农村宅基地房屋可以进行买卖吗

近年来，随着我国城市化进程的不断推进，城市向郊区农村扩展，大量农村土地和房屋面临拆迁，农村宅基地房屋的预期效益不断提高。因此，农村宅基地房屋的出售成为群众关注的问题。但最终农村宅基地房能买还是能卖？什么样的业务是法律认可的？这两个问题困扰很多人很久了。

让我们从一个例子开始：

张和是崇明同村的村民，关系一直很好。后来，由于工作发展的需要，陈某搬到上海居住，所以他想卖掉崇明的宅基地。张了解情况后，就和商量购买事宜。两人一拍即合，张以10万元的价格买下了的宅基地。双方还签署了书面协议。

时隔两年，觉得崇明的发展趋势越来越好，原有的宅基地很可能要拆迁，于是有了回宅基地的想法，和张商量。但是，张并不同意。张认为，宅基地上的房屋买卖双方自愿签订了白纸黑字的协议，他已经支付了38万元的价款，履行了协议的全部内容。他还花了大量的精力和金钱来修理和翻新房子。现在陈某突然想回家，这真的很不合理。双方谈判失败，所以陈某起诉了法院。张不服一审判决，退回房屋，向上级法院提起上诉。二审法院判决败诉，张与的购房合同有效。

根据《土地管理法》的规定，农村村民出售或者出租房屋，然后申请宅基地的，不予批准。也就是说，农村的房子可以买卖，但是卖了以后不可以重新申请宅基地。

但根据建设部《房屋登记管理办法》第87条规定，受让方不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构不予办理，法律法规另有规定的除外。从这个规定可以知道，同一农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。

什么是同一个农村集体经济组织？

是以制作团队为单位？还是以村为单位？还是在镇上？这个问题的判断要根据集体土地物权的归属和承包主体来确定。在审判过程中，法院通常按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。

该意见规定：

一、乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，房屋买卖合同视为有效。

二、房屋出售给乡(镇)外的人，经有关组织和部门批准，合同可视为有效。

三、未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

第四，如果合同已经实际履行，购买人未经有关组织和部门批准，实际居住和使用该房屋，合同效力暂不表示。在实际处理中，应遵循尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人继续占有、居住和使用房屋的权利。

本案中，张与系同镇同村村民，根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的规定，可以认定二人之间的房屋买卖合同有效。如果两人不属于同一个乡镇，宅基地房屋被拆除，则应从购房人的购房款中扣除补偿，并充分考虑购房人重新购房的合理费用。一般买卖双方可以按照7: 3左右的比例享受补偿。

根据上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，上海将取消农业户口和非农业户口的区分，建立统一的城乡户籍制度，统一登记为居民户籍。消息一出，持有上海农业户口的居民纷纷质疑如何解决农村宅基地登记后的使用权问题。当然，《若干意见》也明确要求完善农村产权制度。加快农村土地确权登记发证，依法保护农民土地承包经营权和宅基地使用权。