上海买房

给2020年想在上海买房者的一些建议

2020年刚刚开始就发生了很多事情，国内疫情刚刚要结束，国外就开始崩坏了，让很多国内的购房者出现了恐慌情绪，在今年是否要购房这件事上，很多知乎大神有人唱衰有人看好，这里我去说房价或者市场怎么样，只想谈谈在上海购房需要注意的一些事项，希望能帮到大家。

上海，中国的金融中心，我相信未来也是亚洲乃至世界的金融中心，潜力巨大的魔力之都

贷款政策：随着利息越来越低、适当的贷款买一套更好品质的房子还是比较划算的。

首套房：35%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35

二套房

50%或70%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

意思是上海有房或全国有贷款记录的，买非普通住房首付必须70%，以家庭为单位。

上海地区限购政

单身情况分

沪籍单身人士

一、单独名下有房，

二、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

三、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套（含3套），

结婚情况分析

沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套（含4套），

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则

满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

外地人限购政策

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

特殊客群

一、本市集体户口

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

二、外国籍或港澳台同胞

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

三、在读博士、博士、博士后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

四、部队人员购买住房

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

如何正确的限购问题（仅供参考）

1与上海人结婚：

没错，嫁个上海人，若干年过后，不仅有房票，还有户口，一步到位。

2以公司名义购房：

以公司名义购房，可以避开个人买房需要购房资格的“限购”门檻。

3直系亲属房屋赠与：

你可以把上海的房产赠与直系亲属，不需要他们是上海户籍。而且，接受赠与的房产出售时，如果产证满五年并且产权人名下唯一，就不需要缴纳20%的个人所得税。

4在上海在读博士：

非沪籍人士因就学迁入学校集体户口的，若已婚、名下在沪无住房且为在沪在读博士，至学校所在地的派出所开具户籍证明，至学校开具博士在读证明，在沪可入1套住房。

5驻沪部队现役军官：

原籍非沪籍的驻沪部队现役军人和现役武警家庭（需军官级别），若已婚、名下在沪无住房且提供军队团级以上政治部门开具的户籍证明，在沪可购入1套住房。

6购买拍卖房：

上海拍卖房从来不限购，但要注意债务纠纷和清场等一系列问题。而且，因为没有房票的限制，这几年的拍卖房基本上也没有什么价格优势。

7交社保或税单结婚：

在上海，5年社保或税单满足其一加上结婚证就可以获得购房资

1.商业贷款

2.公积金贷款

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%。

（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

小贴士：上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

上海购房流程

不动产交易登记缩至5个工作日！

一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服务

房产税征收标准

二手房税费

各区交易中心

联系地址

上海市

南泉北路201号2、7楼（周一至周五）

浦东新区

南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）

张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）

惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号

黄浦区

鲁班路158号

徐汇区

上中路466号

长宁区

剑河路606号

普陀区

中山北路2930号

静安区

老沪太路1233号（运城路99号）

虹口区

水电路1576号

杨浦区

长岭路111号（近抚顺路）

宝山区

宝杨路1369号

闵行区

水清路159号

浦江分中心：浦晓南路166号

（对私业务：周一至周六）

嘉定区

嘉戬公路118号

松江区

松江新城文诚路1611号（近三新路）

金山区

金山区石化卫零路478号

奉贤区

望园南路1529弄1-3号C裙楼底层

青浦区

城中西路121号

崇明区

城桥镇翠竹路1501号

上海住宅赠与标准

继承或赠予直系亲属，只收3%的契税；再出售时不满五唯一需交20%个税。

赠予:

就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；继承或赠予直系亲属

只收3%的契税不交个税，

再出售时，不满五唯一需交20%个税。

比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。

数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。

但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。

所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。

最关心的几个问题如下

①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？

可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。

②有贷款的房子能赠予吗？

不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。

③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？

不影响，时间可追溯。譬如，小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹，虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候，仍以2012年5月1日为基准计算税费。

④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？

首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。

只要你爹妈名下只有你赠送给他们的唯一赚上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。

那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样绝对没有个人所得税。

有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。

破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，完全不用考虑这个个税。

⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在

我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？

答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。

最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。

知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？

每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。

但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控.

