一方婚前首付买房 婚后共同还贷

一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的处理

离婚诉讼中，一方婚前按揭购买房屋，婚后夫妻共同还贷，产权登记在一方名下，离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下，买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受人先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人的收入状况及资信后，将所贷款项直接划入开发商的账户。至此，买受人的付款义务已经全部完成，与银行之间形成债权债务关系。

婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。

也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时判归产权登记一方比较公平。

至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时要根据《婚姻法》第三十九条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题，有人提出一个计算公式，即

双方应共同分割部分＝夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金＋已还利息）×离婚时房屋的市场价值，

这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元，如果是男方婚前贷款买房，根据案件的实际情况，可以判决给女方超过15万元的补偿。

假如离婚时房屋出现贬值的情形，从照顾子女和女方权益的原则出发，起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的，只要夫妻双方不是实行分别财产制，无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款，都属于夫妻共同还贷，因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。从总体情况看，离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值，持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋，其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方，可能意味着失去了最佳购房时机，离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的，法律没有绝对的公平，只能是相对公平而已。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题，作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。

对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，《民法典》第一千零八十七条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是，如果婚前首付款是一方父母出资（无论出资性质是赠与还是借贷），婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下，这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。另外，一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该条规定。

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一方婚前出资购房，婚后共同还贷，房产怎么分割

现在很多女性结婚都要求男方有房有车，可是一方面房价太高，工作没多久的年轻人一般是很难一次性付清购房款的；另一方面银行为了发展业务，也推行各种优惠政策鼓励客户贷款买房，吸引着广大年轻客户。因此首付加按揭成了购房的主要方式，那么

第一个问题

来了，该套房屋由男方婚前用个人财产付的首付，婚后双方共同还贷的，可是房地产证上写的所有权人是男方，

女方能否主张其为夫妻共同财产，要求平均分割呢？

其实该套房屋是不属于夫妻共同财产的，房屋为男方的个人财产，因为房屋产权的取得原则上是以登记为准的

（举个不以登记为准的例外，根据《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第9条：“一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。”），夫妻一方婚前出资购买的房屋，房产证上登记自己的名字，无论其全部出资还是按揭贷款购买，应认定为购买方的个人财产。如果男方在房产证上加上了女方的名字，这样就视为夫妻双方对财产的归属重新做了约定，男方以结婚为目的对女方进行了赠与，即使女方未出一分钱，该房屋仍为夫妻共同财产（离婚时，夫妻共同财产的分割原则上是平分的，不考虑一方首付款比例及双方共同还贷比例）。

第二个问题来了，这套房子不属于夫妻共同财产？可是女方又一起归还了贷款，房价上涨这么快，难道房价上涨部分女方也无权要求分割吗？

不是的，增值部分属于夫妻共同财产，女方有权要求分割。根据《婚姻法解释（三）》第10条，该房屋属于产权登记方的个人财产，未偿还的贷款属于该登记方的个人债务，而夫妻共同还贷支付的款项及还贷相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，房屋增值部分原则上平分，由取得房屋所有权的一方对另外一方进行补偿。

那么怎么进行补偿，补偿数额是多少？最高院民一庭给了个计算公式，如下图：

下面举例示范如何计算补偿数额

2005年6月30日，甲通过中介看中了一套房，签下房屋买卖合同，支付中介费2万元，甲（男）以付首付30万元，其余70万元办理按揭贷款的方式购买了一套总价为100万元的房屋，银行贷款分20年共240个月还清，未使用公积金贷款，采取等额本息的还款方式，月供4500元（包括本金和利息），扣款日期为每月1号，房子登记在甲名下，缴纳税费7万元。2006年6月30日，经人介绍，甲与乙（女）认识并结婚，婚后甲与乙一起还房贷，熬过了7年之痒，双方觉得再也无法共同生活下去，于是在2015年6月份，甲与乙因感情不和诉讼离婚，经过两次起诉，法院作出了离婚判决书，释明原被告双方就房产问题另行提起诉讼，该判决书于2016年7月2日生效。2016年3月，乙诉至法院，要求甲向乙支付用夫妻共同财产偿还位于xx市xx区xx街道xxxx小区xx栋xx楼xx号房屋的按揭贷款所对应的增值部分

xxxx

元。法院查明夫妻婚后共同还贷部分（包括本金和利息，从2006年6月30日至2016年7月2日）为540000元，共同还贷利息为260000元，法院委托某房地产评估有限公司对争议房屋的现有价值进行评估，估值为300万。评估费用1万元。

