农村宅基地流转改革新突破？海南农村宅基地流转

建立新型农村宅基地将是一项复杂的系统工程。因此，需要制定和完善相关的地方性法规，制定相应的配套政策，严格规范和加强管理。因此，农村宅基地流转改革可以取得新的突破。

一、农村宅基地流转改革的新突破

1.农村宅基地使用权流转存在大量潜在市场

我们在走访中发现，近20%的农村宅基地有现实的流转需求，因为农民外出打工、经商、举家进城，80%的农民认为农村房屋应该像城市房屋一样允许自由流转，是否流转完全取决于市场对资源的配置和当事人的意愿。同时也有以下需求：一是无房农民希望通过购买闲置的农村房屋，减少新宅基地占用的土地；二是向往农村生活的城市居民，想买闲置的农村房屋，在农村安享晚年； 第三，让城市低收入家庭购买郊区农村闲置房屋，实现居者有其屋，从而缓解城市房地产的供需矛盾。

2.事实上，农村宅基地使用权的转让已经大量存在

目前，法律既没有明确规定宅基地的转让，也没有明确禁止。事实上，目前郊区农村宅基地使用权的私人转让非常普遍。主要方式有：农村村民入股宅基地使用权，竣工后以分房形式共同建房；以自有宅基地使用权为基础进行改扩建，引进资金，开展合作经营或农家乐旅游经营等。比如成都地震后，出台了很多新政策，允许城镇居民在农村建合作建房，这是一个重大突破。

二，农村宅基地使用权流转的现实重要性

1.流通是现代物权发展的必然体现

现代民法典强调对事物经济利益的价值追求。作为用益物权，只有允许宅基地使用权的转让，资源才能流向有效使用者，实现资源的优化配置。因此，为了充分利用宅基地使用权，流转是实现其价值的有效途径。

2.流通是中国经济体制改革的必然要求

现行宅基地管理政策法规难以适应市场经济条件下的客观环境。 第一，法律规定宅基地属于农民集体所有，但农民集体(如农民集体村民会议)如何行使物权，任何方面都没有规定； 第二，由于农民集体所有的宅基地上的房屋等建筑物属于私有财产，房屋等私有财产的继承、转让、出售、出租导致的宅基地流转和多房问题普遍存在，导致私有财产占用公共土地，产权界定和处置困难。如果不调整宅基地管理的政策法规，由于价值规律和宅基地潜在供求的影响，很难扭转宅基地的非法流转。

3.流通是协调大量潜在宅基地供求的需要

未来20年，每年将有1200多万农村人口转移到城市。考虑到客观上是不可能强行收回闲置的房屋和宅基地的，如果不允许农民转让房屋，就会长期闲置，无疑会造成土地资源的极大浪费。这显然不符合《民法典》物尽其用的原则。由此产生的闲置宅基地为宅基地流转市场的形成提供了资源储备。从某种意义上说，流通的标的物已经形成，但市场规则尚未建立。

4.有利于农民权益的稳定保护

第一，农民住房有宅基地土地证的，遇到征收或拆迁时可以按照完整的产权进行评估，保护其合法权益不受损失； 第二，随着增加

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