签租房合同需要什么材料,购房合同需要什么证件

【案例】1998年8月25日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》协议，甲公司将莲花广场西座地上一至三层及地下一层出租给乙公司.1998年9月1日至1999年3月31日，乙公司可进入现场进行局部改造和精装修、设备调试和试运行。租赁期限自1999年4月1日起计算。租期5年，年租金227万元。B公司每年4月1日前、10月1日前支付一次。如果无法按期支付租金，违约期间每天加收逾期租金万分之五的滞纳金。租赁期内，双方不得无故解除本协议。如需解除合同，违约方应向守约方支付当年租金总额的两倍作为违约金。

协议签订后，甲公司全面履行协议，按期将房屋交付给乙公司。B公司装修后以“大酒楼”的名义开业。但1998年9月8日，B公司只向A公司支付了50万元定金，但租金一直未支付，拖欠租金达794万元。甲公司数次未能督促向乙公司付款，只好向法院提起上诉，请求法院下令注销甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》，乙公司将出租装修后的房屋无偿返还给甲公司，乙公司向甲公司支付租金、滞纳金和违约金人民币1445万元。

乙公司辩称，甲公司未能及时取得产权证，未能及时提供消防验收证书，导致《房屋租赁协议书》无效，由甲公司承担全部责任。由于甲公司未按合同约定提供相应的法律文件，乙公司拟设立的“甲餐厅有限责任公司”未经工商行政管理部门批准，无法经营。乙方不支付租金是甲方违约时，依照法律和双方约定，正常维护其合法权益的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。

【判决】一审法院经审理认为，原告A公司与被告B公司签署的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。甲公司未能及时取得产权证，但产权清晰无争议，故《房屋租赁协议书》不能直接作废，但对合同履行有一定影响，甲公司应承担相应责任。同时，由于双方签订的租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，甲公司未能及时取得消防验收合格证并不使《房屋租赁协议书》失效。

据此，一审法院裁定，甲公司与乙公司签署的《房屋租赁协议书》被撤销；B公司腾空其出租装修的房屋，交给A公司；乙方支付甲方房租359万元，甲方支付乙方房屋装修补偿100万元.

B公司不服上诉。二审法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律没有不当，终审判决驳回上诉，维持原判。

【分析】本案争议焦点在于甲公司未能及时取得产权证和消防验收合格证是否影响租赁合同的效力，以及未能全面、及时履行租赁合同的责任分担问题。

我们先来看看出租人没有房屋产权证是否会影响房屋租赁合同的效力。

根据《城市房地产管理法》第52条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋所有权证是权利人依法拥有房屋，行使房屋占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。

但是在现实生活中，出租人往往有产权，没有产权证。具体原因有很多。土地出让金已经交了相当一部分。由于政府职能部门的原因，无法及时出具房屋产权证，但房屋产权清晰无争议。在这种情况下，甲公司未能及时取得产权证，就是这样一种情况。此外，《合同法》对合同无效的规定也很严格。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的合同无效：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、行政法规强制性规定的。

本案中，甲公司产权清晰，双方未就产权证对合同效力的影响作出明确约定。结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，这种没有出租人产权证的房屋租赁合同不应认定为无效。

其次，我们来看看消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。众所周知，商业建筑的消防设施是否完善，是否存在重大火灾隐患等。涉及公共安全和社会利益，消防验收直接关系到租赁建筑物能否投入使用。因此，商业建筑消防涉及租赁合同的效力和履行。