第一步计算不动产升值率

不动产升值率=不动产现价格/不动产成本（不动产成本包括契税、营业税、印花税、评估费、中介费等费用，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用）

该套房屋的不动产增值率为3000000/1000000+260000+20000+70000+10000=2.2

第二步计算补偿数额

用共同还贷部分（包括本金和利息）乘以不动产升值率所计算得出的数额的一半，即为非产权登记方应获得的补偿数额

甲应向乙支付的补偿数额为（540000*2.2）/2=594000元

综上，由一方婚前出资购买，婚后共同还贷，登记在购买方名下的房屋不属于夫妻共同财产，应认定为购买方的个人财产，未偿还的贷款属于该登记方的个人债务，而夫妻共同还贷支付的款项及还贷相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，房屋增值部分原则上平分，由取得房屋所有权的一方对另外一方进行补偿。用共同还贷部分（包括本金和利息）乘以不动产升值率所计算得出的数额的一半，即为非产权登记方应获得的补偿数额。

婚前一方首付婚后共同还贷的，另一方有权排除对该房产行吗

来源：山东高法

裁判要旨：夫妻一方对双方婚后共同还贷支付的款项及房屋对应增值部分向婚前购房的一方有权要求补偿，该种要求补偿的权利从性质上属于请求权，相较执行债权，不具有优先性，故其关于要求确权并终止对涉案房产50%份额的执行的诉讼请求不予支持。

争议焦点：

婚前一方以个人名义首付购房婚后共同还贷的，另一方是否有权申请排除对该房产的执行？

裁判意见

广东高院认为：本案为案外人执行异议之诉。综合当事人诉辩意见，本案争议焦点在于许昭瑜主张对涉案房产享有50%产权应否得到支持以及其对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。涉案房产登记张东侠一方名下，但案外人许昭瑜作为其配偶，对涉案房产究竟享有什么性质的权利，需要找准对应实体法仔细甄别。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”该条规定专门针对人民法院审理离婚案件，一方当事人婚前出资支付首付款并按揭贷款购置、婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题。本案中，涉案房产系执行担保人张东侠一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款、婚后共同还贷的房屋，因张东侠的执行担保行为，在本案中需要对其权属进行认定，应当参照适用前述规定的实体规则。许昭瑜主张一审判决适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（三）》第十条规定有误，理据不足，本院不予支持。考虑到在2014年2月涉案房产被张东侠提供执行担保时，张东侠与许昭瑜未有关于房屋权属的任何约定，更未向担保权人披露房屋可能约定为共有并进行分割的情况，结合张东侠与许昭瑜婚姻状况、涉案房产状况、还贷情况等，一审法院参照前述规定认定涉案房产的产权归属于张东侠，应继续作为其执行担保的财产并无不当。

许昭瑜可依照前述规定，对双方婚后共同还贷支付的款项及房屋对应增值部分向张东侠要求补偿。该种要求补偿的权利从性质上属于请求权，相较亿浩公司的执行担保权，不具有优先性。一审判决据此对许昭瑜关于要求确权并终止对涉案房产50%份额的执行的诉讼请求不予支持，并无不当。

许昭瑜主张仅因婚后用夫妻共同财产偿还银行按揭贷款，或因张东侠房产权证取得于婚后，故涉案房产应属于夫妻共同财产，没有法律依据，本院不予支持。许昭瑜还主张2019年5月30日与张东侠签订的《析产协议书》可以进一步确认涉案房产属于许昭瑜与张东侠的夫妻共同财产，据此主张享有涉案房产50%的份额并排除本案执行，理据不足，本院不予支持。此外，许昭瑜还要求在本案一并审查张东侠以涉案房产提供执行担保行为的效力以及人民法院查封裕通公司财产的合法性，由于许昭瑜并非涉案房产的权属人，无权要求审查涉案房产担保的效力，人民法院查封裕通公司财产正确与否也并非本案审查范围，原审不予调处，并无不当。

案例索引：

《许昭瑜、广州亿浩贸易有限公司案外人执行异议之诉案》【（2020）粤民终603号】（更多搜索杨钦仁律师）

部分杨律师整理内容：

（需要可以加作者v私信索取）

一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?

