%-80%，商贷年化利率5.7%

全款买再抵押：最高可贷7成（相当于首付30%），年化利率3.85%

【全款买房贷款优势】：

1、成数高：由于主要的一二线城市多数需认房认贷，所有在被认定为二套房的情况下，非普通住宅首付一般需要7成，而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%。

2、买房议价空间大：由于是全款买房，付款方式好，多数可与房东砍价

3、节省税费：多数按揭贷款银行只认定网签价格，部分买房客户希望按揭贷款金额可以大一些，那房产的评估价格就必须提高，提高的同时就代表着税费的提高。全款买房再抵押可按照市场成交价格作为评估价格，最高可贷7成。

4、节省利息：目前二套房利率为5.7%，全款买房再抵押利率为3.85%，每年最高可节省1.85%。以贷款金额300万为例，每年最高可节省5.5万利息。

很多朋友说了，我要是有钱全款买我还按揭？那下面我再说一下凑齐全款的几种方式：

1.抵押首套房产，让已有资产最大程度的变现。若首套房产有按揭且有余值，需按揭还满一年以上可以再次抵押，也就是二抵。

2.信贷法，夫妻双方同时办理先息后本的信用贷款。先息后本，利息成本低，提前还款无违约金。例如贷款100万，一个月利息才5000块钱左右，而且是随借随还，简单方便。（后续可以考虑房屋抵押贷款，贷出来的资金可以还上信贷）

3.垫资，垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是首付款找人或专门垫资机构垫付，房屋过户后，直接去银行办理抵押贷款，还上之前的垫资款项。这种方法主要把控点在于整个流程和办理周期。

还有很多朋友遇到首套房首付资金不足等等的问题，下期文章我将继续给大家分享解决方案～敬请期待哦