农村宅基地如何改革才能让农民真的获益

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《深化农村改革综合性实施方案》号文件明确了宅基地制度改革思路：在保障农民依法取得的宅基地用益物权的基础上，改革和完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，明确农民住房产权，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房产权抵押、担保和转让的有效途径。

那么，农村宅基地改革现在来了哪里？

首先，我们来看看宅基地的定义。严格来说，宅基地是农村房屋下集体所有的非生产性土地，通俗来说就是农村房屋下的土地。显然，下面的土地和地上的房屋是没有办法分开的，但是农村土地的所有权不属于个人，地上的房屋属于个人，土地和地上的房屋是从法律角度分开的。但后来有学者指出，所有权和使用权是可以分离的。农民虽然没有宅基地所有权，但有使用权。因此，《民法典》在《用益物权编》中正式界定了宅基地使用权。

为什么要限制宅基地使用权的流转？

在中国，宅基地使用权的流转受到严格控制，这与农村改革发展的历史是分不开的。在我国大部分农村地区，农村宅基地分配用于福利，免费使用，农民获得宅基地基本没有成本。根据法律规定，农村宅基地使用权只能在集体经济组织成员之间转让，农民出售房屋并转让后不得申请新宅基地。这些都限制了房屋的自由流通，限制了农民处置房屋的权利，同时也限制了房屋的产权，导致农民的房屋收益权得不到保障。

国家限制宅基地使用权的初衷是为了保证农村集体的住房保障功能完好无损，防止城市资金和银行抢走农民的房子。然而，随着农村经济的发展，这一政策已经不能满足农村发展的需要，农村宅基地制度必须改革。现在很多地方都做了一些尝试。

天津“宅基地换房”模式

所谓“宅基地换房”，就是农民自愿把宅基地换成小城镇的房子，搬进小城镇。原有的村庄建设用地将进行再耕种，节约下来的土地整合后通过“招标”、“拍卖”、“挂地”等方式出售，土地收益用于弥补小城镇建设资金缺口。但是第一，农民换房后需要支付一定的钱，居住面积比原来小，导致部分农民没有钱装修或者换房后没有生活来源。

换房后，在整理宅基地剩余的过程中，农民不知道收入多少，收入去向也不清楚。

事实上，过去也有许多类似天津的宅基地制度改革。主要内容大多是用钱、房产或者小面积的宅基地代替农民的宅基地。改革的初衷是通过振兴农村宅基地，为城市和工业建设节约建设用地，以解决城市建设用地的短缺。农民在改革中往往处于被动地位。

江西省余江县房地产收益分割

试点允许农村宅基地通过出让或租赁方式进行流转，并明确流转过程是有偿的。但承租人或受让人必须是集体经济组织内部成员，必须具备建房资格。在此基础上，江西省余江县建立了相关的收入分配模型。宅基地流转收入将分为住房收入和宅基地收入两部分，其中住房收入将直接归产权人所有，宅基地收入必须在个人和农村集体经济组织之间合理分配。“宅基地收入”如何分配，在试点过程中没有明确划分成书面比例。

江西省余江县的试点工作探索了农民增收的途径

在付费退出机制方面，一些地区也进行了尝试

比如洛阳市在2009年推出了农村宅基地有偿退出，但到目前为止，只有99户完成了办理手续，收回的宅基地只有70户。根据2010年的调查，78%的农民工认为弃宅补贴标准低，仅靠每人5000元的补贴(约每户2-3万元)，在县城或市区买房的经济压力就难以承受。

从以上可以看出，农村宅基地改革任重道远，目前的尝试还很肤浅，并没有让农村宅基地更加活跃。然后，在未来的试点工作中，相信会逐步建立农村宅基地流转制度，完善土地增值收益的分配关系，同时给予农村宅基地抵押、担保和流转过程中的相关权利。