房产写单独所有时离婚怎么分

婚前贷款购买的单独所有， 离异后房产如何分割

我是快乐黄老师，思想跟随行动，行动印证思想。今天说说离婚分房的事。

2013年5月张三出首付50万，贷款70万购买房产一处；2015年1月张三结婚；2020年1月张三因为感情不和离婚。

张三购买的这套房产该如何分割？

这是典型的婚前贷款购买单独所有，离异后房产分割的问题。

根据最新的法律法规可以先明确一点，张三购买的这套房产属于婚前单独所有，因此，房屋的产权归张三所有，张三的配偶无权要求分割这套房产。

这套房跟张三的配偶有没有关系呢？

这要看2015年1月到2020年1月这五年期间房屋还款是否跟配偶有关？

第一种情况，这五年的还贷全部是张三的个人财产；

第二种情况，这五年的还贷全部是夫妻二人的共同财产；

第三种情况，这五年的还贷部分是张三的个人财产，部分是夫妻二人的共同财产。

如何界定个人财产和夫妻共有财产，从法律的角度需要举证，如果张三不能举证还贷部分是自己的个人财产，那就被认定为夫妻共有财产。

比方说，张三说贷款全部由自己父母替还，那么需要张三提供每月父母给还款的直接证明，例如当时的转账记录，否则法庭会判夫妻共同还款。

房贷全部是张三个人财产出资，这套房产就完全属于张三，这个简单。

房贷由夫妻共有财产或者部分房贷由夫妻共有财产出资，张三需要给配偶财产补偿，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分。

在适用《婚姻法解释(三)》第十条，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。

所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

以张三为例计算一下，数值取整为了方便计算。

2013年5月房产价值120万，首付50万，贷款70万30年，月还款4000元，契税18000元；

2015年1月房产评估180万，张三个人还款20个月，还款总额80000元，利息总额60000元。

2020年1月房产评估值400万，夫妻共同还款60个月，还款总额240000元，利息总额180000元

算法一：

夫妻共同还款部分：240000元，

不动产成本：1200000元+60000元+180000元+18000元=1458000元

不动产升值率：400万/145.8万*100%=274.35%

补偿额度：240000*274.35%/2=329220元

算法二：

夫妻共同还款部分：240000元，

不动产成本：1800000+180000元=1980000元

不动产升值率：400万/198万*100%=202%

补偿额度：240000*202%/2=242400元

由于在司法解释中关于不动产升值率的解释还差一些具体规定，目前出现的案例中大多采用以上两种方式进行判决。

以上计算仅仅从房产本身考虑，不考虑房产以外的其他因素，离婚判决法院会根据家庭的整体情况以及其他诸多因素做出判决。

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