宅基地使用权外部转让的现状与问题

宅基地使用权是农村建设用地的重要组成部分，占城乡建设用地总量的近70%。如果不能转让，统一城乡建设用地市场的战略决策将成为空谈。因此，考察阻碍宅基地使用权流转的法律障碍，探讨在现有法律政策下如何实现宅基地使用权有条件向外流转，具有重要意义。

宅基地使用权对外转让的现状及问题

禁止对外转让。宅基地使用权的转让可以分为两种类型：一种是内部转让，另一种是外部转让。因为内部转让并不否认宅基地使用权的身份，目前基本被相关政策和司法实践认可，而外部转让被现行政策禁止，被法院普遍认定无效。

禁止对外转让的问题。禁止转让和认定无效存在诸多问题。一是大量农村宅基地使用权闲置，造成巨大浪费。二是不利于推进城镇化。 第三，不利于解决城镇居民住房问题。

宅基地使用权对外转让的建议

对外转移的理念：有条件的自由化。建议改堵为疏，引导宅基地使用权流转走法治轨道。具体来说，在遵循“安全第一、兼顾发展”原则的基础上，宅基地使用权的转让可以有条件释放。所谓有条件转让，就是让与人必须证明自己有自己的房子，才能转让宅基地；受让人是城市居民的，必须证明自己没有住房。有条件转让既能实现农民剩余住房或宅基地使用权的价值，又不影响农民的生活生活，还能解决城市人的居住问题，可谓多重效益。

关于对外转让的具体建议。如果实现有条件转让，就要使宅基地使用权成为不动产，完善农村宅基地使用权登记。

1.宅基地使用权的性质。也就是说，应当赋予宅基地使用权处分权，使宅基地使用权成为物权。虽然宅基地使用权之上仍然存在集体土地所有权，但并不真正约束宅基地使用权。为了达到上述目的，笔者建议在修订《土地管理法》和制定《民法》时，应当明确宅基地使用权的处分权，使其成为物权。

2.完善宅基地使用权登记制度和机制。要转变观念，重视农村宅基地使用权的登记。一方面，健全的登记制度是农村宅基地使用权充分流转的基础。另一方面，宅基地使用权是农民最重要的财产之一，加强登记有利于保护农民利益。只有这样，才能真正保证农村宅基地使用权的准确性，进而为农村宅基地使用权的流转奠定基础。