赠与费用如何计算

受赠人不需要查限购

朋友找到Ann，准备赠与给自己的亲属一套房产，准备购买一套自己的新房，Ann刚好帮助协助办理了全部过程。拿出来分享给需要的朋友。

二手房（住宅）赠与过户需要

缴纳的费用

如下：

二手房（住宅）赠与过户

所需材料

二手房（住宅）赠与

注意点??

一.取证

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2、在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

二.认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

三.验资

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3、主要审查资料

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

四.摇号开盘

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

相关问答

一.认筹可以授权他人吗？

理论上可以委托，以售楼处为准。

二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？

不会。按照公示的时间来进行认筹。

三.可以一家三口分别参与认筹吗？

理论上可以，以售楼处为准！但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致

四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

外场看不到，进入内场才能知道。

五.摇号到选房一般间隔多久？

看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

不需要摇号，开发商自行安排。

八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

《摇号规则》明确规定了不可以。

九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

1.没批下来，可以换银行。

2.没批够，补房款给开发商。

2021年5月上海买房经历

嗨！今天是9月10日，祝愿全国辛勤的园丁教师节快乐！

还有个好消息！各位盆友，建行贷款放款啦！！开熏！要准备装修咯！！

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哈喽各位看官，今天是7月21日，公积金贷款放款啦！静待商贷放款…

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今天是7月10日，拿到产证啦！现在拥有房屋的产权啦，但是使用权还要等交房才行。中介说银行放款还要三四个月，耐心等一等吧！

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今天是6月28日，终于在这举国欢庆建党100周年的重要时刻迎来了银行贷款的好消息：审批通过！悬着的心终于放了下来。最近科研任务比较重，先更到这里，后续有进展会继续更新。

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6月5日，我又来更新啦！

自上次后，我们开始积极筹首付，大概121w，除去已经交过的定金8w，还有113w。

本来跟房东约好6月1日下午一点半签购房合同并付首付的，但在当天签合同的时候，出了一点小插曲。由于我们担心后期向银行贷款时审批不通过（其实只要各种文件准备齐全，一般不会有不通过情况），想跟房东签订一个补充协议，内容大概就是如果不是因为我们主观因素造成审批不通过而交易不成，房东要退还首付款和定金。房东不太愿意马上签，和家里人商量了很久，而女房东在三点有事情要离开，所以三点左右房东及家人先行离开。后面我和我老公先把银行贷款的合同先签上（银行人员说如果交易终止，贷款合同作废，所以我们才敢签）。经过我们跟房东协商，最后决定如果贷款审批不通过，房东首付款全退，定金退一半。所以当天我跟我老公在购房合同上签好字了，后面中介再另找时间让房东补签，这份合同就算正式生效了。

6月3日，上海的本地股集体飙升，好几个板块涨停，购房群里讨论声也很大，有好几种说法，不过现在也没出官方消息，静待……中介说当天找房东补签，一直忐忑的等到下午六点，生怕房东也听到什么消息临时跳价，好在最后顺利签上了。

6月5日，今天约好交首付，还是下午一点半，我们到建设银行给房东转账。很快，首付款就到账了。我老公说，明明买房子是一件很开心的事情，为什么交完钱心里这么沉重……哈哈哈，那可不沉重嘛，账户一下少了一百多万，一朝回到解放前之前（不仅账户少了一百多万，还有银行外债几百万）……

交完首付，中介把我们带到门店，下面就是要交中介费了。本来我们打算缓几天再交，或者今天先付一部分，但是按照中介的说法，如果今天不交全，后面的程序会被他们按下暂停键，什么时候交完了什么时候往下进行。和他们谈了很久，他们不肯松口，甚至当着我们的面，给下游的链家同事打电话说先暂停我们的业务。没办法，我们也不想跟他们在就这个问题继续纠葛不清了，用支付宝支付了佣金68900，后来他们给抹了个零头900块。

