小产权房指的是什么意思？红本小产权房是什么意思

小产权房中的“小”其实不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。小产权房是偏产权房。当时部分产权人享有房屋的使用权和继承权，而对其收益权和处分权的行使受到一定的限制，指的是在乡镇集体土地上建造并出售给公众的房屋。

一、小产权房的含义

小产权房是指一些村集体组织或开发商以新农村建设为名出售的建在集体土地上的房屋或农民自己建造的“商品房”。

二、小产权房的类型

从建房用地来源来看，“小产权房”可分为三类： (1)农村宅基地建房。(二)农民集体所有的非住宅建设用地上建造的房屋，如乡镇企业、农村公共设施、公益事业用地上建造的房屋。(三)直接使用农用地建造的房屋。

三、小产权房认证单位

乡镇政府或村委会代替国家颁发的产权证，有时只是合同中规定，没有任何产权证。其实“小产权”就是“农村产权房”、“村产权房”等“集体产权”。根据民法典规定的原则，这些财产权不是受法律保护的合法财产权。

与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地租赁的概念，也不存在开发商疯狂攫取利润的情况。所以“小产权房”的价格一般只比同区域商品房低1/3甚至更低。“便宜”是大量城镇居民不顾产权风险购买“小产权房”的根本原因。

第四，购买小产权房的风险

(a)法律效力的风险

“小产权房”买卖合同的效力一般视为无效。但有不同情况：农村集体经济组织成员之间在其家乡范围内买卖农村房屋，房屋买卖合同被认定为有效；对于把房子卖给老家以外的人，如果取得有关组织和部门的批准，合同可以认为有效；未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

(二)房地产转让风险

“小产权房”不能取得正式的房产证，因此不构成真正的合法产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。对房屋的保存和升值有一定的影响。

(3)政策风险

购买在建小产权房时，购买人与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆除。购房者会面临拿不到房子，不能及时主张房款的尴尬局面。

在国家征地拆迁的情况下，由于没有国家认可的合法产权，且购买者不是合法产权人，无法获得拆迁产权补偿，作为实际使用人的拆迁补偿相对于产权补偿来说是非常小的。

(4)监管缺位风险

没有明确的法规来约束农村产权房的开发建设，对开发建设的监管缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，没有开发单位的资质，很难保证房屋质量和售后保修。