上海离婚买房新规最新政策

2021年上海房产新政（离婚三年限购）导致合同不能履行的法律分析

郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

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2021年1月21日上海市住房城乡建设管理委等八部委联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），《意见》第四条规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”《意见》出台前已经签订了《居间协议》、《房屋买卖合同》等协议，但尚未网签的，就面可能被

，导致交易无法继续，那么房屋买受人是否构成违约？合同是否能解除？损失如何承担？

我认为，

具体问题具体分析，不能一概而论，《意见》第四条导致的限购，一般会被理解为“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同解除，双方互不承担违约责任”。

1、解除的依据：“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”

《民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”这是关于情势变更的规定。

所谓的“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”，其实就是“情势变更”的变通说辞。

当然，也有部分判决以新的限购政策属于不可抗力为由判令解除合同，如宝山法院（2016）沪0113民初12930号民事判决。

2、合同解除的法律后果：双方互相不负违约责任

《民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

既然双方互相不负违约责任，那么，出售方收取的定金或房款就应当带利息一并返还，如果已经交房，买受方也应当交还房屋。

3、房屋差价“补偿”

司法实践中，如果由于限购这一不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，自双方首次签订合同到合同解除期间，如果房价上涨较多，法院会判决房屋出售方给买受方一定的“补偿”，补偿的比例一般是房价上涨部分的20%-30%

4、参考案例

《意见》刚出台几天，还没有针对《意见》的裁判案例。但是，我们可以参考2016年3月25日上海限购政策《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（“沪九条”）导致买受人失去购房资格引发的法律纠纷：

（1）上海一中院（2018）沪01民终14280号民事判决认为，由于“沪九条”导致房屋买受人限购，导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，因此双方均不承担违约责任。因房屋价格剧烈上涨，双方也认可房屋价格已经上涨250万元，酌定卖售人补偿买受人房屋差价损失60万元（房屋差价的24%）

（2）上海一中院（2020）沪01民终3810号民事判决认为，房屋买卖合同无法履行系因“沪九条”出台导致房屋买受人失去购房资格，属因不可归责于双方当事人的事由导致的合同无法履行，因此双方均不承担违约责任。根据公平原则酌情补偿买受人合同解除时房价上涨金额的30%左右。

2021年上海购房贷款、限购政策变化、买房流程、税费全在此，赶紧收藏

最近，上海楼市接连出台离异家庭限购、新房摇号积分制、公司名义购房限购等政策，银行贷款的资质审核也越来越严苛了，2021年，想在买房上钻空子已经行不通了。

那么，贷款政策发生了哪些变化？离异家庭购房限购政策如何判断？2021年到底该如何购买二手房？别着急，小编整理了最新贷款政策变化、离异家庭购房、上海购房条件、交易流程、税费等相关知识全攻略，说不定你买房时，就能派上用处哦。

贷款政策变化

银行严查客户的首付款来源

，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）

银行需要查询客户的还款能力

，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

审批时间延长

，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。

放款时间延长

，目前放款时间平均在新产证出来后1个月至2个月左右，可能会更长。

5、若全国范围内有

2套及2套以上房贷

在还，银行停止发放第3套房贷。

父母上产证，子女参贷

，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。

近三年内有离异史

的，银行暂不受理贷款。

定金审批目前银行暂停受理

，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）

公司名义购房

(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件(购房时间以合同网签备案日期为准)。

1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：

a：企业设立年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。

注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

(二)境外注册的公司在沪不能购买商品房。

上海购房贷款政策

离异家庭限购政策判断方法：

1、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)。

2、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数。

3、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)。

4、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)。

5、离异已满3年，不受新政影响。

6、离异后复婚按新政策执行。

判断参考方法

注：以上是各区交易中心关于新政解读的汇总，不排除有调整可能，具体详细情况以各区房地产交易中心限购口径为准或电话咨询962269。

上海购房贷款政策

二手房交易税费

不动产登记交易流程图

2021年上海限购新政分解（一）假离婚

2021年上海限购新政分解（一）假离婚

2021上海的购房新政一个接一个的颁布，让吃网上一些瓜不嫌事大的朋友直呼过瘾！

多条新政措施中，对于“假离婚”购房这条政策，表现得最为突出，同时也受到了每个购房者的广泛关注和议论。

那“假离婚，真购房”？目的点又是什么？

首先我先给大家解释一些，离婚买房，并不是每个购房者的选择，但是总有一些，手里有钱但是限购的买家，为了买房钻的购房空子！

图片来源于网络

说得很直白点就是通过房子可以有利可图，但是上海限售，限购的压力，才有了这波操作！购房者一般都是，先假离婚，跳出限购的限制，去的购房资格，然后再用可够首套房的空子，获取更低的房贷利率和缴纳更少的税费，最后通过杠杆从中渔利！举个简单的例子：比如你们家想在上海再买一套房，但是因为限购导致没有购房资格，这时候你就会想到钻限购中的空子假离婚，这样获得可以购买首套房贷资格！

这样你就可以用首套房的身份，又多买了一套房，因为是首套房，所以利率很低，以至于还少支付了十几到几十万的利息，而且因为在上海，所以房价几年又翻了几番，完全大赚特赚！

上海这几年就是这样的态势，这导致二手房一天一价，学区房也不甘示弱，好一点的房源，直接紧逼老小区一平10万，新小区15万涨幅夸张到了极致！所以上海新政出台，更为严格打击“假离婚”购房，比如规定离婚后，只要有任何一方在3年内买商品住房，拥有的住房套数都按离婚前计算！这就很容易理解了，想通过“假离婚”购房的买价就很大限度地到了限制，因为不管真离假离，3年内，根本无法享受首套房的身份购房了而且这一措施。

在目前实施房住不炒的大环境下，确实成效显著，对炒房行为，更有着很强的抑制作用，但是这条打击‘假离婚’的政策虽然效果显著，但是无法抑制和管控上海房价，所以各位买家请积极关注上海的购房新政，同时也要放平心态购房以上是我个人对新政的观点，大家有什么新的不同的见解可以评论区留言，或者大家下次想了解什么政策也可以评论区留言关注！！