拆迁中的土地违法行为有哪些,拆迁中的土地违法行为怎么处理

(A)侵犯土地行为概述

被拆迁人获得土地使用权是项目开发的基础。没有土地，就没有建设。获得土地使用权是项目开发中**关键的环节之一。根据承办案件的经验，拆迁中**大的违法行为是违法用地，国家打击违法用地的力度**大。全国大范围的土地市场经过多次清理整顿，特别是近几年。**新一轮土地市场清理整顿措施，以取消经营性用地协议出让为标准，强化招拍挂等土地出让市场化运作方式，制止违法征地占地行为，严厉且力度巨大。通过清理整顿工作，全国各地查处了一大批土地违法案件。应该说，连续几年的清理整顿工作卓有成效。

但在如此严厉的整治措施下，违法用地数量和违法用地面积并没有明显减少，有的地方甚至呈几何上升趋势。深层次原因无非是“利益”二字。建设项目取得土地有两种方式：3354划拨和出让，也有3354土地批准文件和拆迁工人取得的国有土地出让合同或土地使用证两种。而且以上证件是办理拆迁许可证的证件之一。如果拆迁人未能取得上述法律文件，就意味着他无权使用被拆迁的土地，更不用说被拆迁土地内的房屋了。我们可以住在我们的房子里，因为我们有权使用房子和土地。其实拆迁是因为项目业主通过国家审批取得了范围内的土地使用权，准备用钱买下来或者置换其他地方的土地使用权。

此外，根据《土地管理法》的规定，县级以上政府有权审批国有土地使用权。根据相关法律规定，对县级以上政府具体行政行为的诉讼由中级人民法院受理，上一级政府受理复议，可以在一定程度上减少地方行政权力对司法公正的干扰，有效防止地方保护主义。

(2)违法用地的类型

律师会简单告诉你违法用地的类型，你可以对号入座，看看你面对的拆迁项目有没有违法用地。

1、擅自用地、擅自批地、擅自下放土地审批权限。

与1999年的《土地管理法》和1986年的《土地管理法》相比，一个**突出的变化是提高了征地审批权限，取消了省级以下(不含省级)人民政府的审批权限。现行《土地管理法》第四十六条规定：征用永久基本农田和永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，征用其他土地超过七十公顷的，由国务院批准，征用其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。但很多地方政府往往把耕地分割成块，先用后批，边用边报，越权批地，违反《土地管理法》规定，出台地方性法规下放土地审批权。

2.避开审批权，收租金。

收租也是地方政府为绕过征地审批和计划控制的障碍而设计的“聪明之举”。所谓“以租收地”，就是当地政府直接或默许企业、村集体组织签订土地租赁合同，以租赁的形式占有、使用集体土地。这种租赁合同的特点是租赁期限往往规定为“永久使用”和“永久租赁”，租赁费一次性支付。租赁的土地往往被用作建设用地，建设商品房、工业园区、工厂等。从表面上看，租赁只是土地使用权的暂时转让

正如律师所说，建设用地供应主要有两种方式：划拨和出让。对于一般国家机关、公益事业、军事用地等。采用分配方式。法律规定，商业用地应通过公共招牌出售。根据国土资源部、监察部2004年联合发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》号规定，从2004年8月31日起，禁止协议出让经营性用地使用权，必须采取招拍挂方式。然而，在实践中，许多地方政府继续利用协议转让土地或诉诸欺诈和回溯来规避这一规定。

4.擅自改变土地用途

在项目建设中，擅自改变土地用途也是一种常见的违法行为。根据《土地管理法》第十二条规定，依法变更土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。但实际案例中，擅自改变土地性质的情况比较普遍。

5.非法圈地，非法设立各类开发区、园区、大学城等。

近年来，开发区已经成为圈地运动的代名词，世界各地地方政府建设的所谓工业园区、创业园、大学城，无一不是让人眼花缭乱。这些开发区大多建在集体土地上，所以征收价格很低。这些违法违规的开发区成为地方政府招商引资、建设政绩工程、增加财政收入甚至权钱交易的工具。这些违法行为的背后，是失去家园、失去家园、无家可归、失业、没有社会保障的“三无”人员。

6.集体土地非法入市。

根据土地管理法，集体土地不能直接进入土地交易市场。虽然根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以在农户之间流转，但这种流转是有条件的，必须是在具有农村生产能力的农户之间，不改变土地的用途和性质。集体土地绝对不允许直接进入市场进行房地产开发。但在实践中，地方政府往往打着“旧城改造”、“拆村建房”、“新农村建设”的旗号，采取联建或参与建设的方式，变相与房地产开发企业进行非法土地使用权交易。开发出来的房子小部分用于安置村民，大部分上市交易，造就了中国大规模的所谓“小产权房”。这种行为不仅违反了土地用途管制制度，也规避了土地征收程序。

