法律是如何规定宅基地使用权转让的

农村农民或个人占用集体所有的土地作为住宅基地。那么农村宅基地使用权可以转让吗？宅基地有多有效？请阅读以下内容了解。

1.农村宅基地使用权概念：农村宅基地使用权是指农民拥有和使用集体土地建造自己的房屋的权利。其权利主体是农村集体经济组织成员，具有一定的身份属性和福利性质。

2.农村宅基地使用权转让：从受让方来看，可分为向集体经济组织成员转让和向非集体经济组织成员转让。受让方也是集体经济组织成员的，经集体经济组织同意，视为买卖行为有效。根据《》第十条，宅基地属于集体，其所有权属于集体。农民作为经济组织的成员，拥有用益物权，即使用权和收益权，他们对宅基地使用权的处分属于无权处分。根据《》第51条规定，无权处分他人财产的人经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效。因此，事后农村集体组织同意的，合同视为有效。否则，合同将被视为无效。也就是说，在这种情况下，取得农村集体经济组织的同意并进行登记是有效转移的前提条件。但是，将农村宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人无效。理由是《宪法》第10条，宅基地属于集体所有，《》第63条，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让、出租用于非农业建设。而宅基地使用权具有个人属性，非集体经济组织成员无法获得。但现实中，农村宅基地使用权流转的形式主要表现为农村居民将自己在宅基地上建造的房屋进行流转，根据《》第64条规定，私人享有其合法收入、房屋、生活必需品、生产工具、原材料等不动产和动产的所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人，这是毫无争议的。在这种情况下，如果受让人是集体经济组织的成员，有效性和无效性的区别与前一种情况相同。受让人不是本集体经济组织成员的，根据《物权法》第15条规定，当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理物权登记，不影响合同效力。由此看来，房屋转让协议似乎有效，其实不然。理由是，根据《合同法》第七条订立和履行合同时，当事人应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序或者损害公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (三)以合法形式隐瞒非法目的的； (四)损害公共利益的； (五)违反法律、行政法规强制性规定的。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。按照《物权法》的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋转让，必然导致宅基地使用权的处分，农民的处分行为违反了《物权法》和《土地管理法》中的强制性规定。因此，房屋转让协议视为无效。

3.实践中的问题。近年来，由于房地产业的繁荣，农村土地，特别是城市郊区的土地价值飙升，导致农村宅基地房屋转让纠纷越来越多。针对这种情况，市高院《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖的案件主要包括以下几种情况：从诉讼双方及案由来看，主要是房屋出卖人起诉买受人，要求确认合同无效，收回房屋；从买卖双方的身份来看，卖方是农村村民，而买方主要是城市居民或其他村的村民，也有向同村村民出售的情况；从交易发生的时间来看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至发生在10年以上；从过去来看，大部分是按照合同履行合同义务，出卖人交付房屋，买受人入住并支付房价款，但大部分没有办理房屋变更登记或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼原因来看，多是由于土地升值、土地征收、房屋等因素。房屋现值或者拆迁补偿价格远高于房屋原买卖价格，出卖人受利益驱使提起诉讼的；从标的物现状来看，部分房屋已经装修、改建、重建。关于农村私有房屋买卖合同效力的确认，《纪要》第二条指出，农村私有房屋应当确认为无效。关于处理此类案件的原则，《第三号纪要》指出：

(a)尊重历史，照顾现实。在审理此类案件时，要实事求是地看待上述背景，考虑到城乡界限尚未完全打破，农村集体经济组织仍有一定封闭性，农村土地属于集体所有。目前，法律政策限制集体土地流转是现实；同时，要认识到此类案件的复杂性，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

(二)要注意判决的法律和社会效果。判决应以“有助于妥善解决现有纠纷，规范当事人交易行为”为指导，对限制农民谨慎处分房屋具有积极作用。

(三)综合权衡买卖双方的利益。首先要充分考虑合同无效对双方利益的影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿而获得的利益，以及房屋现值与原买卖价格之间的差额所造成的损失；其次，买受人已改建或扩建房屋的，应当补偿增值；再次，在决定退房或腾退房屋时，要注意妥善安置房屋买受人，留出合理的腾退时间，避免单纯决定腾退房屋对当事人造成的负面影响。在实践中，北京各级法院对此类案件的判决主要是根据上述纪要做出的。具体方法如下：一、房屋买卖合同无效。然后，卖方被责令向买方支付高额赔偿。

4.律师点评通过以上简单的分析可以看出，我国法律对农村宅基地和农民私有房屋流转的相关规定并不是很明确和混乱。在司法实践中，即使是司法机关也很难梳理，学术界也有不同的看法。农村宅基地制度作为保障中国农民拥有住房的最基本保障，应通过立法规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律法规之间的冲突，填补法律空白，全面完善保护农民权益的制度。