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二手交易市场中，回迁房占整个市场的10%左右。与商品房相比，回迁房的价格优势非常明显，吸引了大量购房者。但需要注意的是，回迁房的卖家往往无法取得房屋所有权证，所以购买这类房产会存在一定的风险。那么，买回迁房需要注意哪些问题呢？下面给大家详细介绍一下！1.什么是回迁房？

回迁房，建在国有土地上，由私房或公房住户安置的，还没有拿到，但以后肯定能拿到个人的房屋所有权证。而基于集体土地或国有划拨的旧村(居民楼)房屋重建，不属于本文的研究范围。

二、买回迁房需要注意哪些问题？

(1)没有房产证的回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。

第条第38条规定：“下列房地产不得转让：……该条真正的立法意图不是禁止预售商品房的再转让，而是为了便于行政管理只要卖方有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《拆迁协议》，就取得了房屋的准所有权，有权处分其已安置的房屋。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人的利益，《回迁证》前可以转让房屋，双方签订的房地产买卖合同有效。

(2)房屋交易税费由买受人承担的约定是否有效？

回迁房买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原所有人在取得房屋所有权证时需要缴纳的税费，一次是原所有人过户时产生的税费。这两项税费如何承担，应该在合同中明确约定。

房屋交易双方约定房屋交易税费由买受人承担，不违反相关法律法规的强制性规定。因此，如果合同当事人约定对方或者第三人实际应当纳税，不违反法律规定，不损害国家利益，应当认定该约定有效。

(3)需要特别注意的问题

1.严防“一房一卖”

房屋回迁不能办理预告登记，给卖方“一房多卖”留下了漏洞。一旦房价上涨，违约成本过低，卖家很可能会把房子卖给别人。在房屋买卖合同全部有效的情况下，只有在办理完交付或登记手续后，才能产生产权变更的法律效力。出卖人多次签订的商品房买卖合同不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。购买时一定要注意。

2.必须约定财产转移和交付的时间。

签订回迁房买卖协议时，卖方未取得房产证，无法办理过户手续。所以需要约定财产转移的时间。实践中，虽然无法保证何时取得房产证，但需要明确取得房产证的日期，并办理房屋所有权转移手续。在签订回迁房买卖协议时，需要确定具体的交付时间。如果签订合同时是现房，可以约定首付日期为交房时间。

3.买方必须保留尾款。

无房产证买卖房屋存在诸多风险，规范违约责任至关重要。但如果要求违约方承担违约责任，则需要支付法院诉讼费、律师费、时间等成本。如果有尾款(做得好的话是大额尾款)，卖方认为违约收益小于尾款，买方def

实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产。根据《民法典》的相关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方应取得另一方的同意，否则可能产生两种法律后果：一是房价上涨，配偶借口不同意卖房，可能产生无效法律后果；其次，如果卖方夫妻在过户前离婚，就涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况只要卖方配偶签字，辅以必要条款，基本可以预防。

5.尽量让卖家的第一顺序接班人签字。

由于回迁房房产证取得的不确定性，在房产证取得之前，如果卖方发生意外，回迁房可能被视为继承人分割，因此，回迁房买卖协议应尽可能由卖方的第一顺序继承人签署，以示对卖方出售行为的认可和对继承权的放弃。一般来说，顺序继承人包括配偶、父母和子女。在实际操作中，要求卖家的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，避免不愉快。

购买回迁房是有一定风险的，就像期房过户一样。比如购房者想买没有房产证的回迁房(商品房)，建议购房者在购买前多加考虑，了解相关政策后再购买。尽量规避风险，保护自己的权益。