大面积商铺整体出租,造粒整体收购

大商铺往往搬几百几千平米，面积大，总价高。与普通店铺相比，整体收购更加复杂，涉及到很多法律问题。笔者根据自身办案经验，建议收购方注意以下五个问题。

一、查清是否存在违法建筑

业主和承租人为了扩大使用面积，可以非法修建天井、围墙、过道等。即使使用多年，仍是“违章建筑”，随时可能被拆除。

在笔者最近办理的一个店铺收购案中，卖方出示的“建房批文”是主管部门允许其修建临时围栏的文件，但卖方在围栏内修建了200多平方米的违章建筑，明显超出了批准的范围。根据《上海市拆除违法建筑若干规定》，违章建筑的当事人应自行拆除。逾期不拆除的，由拆迁执法部门强制拆除，并可处以罚款。

计算交易单价时，应排除违章建筑面积，并估算拆迁成本。违法建筑不得出租、买卖。如果他们拒绝被拆除，他们也可能被记录在不动产登记簿上，并被限制转让，因此必须进行检查。

二、查清租赁情况

大型商铺的租赁情况比较复杂。除自用外，部分商铺可能被出租或转租，甚至可能存在非法转租。购买者应注意承租人的权利是否得到充分保障，否则会影响购买者的利益。

合法承租人有两项重要权利：

第一，继续租赁的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)，租赁期内买卖租赁房屋时，承租人可以要求购买人继续履行原租赁合同，但租赁合同另有约定或者房屋在租赁前已经抵押或者被法院查封的除外。

第二，优先购买权。法律规定，房屋转让时，同等条件下承租人有优先购买权。大型商铺往往有多个产权证，承租人的租赁范围可能只是其中一部分：包括其中几个，或者只有一个产权证。根据司法实践，只有在前一种情况下，承租人有优先购买权，而在后一种情况下没有。此外，《司法解释》还规定，在四种情况下，承租人不能行使优先购买权：1。房屋共有人行使优先购买权；2.出租人将房屋出售给他的近亲属；3.出租人履行通知义务后，承租人未在十五日内明确表示购买的；4.第三方善意购买租赁房屋并已登记。

购买者应了解租赁合同的租赁期限，租赁合同中是否有特殊约定。同时，应尽力取得承租人放弃优先购买权的承诺。如果不能取得放弃优先购买权的承诺，应当要求出卖人书面询问承租人是否行使优先购买权。