什么是农村宅基地,农村宅基地可以买卖吗

1.什么是农村宅基地？

农村宅基地是指限于符合条件并按照法律法规规定的标准享受使用的集体经济组织成员，用于建造自己居住的房屋的农村土地。农村村民需要使用宅基地建房的，应当向集体经济组织提出申请，并在集体经济组织或者村民小组中公布。公告期满后如无异议，应报乡(镇)审批，再报县(市)审批。根据批准的宅基地，农村集体经济组织或者村民小组应当及时公布。

二、出售房屋宅基地，是否与宅基地一并购买？

按照宅基地使用权随房转移的原则。如有买卖、继承、赠与等法律原因，宅基地使用权随房屋所有权转移。

1984年，最高人民法院在《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，房屋的宅基地使用权应当随同房屋所有权转移给新的房屋所有人。”关于农村宅基地使用权的转让手续，在实践中要注意一个期限，即1982年《村镇建房用地管理条例》发布前，农村宅基地使用权随房转让，无需办理审批手续；但从《条例》开始，宅基地使用权必须经过批准，才能随房转让。

未经审批，宅基地使用权不能随房转让给买受人，房屋买卖无效，但买受人可以拆除房屋。村民搬迁或拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，并统一安排。但在农村，宅基地使用权可以随房屋所有权转移。

从以上可以看出，农村宅基地普遍禁止买卖。那为什么社会上有那么多农村的房子或者农村的宅基地呢？原因是多方面的，关键是我们农民不懂法，缺乏法律知识，宣传法律知识的能力不够。

3.农村房屋出售是否有效？

学者们对此有两种不同的看法：

一种观点认为农村房屋买卖合同无效。

原因是：

一、根据《土地管理法》第62条等规定，农村宅基地属于农民集体经济组织，能够享有宅基地使用权的，必须是集体经济组织成员，每户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，宅基地使用权也会同时转让，必然导致宅基地使用权享有主体扩大，违反《土地管理法》宅基地使用权身份限制规定。

二、《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得转让、让与或者出租用于非农建设。”如果允许农民的房屋自由买卖，他们将出售与房屋相连的宅基地使用权作为标的物。本质上，他们会对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，这是本条例所禁止的。

三、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房。有关部门不得为违法建筑和已购房屋颁发土地使用证和房地产许可证。”

另一种观点认为，农村房屋买卖合同是有效的。

原因是：

一、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》号文件第二项规定：“会员有买卖房屋的权利。房屋出售后，宅基地使用权转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。”这一规定明确了农民有房屋买卖权，房屋买卖完成后，宅基地使用权也随之转移。

其次，最高法院[1992]民塔字第8号批复认为

1.国务院办公厅1999年发布的第《合同法》号不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

2.结合《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第62条和第63条，《土地管理法》立法的初衷是禁止农村集体土地使用权独立转让。但农村房屋所有权转移的情况下，不禁止其下的宅基地使用权转移，但出售后不得申请宅基地。

3.在所有权的占有、使用、收益、处分四种权力中，核心权力是处分，处分是所有权的象征。农村房屋处分权受到限制的，其房屋所有权难以主张。

4.《土地管理法》规定农村房屋可以继承，也就是说农村房屋下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否认农村宅基地使用权随房屋所有权转移而转移。与房屋融为一体的农村宅基地使用权的可继承性决定了权利享有主体的可变性。如果农村宅基地使用权在初始取得阶段与集体经济组织成员的权利紧密联系，那么随着一些法律事实的变化，权利享有主体的身份不会是静态的，而是可以变化的。说明农村宅基地使用权的享有主体仅限于村集体经济组织成员，这只是农村宅基地使用权最初取得时对享有主体的限制。

5.农村房屋转让后，房屋的新主人同时成为宅基地使用权人，其法律意义仅在于特定地点和区域享有农村宅基地使用权的主体发生变化。在权利属性上，农村土地集体所有权没有动摇。