年租金损失,消费者要求赔偿损失外,还可以

[案例]:

2003年8月2日，郭看中了九鼎房地产有限公司新开发的朝阳花园的一个店面，双方于2003年8月12日签订了买卖合同。郭购买了九鼎房地产有限公司开发的店面，双方同意九鼎房地产有限公司在90日内为郭办理房产证。合同签订后，郭按照合同约定的时间向房地产公司支付了全部店铺款项及过户所需的税费。但九鼎房地产有限公司未按约定完成房屋产权证，故郭向法院提起诉讼，并提出以下诉讼请求： (一)解除与被告九鼎房地产有限公司的店面购房合同； (二)责令九鼎房地产有限公司返还店面购房款12万元，并赔偿利息2500元等经济损失。 (3)要求被告赔偿因不能立即出租而造成的经济损失6800元。被告九鼎房地产有限公司辩称，原告可以退还原告购房款，并赔偿部分利息损失，但原告主张的租金损失属于间接损失。根据我国的司法实践，间接损失的赔偿没有法律依据，也不能得到支持。

[分歧]:

郭的间接损失赔偿请求是否合法，存在以下分歧：

第一种意见认为，原告主张的租金损失是尚未发生的间接损失，被告九鼎房地产有限公司的违约行为与原告提出的损害事实之间不存在必然的因果关系，中国的《合同法》对间接损失的赔偿没有明确规定，因此原告的赔偿请求没有事实依据，不应予以支持。

第二种意见认为，原告郭申请中的损失属于可得利益。原告郭主张的经济损失，是他订立合同时期望通过履行合同而获得的利益。只要被告九鼎房地产有限公司如期履行合同，就可以获得。这种收益属于一种预期收益，应该属于可利用收益的损失。我国《合同法》第113条规定了对可得利益损失的保护。这一规定体现了全额补偿原则的适用。通过适用全额赔偿原则，违约受害人可以恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同及时履行的状态。此时，损害赔偿不仅应包括受害人遭受的全部实际损失，还应包括可获得利益的损失。因此，原告郭提出的可得利益的丧失应当受到法律的保护。

[分析]:

作者同意第二种意见。理由如下： (1)原告郭申请中的损失是否为可得利益。可获利利益是指合同履行妥当后可以变现获得的财产利益，具有以下特点：一是未来派。可得利益是一种未来利益，在违约发生时并不是合同当事人实际享有的，只能通过合同的实际履行和合同当事人的一定出资才能实现。 第二是预判。可得利益是当事人订立合同时期望通过履行合同获得的利益，是当事人订立合同时能够合理预见的利益。 第三，现实。可获得的利益有实现的条件，只要合同如期履行，就由当事人获得。一般情况下，当事人已经为实现这一利益做了一些准备，具备了将其转化为实际利益的基本条件。 (2)《合同法》第113条规定了对现有利益损失的保护。原告郭所要求的经济损失，是他在签订合同时期望通过履行合同而获得的利益。只要被告按期履行合同，就可以获得。这种利息属于一种预期利息，所以应该属于可得利息的损失。这一规定体现了全额补偿原则的适用。通过适用全额赔偿原则，违约受害人可以恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同及时履行的状态。此时，损害赔偿不仅应包括受害人遭受的全部实际损失，还应包括可获得利益的损失。因此，郭提出的可利用利益的丧失应当受到法律的保护。 (3)虽然可得利益的损失不是真正的利益损失，但是如果不赔偿损失，受害人所遭受的损害是不能完全赔偿的，特别是受害人与他人订立了转售合同或者其他合同的，由于违约方不与他人履行合同，受害人会赔偿给其他合同当事人造成的损失，这些损失应当通过赔偿可得利益来赔偿。从交易秩序的角度来看，如果债务人不赔偿可得利益的损失，很容易造成这种后果。当债务人履行合同优于承担赔偿正损失的责任时，他宁愿赔偿对方的正损失，也不愿再次履行合同。这无疑是为故意违约打开了大门。尤其是在合同标的物价格上涨的情况下，卖方极有可能将标的物一件一件卖出。即使他补偿了前一个买家的正损失，他还是可以通过一个一个的卖掉得到。因此，不补偿可利用利益的损失会刺激当事人违约，也不利于交易秩序的维护。