兄弟姐妹房屋归属协议

分家析产中房子归谁

简要案例

原、被告系母子关系

，系争房屋最开始由原、被告共同居住，因被告要结婚，原告于2015年3月搬出系争房屋，后双方因生活琐事发生纠纷，甚至报警，原告现对被告失望之至。系争房屋以

60余万元

的价格购买，原告支付首付、中介费、契税、保险费等共计约

万元。原告主张，虽然银行贷款的主贷人是被告，但实际上由原告还款。

原告起诉，请求法院判决依法分割系争房屋，要求系争房屋归原告所有，由原告支付被告折价款。

诉讼过程中，被告提出实际由被告付款的相应证据，法院予以认可。法院查明，涉案房屋登记在原、被告二人名下，为共同共有，并委托评估机构对涉案房屋进行评估，

市场价约为300万元

。另，

被告在他处有住房

法院观点

我国相关法律规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。原、被告虽为母子关系，但近年来关系恶化，数次发生冲突，矛盾激烈，

共同共有系争房屋的基础已丧失

。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且

考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

综合考虑原、被告对系争房屋的贡献大小以及实际生活需求等因素

，法院

确定系争房屋产权归原告所有

，由原告支付被告房屋折价款120万元，被告于原告付清款项后十日内配合办理过户手续。

相关法条

《物权法》第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

《物权法》第一百条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

时兵观点

1、分家析产纠纷的前提是财产共有，一般是基于家庭原因共有，往往是兄弟姐妹之间或父母子女之间的家庭矛盾引发的纠纷，或者是离婚纠纷中未对财产进行处置，导致婚后再行诉讼。兄弟姐妹之间的诉讼多是涉及到父母的遗产，父母子女之间则往往涉及到动迁。

2、确定房产归属时，

应当考虑到房产的资金来源（如为购买所得）、为共有房产作出的贡献（拆迁所得）、得方一方能否支付对价、是否有房屋居住、照顾老人小孩、公平原则等因素。

此类纠纷往往需要得房一方支付对价，该对价的具体数额由法院根据系争房屋的市场价格以及各自贡献大小等因素核算确定。如果是调解结案，双方协商一致即可。

3、简单而言，分家析产有有实物分割、变价分割、作价补偿三种形式，实物分割主要针对动产，房屋在属于农村住宅、一方无支付对价能力等情况下也会采取实物分割形式，判令各部位的归属。

房产析产较多的是本文案例中的作价补偿形式，即得房一方支付对价

。如果在双方都没有支付能力的情况下也可以采取将房产出售分割价款的形式。

4、分家析产纠纷实践中相对比较复杂，本文选取的只是最简单的案例类型，周时兵律师提醒，一定要具体案例具体分析，如有纠纷请尽快携带相应材料咨询律师。

案情精析 父母百年后的协议有效吗

章先生的父母共育了他们四个兄弟姐妹，章先生是老大，父母在十多年前就过世了。

父母过世后，家里的大事由章先生来作主。其他事还好说，主要就是父母留下来的老房子的事，处理不好，就会引发兄弟姐妹间的纠纷。

经过一番深思熟虑后，章先生召集兄弟姐妹，就关于老房子的事开了一个家庭会议。当时章先生提出，老房子虽然为公房，但是是祖传下来的，现在父母都走了，就应由四个子女平分；现在由于其他兄弟姐妹在上海都有地方住，而大妹从外地回沪，暂时没有地方住，还刚离婚，为了照顾她就由她住在这套房子里，直到她在他处购房为止；以后公房出售购买为产权房的所有费用由大妹出，等于是付房租了，但房屋产权仍属于四个子女共有，每人四分之一。

大家都同意了章先生的建议，于是章先生当即以他的提议为内容，起草了一份《家庭遗产处理协议书》，四兄弟姐妹都在这份《家庭遗产处理协议书》上签了名字，摁了手印。之后，家里的老房子就由大妹居住生活。

这样相安无事多年后，一次偶然的机会，小妹发现大妹已经将老房子出资购买为了产权房，而且还打算瞒着其他人出售老房子。于是章先生、小弟和小妹作为原告，将大妹告上法院，要求依据《家庭遗产处理协议书》的约定，确认老房子的房屋产权由四兄弟姐妹共有，四人各占有四分之一的产权。

庭审中，大妹提出老房子是公房，不能列为父母的遗产，所以《家庭遗产处理协议书》中关于房屋权属的约定是无效的，她购房是符合规定的，老房子应归她一人所有。

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

本案中，《家庭遗产处理协议书》中所涉房屋事项的内容可以看出，四兄弟姐妹明确约定，对尚处于公房状态的相关居住问题，购买公房为产权房的费用承担，如何购买公房产权及购买公房产权后的产权归属分配等事项。这是四兄弟姐妹自愿达成的协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此属合法有效。

章先生、小弟和小妹作为原告，要求确认老房子产权归四兄弟姐妹共有，四人各占有四分之一的产权，应得到法院的支持。

而大妹称《家庭遗产处理协议书》为无效协议，是没有任何法律和事实依据的。当初之所以大妹得以入住老房子，完全是因为其他兄弟姐妹为了照顾她的一种让度，大妹不仅没有心怀感恩，反而是以协议无效为由，认为老房子应归其一人所有，这显然有违诚实信用原则。故大妹关于协议无效的主张不应得到法院的支持。

法院采纳了我方的观点，判决老房子由四兄弟姐妹各四分之一所有

借父母名买的房归谁其他兄弟姐妹有继承权嘛

导语：今天我在微博上看到这样一个问题：我买房时用的父母的名字，现在父母不在了，房产证上写的还是他们的名字，那么现在房子归谁？我的其他兄弟姐妹想继承房屋，他们有权利这么做吗？

本文作者|孟园园（北京金诉律师事务所）

上述网友问的问题是典型的借名买房问题。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

因此房屋作为不动产，从法律的角度来说，确认房产所有权主要看房产证上登记的名字。因为借名买房只是实际购房人和被借名人的内部行为，这种行为是无法公示的，外人也无从得知，因此以房产证上的名字为准。

而借名买房的问题是房屋的实际出资人与房产证上的名字不一致。其实这种行为是存在一定的风险的。想要要回房屋，需要提供相应的证据证明。

借名买房需要和借名人约定房屋的产权问题，最好用书面的形式写下来双方签字或者摁手印。这样就算以后被借名人反悔，协议也可以作为证据使用。

因此如果上述网友能提供充足的证据证明他是实际出资人，那么还是可以要回房屋的。当然，如果不能证明的话，房屋很有可能作为父母的遗产被其他继承人继承。

在实践中，还有一个很重要的问题，那就是过户的问题。借名买房的案例中比较常见的原因，一是没有购房资格，二是征信问题。因此就算证明了你是实际出资人，也有可能因不满足购房条件而无法过户。

但是如果已经满足购房条件，那么直接过户就行了。亲属、朋友之间借名买房是比较常见的，很多时候由于大家比较熟悉不好意思签订合同，或者直接采用口头约定的形式。但是这种情况存在很大的风险，一旦被借名方反悔，又无法提供证据的情况下很有可能被认定为借款，因此买房时要谨慎处理。

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