现在就等银行的贷款审批结果了，心里还是有点担心。还有就是，税费大概25万，我们在考虑要不要用税费贷，利息大概3.4几，比公积金稍高点。

我打算在全部更完并有时间的情况下，总结几点需要注意的地方供乎友的参考借鉴，尽可能避免踩坑，少走弯路。

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5月17日，交定金啦！8万块！

现在正在筹首付，有进展再来更新！

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2021年5月17日更

15号在家等了白天一天，没有中介的消息，我们也隐约猜到这单凉凉了。果真，晚上接到电话，中介说又有买家约房东谈价了，他们二套，首付比例高，比我们有优势，所以他们成交。

还在继续看房中……老公又看中了一套350的，三室两厅，102平，中介帮我们约房东晚上谈一谈价格，希望能有个好结果。

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现在是2021年5月14日晚上8点07分。

先介绍下背景：我，马上30岁的大龄在读博士，学校集体户口；我老公和我同岁，硕士毕业，现在在浦东工作。考虑到后面家里老人会过来一起生活，所以打算买三房or好改成三房的两房，预算350w。

买房子的想法是去年国庆节回家，和家里人商量之后决定的。我们开始看房是从去年十月份开始陆续到春节，最开始看的松江新城周边的房子，后来因为老公浦东工作距离太远，又不好换工作，遂放弃。

春节因为鼓励留沪过节，所以没有回老家。虽然春节过后房价大幅上涨，以前能买得起的小区现在只能看看，但是在上海买房的想法并没有因此搁置。我俩盘算了一下，以前很看好的周浦的小区，现在也是可望不可及，只能再往外面买。算下来，这个价位能买到的只有航头、惠南等地儿了。我老公觉得惠南教育资源相对来说好一点，所以我们锁定惠南。既然已经远到惠南了，那小区必然要选在地铁口附近1km内。抽周末时间，我俩走了惠南很多小区，看了很多房子，最后看中一个05年以后的老小区，挂牌价325，但是各种税费加起来要25，虽然也是老小区，小区环境还不错，有别墅区，绿化也很好，面积也可以，96，学区也不错。对于这套我们都还挺满意，但仍要多看看其他的，对比一下，所以我老公在我没时间的时候就自己又看了很多房子，对比下来还是96这个最合心意。

就在昨天，中介转告房东的话，如果能出价到313就可以坐下来谈谈。我俩考虑了一下，算了算账户里的余额，差不多能够。就约了房东第二天见面。

就在刚刚，我们刚和房东谈完价格，当然我们和房东是不能直接见面的，都是绿房子的人传话。最终谈到的价格是315，但是还没有交定金，房东说今晚上和老婆商量一下，明天早上给回复。不知道明天房东会不会变卦。

明天交定金了我会再来更新。

外地人如何能在上海买房

1、购房人必须已婚;

2、在沪范围内家庭名下无任何住房;

3、符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社保单或个税单;

4、限购1套住房(含新建商品房和二手房);

5、如果境外人买房(含中国护照)：

(1)境外人在本市只能购买一套自住用房，即境外人在本市只能拥有1套住房;

(2)根据上海购房规定，境外人购房需提供在本市满1年的劳动合同、在有效期内的护照

额外补充几条外地人在上海买房的路径：

1.嫁或娶个上海人，若干年后，不仅有房票，还有户口。

2.公司名义购房，基本可以避开限购的门槛，但是卖出时需要缴纳很多税费，有一些方法可以冲抵。

3.购买拍卖房，上海拍卖房从来不限购，但要注意债务纠纷等一系列问题。主要有点是没有房票的限制，缺点是这几年的房子没有太多的价格优势。

4.在沪在读博士，非沪籍人士因就学迁入学校集体户口的，若已婚名下在沪无住房，至学校所在地的派出所开具户籍证明，至学校开具博士在读证明，在沪可买入1套住房。

5.驻沪部队现役军官，原籍非沪籍的驻沪部队现役军人和现役武警家庭（需军官级别），若已婚名下在沪无住房且提供军队团级别以上政治部门开具的户籍证明，在沪可买入1套住房。