二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招

三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？

四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例

15条基础建议

一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？

二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？

三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？

四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？

五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？

六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？

七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？

八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？

九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？

十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？

十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？

十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？

十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？

二手房买卖合同纠纷十个典型案例

1慎选抵押房

2防范抵债房

3巧签共有房

4看清多户房

5验明学区房

6慎选央产房

7警惕代理房

8慎选在租房

9了解拍卖房

10应对涨价房

五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招

七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）

八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招

九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？

十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利

十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）

十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力

十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？

十四、购买动迁房的风险及应对

十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！

十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？

十七、太可惜！为买房而“假结婚”结果赔了40万

十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）

十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判

二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？

二十一、学区房承诺落空是否构成违约？

二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例)

二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）

二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?

二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)

二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?

二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子

二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。

二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？

三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗

房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！

三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？

三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。

三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？

三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责

5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任

法律依据

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）

三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？

一、典型案例裁判规则

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任

二、最高院观点

一、所交付商品房面积的确认

二、法院处理商品房面积差异的处理原则

三、相关法律

三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！

一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。

二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。

开发商承担的违约方式有三种：

三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？

一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？

二、政策何时允许动迁房办理过户？

附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷（2017）沪02民终5015号

四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见

四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）

01.限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约

02.借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件

03.买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销

04.限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行

05.借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据

06.借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力

07.为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则

四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险

四十三、北京借名买房指导意见

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

二、预约合同的效力和履行

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

四、房屋买卖中阳合同的效力

五、购房指标转让合同的效力

六、无权处分合同的效力和履行

七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

八、冒名签订房屋买卖合同的效力

九、连环买卖中的合同效力

十、借名买房的认定和处理

十一、请求合同继续履行的处理

十二、商品房不符合交付条件的处理

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

十五、对待给付义务的同时履行

十六、一房数卖中买受人的权利顺位

十七、第三人过户登记请求权的行使

十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理

二十一、逾期办证违约金过高的判断标准

二十二、违约金分别主张与分段主张的调整

二十三、违约金诉讼时效的认定

二十四、民间借贷与代理售房的处理

二十五、民间借贷与以房抵债的处理

二十六、以房抵债与调解

二十七、适用范围

四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？

法律依据

裁判规则

1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失

2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任

四十五、开发商格式条款玄机暗藏，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？

二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款

四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

二、上海法院的意见

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要

四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！

四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？

四十九、房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？

一）、最高法院公报案例

二）、相关案例

1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失

2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失

4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失

三）、权威观点

1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务

2.违约损害赔偿的赔偿范围

四）、法律依据

五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张

五十一、上海一中院：别墅卖方与房产中介合意偷逃税费遭重罚法院认定中介公司承担较大责任

五十二、开发商和中介忽悠卖房者的常见套路

五十三、二手房交易流程详细总结附防坑提示

1买房咨询338

2交定金339

4付首期及资金监管

5签订买卖合同

6办理按揭

7注销他项权证

9收房

10买房支付尾款

附件1过户流程

附件2过户资料

五十四、怎样不花钱自己解决商品房买卖中产生的法律问题

一、法律规定和一般概念界定

二、商品房认购（预订）

三、商品房销售广告

四、商品房预售

五、商品房现售

六、商品房买卖合同

七、商品房代理销售和包销

八、商品房买卖的贷款

九、商品房的交付使用及其质量保证

十、商品房的维修基金（资金）

十一、商品房买卖转移登记和权证办理

五十五、购买二手房，怎样付款才能安心？

（一）、非贷款支付

（二）商业贷款（公积金贷款）支付

（三）对于房屋尚有未还清贷款，抵押权等情况应当注意的问题

（四）资金监管的必要性和流程：

五十六、房地产交易合同（监管版）（模板）

五十七、上海市商品房预售合同（模板）

五十八、房屋交易定金合同（模板）

五十九、一文说清购房中定金的退与留（以30典型个案例进行实务剖析）

六十、购房中，约定先贷款时间先于交房时间，是否只有交付全部房款才能交房？（上海高院再审改判）

裁判要旨：

六十一、购房合同还是预约合同，标题说了算还是内容说了算？

六十二、接受延期交房违约金与验房还可以解除购房合同吗？