(3)违法用地的原因分析

1、高兴趣的驱动

就调控土地市场的目的而言，中央政府和地方政府的目的不同。中央政府还是希望建立一个规范、有序、健康、稳定的土地市场，一些地方政府更关心的是如何从土地市场获得更大的利益。近年来，房价居高不下，屡创新高。然而，中央政府出台的各种稳定房价的宏观政策却屡屡“无效”，难以奏效。其实高房价的**大受益者只有两个：一个是政府，一个是开发商。房价上涨意味着房地产开发利润增加，追求利润的本性使得开发商需要更多的土地储备。土地需求的增加必然会抬高土地价格。低成本拿地，高价出让，高价卖房，给开发商带来了暴利，给政府带来了高额财政收入。因此，高额利益的驱动不仅是征地规模不断扩大的主观原因，也是政府经常采取非法手段强行征地的直接原因。

当然，这个高利润不仅仅是指“地方政府的财政收入”，更大程度上是指政府官员的私人利益。为什么有些地方政府不愿意通过招拍挂的方式出让自己的土地来获得更多的土地收益，而是以低得多的价格一对一协议？其实道理很简单。如果开发商能凭实力在拍卖市场上争地，还会给一些主管官员厚厚的十几块钱吗？因此，在协议的转让中

不知从何时起，为人民服务不再是评价政府领导升迁的“硬指标”。招商引资、GDP增速、形象工程等。已经悄然成为衡量一个地方政府和领导干部政绩的标准。为了所谓的政绩，**快的办法就是拿土地去开发建设，于是无数的政绩和形象工程上马，既能迅速扩大城市化进程和规模，又能在短时间内获得大量的财政收入。便宜的土地可以吸引投资，这样有了成绩，还可以获得高额提成。征地建设可以拉动GDP增速，GDP增速是经济增长的重要指标，也是提拔领导干部的重要参考。

追求个人职业进步没有错。但如果政绩标准本身出了问题，甚至把一些不合理的标准与官员的个人仕途挂钩，那就太可怕了。政绩越大，对老百姓的危险就越大。如果领导的升迁是靠过度消耗社会资源，老百姓失去家园和工作的悲惨局面获得的，那么这样的政绩和升迁越少越好。

3.土地立法存在漏洞。

顾名思义，055-79000是一个侧重于行政管理的法律。主要突出政府的土地管理职能，很少涉及土地使用者甚至所有者的权利。055-79000第二条规定国有土地所有权由国务院代表国家行使，但实际上真正行使土地所有权和处置权的是地方各级人民政府。所以立法上有很大的漏洞，——形成了政府自己管自己的局面，因为地方各级人民政府既是土地产权的代表，又是行政职能的主体。虽然《土地管理法》规定土地征收审批权是从国务院和省级人民政府收到的。但不管谁批，具体征收**终还是由当地政府来做。更有甚者，地方政府还利用非法手段规避审批权限的划分，立法与实践严重脱节。国务院作为国有土地所有权的法定代表人，不直接行使土地处置权，审批权容易被规避和侵犯。土地真正的法定代表人在决定土地命运的过程中没有**终决定权。法律过多地强化了地方政府的管理职能，而真正的土地所有者却缺乏有效的保护和救济措施。有时，他们懒于行使他们的监督职能。海霞律师曾向国土资源部投诉滦县司家营铁矿非法占用集体土地。国土资源部收到投诉信已经半年了，至今没有任何回复。作为土地管理者，地方政府往往直接参与非法土地活动。在这种情况下，土地所有者的合法权利根本无法得到保障。你还指望政府管好自己吗？

