借父母名买房怎么处理

夫妻借父母名义买房，房子到底归谁律师来支招

2015年，赵亦与其妻子李红在海淀区看中了一套房屋，希望买下作为投资，但两人依相关政策都属于限购对象（两人共有一套、李红独有一套），无法再行购房。于是，赵亦与李红请李红的父亲李壹出面买下这套房屋。李红和赵亦向房屋卖家支付定金后，将剩余房款打入李壹银行账户，后李壹才发现自己也属于限购对象（早年丧妻，单身，名下有房）。李红和赵亦只好临时再请赵亦的母亲李某代为签订购房合同，而李壹则将其银行账户下的房款打入李某账户。之后，李某依合同向卖家付清了房款，系争房屋也如约过户到李某名下。

2017年，李红不幸病逝。清点李红遗产时，李壹认为，系争房屋实际是由李红和赵亦借李某的名义购买，购房款均来源于李红和赵亦，系争房屋应归赵亦和李红共有；李某则认为系争房屋是李红和赵亦为了孝敬李某而出资购买并赠与给李某，系争房屋实际登记在自己名下，也实际由李某居住、管理，故应归李某一人所有。

因二人争执不下，李壹遂以李某为被告起诉至法院，要求确认系争房屋属赵亦和李红的夫妻共同财产而归赵亦与李红共有。赵亦作为第三人参加了诉讼，并默默站到母亲李某一边，支持李某的说法。

虽然赵亦、李红与李某之间系借名买房关系，无论经手了哪一方，目的都是为了规避当时的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且赵亦和李红当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故在采取“借名买房”的规避国家政策的行为是存在极大风险的。

购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房，在司法实践中并不少见。而且因为借名买房导致的诉讼案件也很多。所以“借名购房”需慎重，如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋，实际购房人要谨慎选择名义购房人，应当清楚所购房屋性质，最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房，以免发生纠纷，导致房钱两空；

实际购房人要和名义购房人签好协议，以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人，针对名义购房人的违约行为（包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等）约定严格的违约责任，以降低实际购房人风险；

同时实际购房人应当从自己的账户支付房款，留存付款凭证，以后如发生纠纷，实际购房人可以凭书面证据以法律途径来保护自己的权利。

借父母名买房到底归谁其他兄妹能继承吗

导语:

借父母名购买的房子到底应该归谁呢？

借父母名购买的房子到底应该归谁呢？该与其他兄妹一起继承吗?一起来看看本文的这个案例。

和大家分享一件真实案例：A的爷爷去年因突发中风而突然离世，A的爷爷有一套房子，A的爸爸有三兄弟姐妹，在爷爷去世之前，A的爸爸和兄弟姐妹们都关系和睦，而且孝顺爷爷。随着A的爷爷离世后，关系便来了个大逆转，A的爸爸和大伯姑姑们为了房子吵得不可开交，甚至打起来了。

原来事情是这样的：爷爷的房子是A的爸爸出资买的，当年买的时候并没有考虑到太多，也没有签下字据之类，爷爷不识字，没什么文化，当然也没想到要立遗嘱，而离世也太突然了。房子虽然大家私下都知道房子是A的爸爸买的，但由于房产证写的是A的爷爷的名字，而A的大伯姑姑们在法律上，又有遗产继承权，所以大家都为了利益相互不让。

律师解读，无公证遗嘱，按继承处理

A的父母当年出资给爷爷买房的时候，并无签下任何借据，也没有出资证明，爷爷在去世前，也没有留下任何遗嘱，根据遗产继承法，房子需由A的爸爸和A的大伯姑姑们继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，都是平均分配。

法定继承的遗产分配原则指的是在法定继承中确定同一顺序的法定继承人应分得的遗产份额的基本准则。继承法第13条对法定继承的遗产分配原则做了明确规定，我们从以下这点就可以理解到：

同一顺序继承人继承遗产的份额一般应均等。这是法定继承中遗产分配的一般原则，即同一顺序的法定继承人应该平均分配遗产。该法条中的“一般”是指法律没有特别规定的情况。

温馨提示：借名买房须有书面协议或正式说明

律师提出，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或者用长辈的工龄优惠较多，所以借名买公房的情况并不罕见。

通常借名买房都是亲戚间，没有书面约定，在认定是否存在借名买房法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。

子女为父母出资买房通常被认为是赠予或者借款，不能因为子女给父母出资买房了，就简单的认定为借名买房。

因此，在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面协议，即使没有书面协议，也要有说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。

亲属之间借名买房也需具备法定要件，才会受到法律保护

出于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑，现实中父母子女之间约定，一方以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。

借名买房的主要法律风险

一、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致借名人无法取得房屋产权。

二、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

三、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

四、房产被名义产权人转让或者抵押或者被法院强制执行。

实践中亲属之间借名买房，因关系亲近互相信任、抹不开面子等原因，导致借名人与名义产权人约定不清，关系错综复杂，随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化，家庭亲人之间借名买房的情况也凸显出越来越多的法律风险。

案例一

对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

（2017）京民申4182号民事裁定书（来源：中国裁判文书网），北京市高院认为：关于涉案房屋在任某和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。

案例二

亲属之间借名买房，如不具备法定要件，也将不受法律保护。生活中，父母为子女购房支付首付款、偿还贷款的现象非常普遍，在遇到子女离婚房屋作为夫妻共同财产面临分割时，父母为保护房屋财产，往往通过与子女之间达成借名买房协议，以达到房屋不被分割的目的，但是往往忽视了借名买房法律关系的要件，而得不到法院支持。

（2017）京02民终10715号民事判决书（来源：中国裁判文书网），北京第二中级人民法院认为：判断借名买房关系是否成立应根据是否有借名买房协议、购房款由谁支付、购房后居住情况等情形综合考虑。

首先，周永亮、付炜主张因贷款限制原因借周晶之名购买涉案房屋，且提交了与周晶之间签订的《购房承诺书》和《房屋说明》，但没有证据证明周永亮、付炜在涉案房屋贷款结清之后到苑蕊与周晶离婚前这段时间主张过借名买房的相关权利，苑蕊亦陈述其是在离婚诉讼中才得知周永亮、付炜借周晶之名买房这一主张，再结合周永亮、付炜与周晶系父母与儿子之关系、苑蕊与周晶起诉离婚之事实，本院对周永亮、付炜与周晶之间的借名买房协议不予认定。

其次，虽然在偿还购房贷款期间，周永亮、付炜多次向周晶支付款项，但与周晶偿还涉案房屋贷款的账户、数额、时间均无法完全对应，故无法证明周永亮、付炜所支付的款项系专门用于偿还涉案房屋贷款之目的。最后，涉案房屋购买后由周晶居住，周晶与苑蕊结婚后，二人长期共同居住在涉案房屋内，周永亮、付炜只在每年春节期间在涉案房屋居住。苑蕊搬出涉案房屋后，周永亮、付炜居住在涉案房屋。从居住情况来看，本院无法认定涉案房屋系周永亮、付炜为自己居住之目的而购买的房屋。综上所述，对周永亮、付炜主张其与周晶之间存在借名买房关系的上诉理由本院不予支持。

从上面两个案例可以看出，亲属之间借名买房并非所有情形都会获得法律保护，如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。实际产权人购房后应由自己实际使用占有房屋，并留好相关证据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

作者：王伟律师

陕西韬达律师事务所