农村宅基地使用权流转的法律思考

中国农村人口占很大比例，是我们一直面临的基本国情之一。改革开放以来，随着社会主义商品经济的建立，农村土地问题越来越受到重视，尤其是流转问题。今天，五六懂法网网汇集了关于农村宅基地使用权流转的法律思考来回答你的问题，希望对你有所帮助。

宅基地使用权及宅基地使用权转让概述

(一)宅基地使用权

宅基地使用权是在中国特定的政治经济制度背景下产生的，即使在全世界范围内，它也是一种截然不同的用益物权。在很多国家，土地资源由市场统一分配，没有城乡之分，也没有所谓的宅基地。但不可否认的是，它在我国物权体系中与其他用益物权具有同等重要的地位。鉴于这一概念，我国著名法学家王黎明教授认为，“宅基地使用权是指以建造房屋及其附属设施为目的，占有、使用集体所有的土地的权利。”有学者认为“农村宅基地使用权是源于农村集体土地所有权的一种财产权，具有明显的独立性。”综上所述，宅基地使用权是指权利人依法在集体所有的土地上建造房屋及其附属设施的权利。

(二)宅基地使用权转让

宅基地使用权的转让不仅指宅基地使用权主体的变更，还包括宅基地使用权的产生、变更和消灭的过程。目前对宅基地的取得有严格的规定，只有通过相关权利人的积极申请才能取得。只有符合条件的村民才能按照程序向村组织提交申请，只有在核实符合规定并获得批准后才能获得申请。村民以合法形式转让宅基地上方的房屋，会导致宅基地权利人发生变更。

二、农村宅基地使用权流转的现状及问题

如今，中国的主要经济模式发生了巨大变化，商品经济将占据主导地位。这种在特定政治经济体制背景下产生的土地制度，不符合商品经济时代的要求，导致其流通过程中出现各种问题。

第一，“一户一居”越来越难落实。在广大农村地区，农民获得宅基地的公开方式不是登记而是占有，这使得宅基地使用权在农村的流转非常混乱。“一户多户”和超标准占地现象普遍存在。在很多情况下，“一户一居”的原则实际上已经名存实亡。

第二，农村有大量闲置宅基地，且有增长趋势。随着商品经济的到来和生产力的发展，越来越多的农民离开了祖先居住的农村，离开了世代依赖的土地来到城市，这必然导致他们在农村的闲居。然而，与此同时，我们面临着另一个问题，即土地资源的严重短缺。

第三，登记制度在现实中难以实施。在农村地区，宅基地和房子一样，经常被农民视为私有财产。农民法律意识比较淡薄，没有登记的观念和习惯。而且在现实中，我国很多地方的房屋和土地是分开管理的，容易造成相关主管单位在办理过户登记手续时推诿责任。此外，在实践中，农村地区往往存在一些土地划界问题，如相邻村庄之间在集体土地边界上的划界争议。

第四，隐性交易市场不受政府监管，带来了很大隐患，对原有制度建设造成了很大冲击。随着经济的快速发展，土地资源日益稀缺，土地价值日益增加。在利益的驱使下，人们开始按照自己的意愿交易土地，而不是按照国家的假设，包括农村闲置房屋的出售和租赁。这种自发行为相当隐蔽，难以控制，容易引起纠纷。由于其隐蔽性强，现实中监管机构往往很难及时发现这种交易行为，政府也很难有效监管和控制这种行为。

第五，农民融资困难，农村金融事业发展缓慢。很多农民家庭经常遇到资金不足的问题，尤其是在扩大产业规模、调整产业结构的情况下。由于各种原因，农民在农村获得贷款的困难越来越大，对宅基地流转的限制使这种情况更加恶化。

三、完善农村宅基地使用权流转制度

(一)逐步建立宅基地使用权流转登记制度

目前，农村土地流转的局面不可逆转。要保证其安全有效的流通，需要一个必要的前提，即产权清晰。为保证这一前提的实现，有必要建立和完善农村宅基地使用权登记制度。农村是熟人社会，彼此熟悉，交易时几乎不登记。这使得宅基地使用权的占有不清、混乱、无法统一。这种情况是由于农村长期存在的习俗，在人们的脑海中形成了一种模式，难以改变，不利于安全有效的交易。因此，我们应该在这方面进行改进，采用一种能够使权属关系更加清晰明确的制度，建立更加有效合理的强制登记制度。

(二)建立合理的宅基地流转收入分配制度

我们之所以关注宅基地问题，是因为它关系到农民的切身利益，所以收入分配问题是重中之重。“在这个问题上，我们的当务之急应该是积极保护用益物权人的相关权益。宅基地在市场上的流通是农民积极行使权利的表现。无论宅基地制度如何变化，市场如何运作，最终目的都是让农民享受到收益。因此，收入分配制度应以保护村民合法利益为根本出发点和最终目的和目的。”[3]因此，农民利益问题在收入分配体系中占有非常重要的地位。为了更好地完善这一制度，我们首先必须保证农民的利益。

(3)完善农村宅基地征收补偿制度

立法部门要制定新的地价规范，缩小城乡地价差距，实行城乡统一的价格规范。违反规定征收集体土地已经成为许多地方政府的做法。很多地方政府打着“公共利益”的旗号，低价从农民手中拿走土地，却作为国有土地转让给开发商。在这个一流的过程中，政府用权力和其他资源从中获利，但农民却因地位低下而失去了利益，这是不公平的。因此，在完善宅基地征收补偿制度时，应坚持公平合理的原则，将农民利益放在首位。

(4)建立宅基地使用权有偿使用制度

宅基地有偿使用使集体所有制经济实现，不仅有利于农村土地资源的优化配置，也提高了村民的市场经济意识。长期以来，农民习惯于从集体免费获得宅基地，所以这一制度的实施肯定会有阻力。但是，它的优势是明显的。这一制度不仅有利于增加集体财产收入，而且可以最大限度地遏制肆意占用耕地，有利于整个农村经济又好又快发展。

四.结论

在这样一个商品经济快速发展的背景下，我们不能再用以前的制度来禁锢农村宅基地使用权的自由流通。农村经济的实际发展与我国农村宅基地使用权流转的法律规定不一致。鉴于这种极其混乱的局面，必须立即采取措施加以控制。这就要求我们确认和保护宅基地使用权的自由流转。一方面，有利于解决农业、农村、农民的相关问题；另一方面，它有利于加快农村发展的步伐，也为维护社会稳定与和谐提供了不竭的动力。

宅基地使用权的转让不仅指宅基地使用权主体的变更，还包括宅基地使用权的产生、变更和消灭的过程。目前对宅基地的取得有严格的规定，只有通过相关权利人的积极申请才能取得。如果你的情况比较复杂，五六懂法网网也为律师提供在线咨询服务。欢迎您进行法律咨询。