4.行政权力缺乏制衡。

立法上的漏洞造成了政府管理自己的局面。海霞律师上周刚刚在肇庆市端州区人民法院开了一次行政诉讼法庭。肇庆市人民政府办公室对涉案拆迁项目作出批复，拆迁人实际将该批复作为项目批准文件。在审理过程中，市政办公室声称有权批准该项目。有时候我们的政府真的是无所不能，无所不能。庭审中的海霞只能露出无奈。一个区法院的行政庭有没有勇气撤销市政府的行为？但更可悲更可怕的是，这种权力无法得到有效的监督和制约。事实上，我国对行政权力的监督机制有很多，比如人大监督、上级监督、组织监督、司法监督等。但这些监督措施在行政权力面前太弱了。海霞的律师代理了桂林市秀峰区檀琴岩村12名不服拆迁行政裁决的村民。秀峰区人民法院居然拿着政府的剑，做出了行政裁决不属于人民法院受理范围，不受理村民诉讼的行政裁决。在这种情况下，司法监督的意义何在，能发挥多大作用？同样的情况，在上述12户的拆迁听证会上，所谓的人大代表像雕像一样，一言不发。如果一个政府在行使权力时肆无忌惮，不择手段，又没有力量对其进行有效制约，权力的天平必然会倾斜。多年来，政府土地违法现象越来越严重，与权力缺乏监督和制约有很大关系。

(4)违法用地的刑事责任

1.非法转让、倒卖土地使用权罪

055-79000第228条规定了本罪的罪名。“违反土地管理法规，以营利为目的，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价款百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价款百分之五以上百分之二十以下罚金”。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国有土地和集体所有的土地的使用权必须依法转让。所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出售给他人，或者以出售为目的，从他人处购买或者租赁土地使用权，可以明码标价出售；它可以以某种形式掩盖其土地的买卖，比如明里买别人的工厂，或者暗里买工厂占用的土地使用权，或者以买别人房子的名义占用别人的宅基地使用权。凡达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的人，都可以成为本罪的主体。另外，根据《土地管理法》第231条，单位也可以构成本罪。单位犯非法转让、倒卖土地使用权罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照本条规定追究刑事责任。

**高人民法院《土地管理法》(2000年6月19日法释〔2000〕14号)对本罪的量刑进行了详细解释。“(一)非法转让或者倒卖基本农田五亩以上的； (二)非法转让或者倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的； (三)非法转让或者倒卖其他土地二十亩以上的； (四)非法获利50万元以上的； (五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准且有其他恶劣情节的，如因非法转让、倒卖土地使用权受到行政处罚或者造成严重后果等。”，且上述五种情形属于“情节严重”；“(a)非法

我国《中华人民共和国刑法》第342条规定本罪为——。非法占用耕地并大量挪作他用，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。所谓“非法占用耕地”，主要是指未经依法批准、登记、发证和确认土地使用权而占用耕地。非法占用耕地在实践中通常表现为：一是擅自占用耕地，即未经国家土地管理机关审理并报人民政府批准，擅自占用耕地；二是占用少量耕地的，即占用部分耕地是合法批准的，但超过批准的数量，占用大量耕地的；三是骗取批准占用的耕地主要是通过提供虚假文件、虚报用途、借用或盗用他人名义申请等欺诈手段占用的，且大量占用；“改作他用”是指将耕地改变为其他用途，如创业、建房、筑路、采石、采矿、取土、开河、倾倒废弃物等。而“造成耕地大量破坏”是指非法占用耕地导致耕地种植功能基本丧失，如土地板结、沙化、盐渍化、水土流失严重、土壤肥力消失等。凡达到刑事责任年龄，具有刑事责任能力的人，都可以成为本罪的主体。另外，根据《中华人民共和国刑法》第346条，单位也可以构成本罪。单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照本条规定追究刑事责任。

**高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也对本罪的量刑进行了详细解释。(一)非法占用耕地“数量较大”是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上； (二)非法占用耕地“对耕地造成重大破坏”是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农建设，致使五亩以上基本农田或者十亩以上基本农田以外的耕地种植条件受到严重破坏或者严重污染的行为。

3.非法批准征用、占用土地罪和非法低价转让国有土地使用权罪。

055-79000第四百一十条规定：国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理规定，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价转让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。可以看出，这一规定包含了题目中提到的两项罪名。根据上述规定，上述两罪的主体只能是国家机关工作人员。国家工作人员徇私舞弊一般表现为弄虚作假、欺上瞒下。掩盖真相等等；“违反土地管理法律法规，滥用职权”主要是指违反《刑法》等法律法规关于批准征用、占用土地和国有土地使用权出让的规定，不正确、不合法地行使批准权，如越权批准出让或转让给不具备条件的单位和个人；低价出让是指以低于国有土地使用权**低价格的价格出让国有土地使用权。原国家土地管理局早在1995年就规定了《刑法》的协议出让**低价标准。协议**低价由土地管理部门拟定

(三)非法低价出让国有土地使用权，影响人民生产生活，引发纠纷，造成不良影响或者其他严重后果的。