退房时需要哪些手续和证件,退房时需要什么

商品房买卖与其他日常生活消费品的买卖不同，由于交易周期长、涉及资金量大、技术问题多、权利义务关系复杂，对程序要求严格。 但是，由于那样的理由，有可能发生退房。介绍购房不同阶段出现退房情况时如何办理相关手续。

1、订金(定金或订金)阶段

购买人已经支付定金(定金或订金)，但未签订正式《商品房预售合同》的)购买人已向卖方支付定金(定金或订金)，但未说明已支付金额的性质，无任何约定的，购买人可以直接向卖方或

卖方销售的项目有《预/销售许可证》或权证的，购买方与卖方有约定，已支付的金额为定金，且买卖双方对《商品房买卖合同》意见不一致，最终未签订合同的，已支付的金额将被没收，定金概不退还。 姜-涛和刘桂林(刘桂林博客、刘桂林新闻、刘桂林说)律师认为，这一承诺违背公平公正原则，属于强迫交易行为。 在这种情况下，如果卖方拒绝归还定金，购买者可以直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第22条似乎同意这一约定。

2、进行了预售登记阶段

买卖双方已向房地产主管机关办理预售登记，房屋尚未交付使用。 在这个阶段，如果一方想退房必须先与对方协商，看能否达成协议，如果双方达成一致，要书面表示，并签订正式退房协议。 协议内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同，违约责任由谁承担、如何退款、如何履行等问题。

买卖双方一方违约且不能达成一致意见的，主张解除合同的一方应当通知对方。 合同在通知送达对方时解除。 对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。 双方协商达不到退房协议的，可以直接向法院或者仲裁机构申请起诉或者仲裁。 此外，双方还向不动产登记主管机关办理注销登记的预售手续。

3、入住阶段

房屋竣工后，购房人已办理入住手续，交纳政府部门应收账款税款后房产证尚未办理前退房的，此阶段要求退房的一般为购房人，往往是卖方违约。 这个阶段除了与上述第二个阶段的要求一致外，还涉及房地产、装修损失、税费、搬家时间等问题。 卖方违约的，装修损失应当经房地产估价机构评估，确定装修损失。 购房人应当与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方收取的税款也应当退还。 如果不能达成协议，购买者可以向法院或仲裁机构申请起诉或仲裁。

4、房产证办理完毕阶段

房产证办理完毕后，房屋所有权完成转移。 除非合同中有约定，一般购房人不能退房。 卖方已办理购房房产证，但卖方垫付资金，合同中有约定的，购房人不按约定履行支付义务的，卖方可以提出解除合同，要求购房人退房，并承担相应损失。 这种情况双方应当到房地产发行机构办理房产证或注销手续。