便宜租房,火爆生意

随着上海住房租赁市场的蓬勃发展，与之相关的纠纷也逐渐增多。记者昨天从卢湾法院获悉，卢湾法院去年审结了130多起此类案件。

这类纠纷主要集中在三个方面：业主变更期间的租金、所租房屋的大小、租赁合同是否具有法律效力。在这方面，法院作出了相关提醒。

更换房主的租金应另行商定

本案侯与王于2005年3月签署《上海市房地产买卖合同》复印件，约定王将建国西路的一套房子转让给侯，转让价格在200万元以上。由于该房屋有租赁合同，双方还约定该房屋租金在侯支付全部房款前由王享有，在侯支付全部房款后由侯享有。

侯于2005年4月15日前如约付清全部房款。根据合同约定，该房屋的租金应于2005年4月15日后由侯享有，但王擅自将该房屋从2005年4月15日至2005年5月31日的租金计收8000余元。经与王多次协商，王坚持不同意退房，后遂起诉王，要求退还该房屋2005年4月15日至2005年5月31日的租金。王辩称，根据原租赁合同，他在2005年5月31日前向承租人收取了8000多元的租金，与后无关。侯应该要求承租人支付租金，而不是王。

本院提醒，本院经审理，支持侯的申请，因为双方签订买卖合同时该房屋已有租赁合同，双方在合同补充条款中特别约定了享受该房屋租金的权利。对此，法院提醒，如果业主变更且房屋有租赁关系，新老业主应就租金问题做出明确约定，以避免纠纷。

出租面积一般指建筑面积

在租房的情况下，约定的建筑面积是套内建筑面积还是套外建筑面积存在争议。2005年8月，苏某、朱某与胡某签订租赁协议，约定2005年8月至2007年9月，苏某、朱某租用面积25平方米的商铺。租金每月16000元，租赁期间的各种费用由承租人承担。签订协议后，苏某和朱某按照合同支付租金，胡某也将店铺交付给他们。苏、朱在取得商铺后，发现租赁商铺的实际使用面积不足17平方米，遂与胡协商，要求胡补足约定面积或按实际面积计算租金。

本院提醒，经审理，苏、朱承租商铺的实际使用面积确实不足17平方米，但没有证据证明协议约定的25平方米为实际使用面积。因此，法院不支持苏、朱的诉讼请求。

对此，法院提醒，除非双方对租赁面积的概念有特别约定，一般来说，租赁面积应为建筑面积。

房屋租赁合同未经登记仍有效

案例麦某在牟伟租房，双方签订《房屋租赁合同》，但麦某未按合同支付租金，提前终止租赁合同。牟伟向麦某索要拖欠租金和违约金，麦某以双方房屋租赁合同未经房管部门登记无效为由拒绝支付租金和违约金。魏只好把麦告上法庭。

本院提醒，魏、麦签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方签订的房屋租赁合同应当合法有效。麦没有按合同支付租金，违反了双方的约定，构成违约。他应承担违约责任，并支付约定的违约金。

对此，法院提醒，房屋租赁合同虽未经有关部门登记，但不影响合同效力，仍具有法律效力。