以土地使用权作价的税收筹划？土地使用权作价入股税收

A公司计划在H收购B公司，这是一家因经营不善而面临破产的工业企业。除生产用地外，乙公司还拥有一片185亩待建工业用地。为支持企业战略重组，解决人员安置问题，H国政府同意企业并购后将185亩土地使用权由工业用地改为住宅用地用于房地产开发，但必须按照国家政策缴纳相应的土地出让金。这块工业用地的初始收购成本为每亩22万元。经调查，A公司认为该地块50万元/亩的价格达不到预期的投资回报率，准备放弃收购。h当地政府表示，为了解决职工安置问题，每亩土地使用权可以在50万元的基础上打折1 ~ 2万元。甲方表示只能接受每亩35万元的地价。双方都没有让步，谈判进入僵局。

实际上，如果考虑税收因素，35万元/亩的土地使用权定价方案并不一定高于48万元/亩的土地使用权定价方案的净利润，所以A公司应该结合并购后开发项目的净利润来做出更正确的决策。甲公司对该地块的开发规划和预测如下：该地块用于开发普通标准房，规划容积率为1.5(不含绿化和公共建筑面积)，每平方米不含楼层价格的成本为11200元，期间成本为200元，平均每平方米售价为21800元。

方案一：35万元每亩土地使用权定价方案。土地使用权每亩定价35万元时，计算涉及的各种税费和净利润。1.计算销售：总建筑面积=185亩666.667m2/亩1.5=1851000.0925 m218.518.5万m2；销售收入=18.521800=511800(万元)。2.计算扣除项目：取得土地使用权支付金额=18535=61475(万元)；房地产开发成本=18.511200=221200(万元)；房地产开发成本=(61475 221200)10%=21867.5(万元)(土地h中规定的房地产开发成本在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%内扣除)；房地产转让相关税费：应交营业税=5118005%=21590(万元)；应交城建税=215907%=181.3万元；应付教育费附加=215903%=77.7(万元)；加20%扣除=(61475 1221200) 20%=51735(万元)；扣除项目合计=21590 181.3 77.7 61475 221200 21867.5 51735=401126.5(万元)。3.计算土地增值税：增值额=511800-401126.5=111673.5(万元)；增加值与扣除项目之比=111673.5401126.5=29.09%。可见，增值额不超过扣除项目的50%，所以适用的土地增值税税率为30%，快速扣除率为0，应付土地增值税=111673.530%=31502.05(万元)。4.计算净利润：利润总额=511800-(21590 181 . 377 . 7)-61475-221200-20018.5-31502.05=131073.95(万元)；应纳企业所得税=131073.9525%=31268.4875(万元)；净利润=131073.95-31268.4875=91805.4625(万元)。

方案二：土地使用权每亩48万元的定价方案。土地使用权定价为每亩48万元时，相关税费及净利润计算如下：1。销售额的计算：结果与方案一相同。2.计算扣除项目：取得土地使用权支付金额=18548=81880(万元)；房地产开发成本=18.511200=221200(万元)；房地产开发成本=(81880 221200)10%=31108(万元)；房地产转让相关税费：同方案一；加20%扣除=(81880 221200)20%=61216(万元)；扣除项目合计=21590 181.3 77.7 81880 221200 31108 61216=431253(万元)。3.计算土地增值税：增值额=511800-431253=81547(万元)；增加值与扣除项目之比=81547431253=19.76%。由于土地用于开发普通标准房屋出售，增值额不超过扣除项目的20%，根据税法免征土地增值税，因此无需缴纳土地增值税。4.计算净利润：利润总额=511800-(21590 181.3 77.7)-81880-221200-20018.5=141171(万元)；应纳企业所得税=14117125%=31542.75(万元)；净利润=14117l-31542.75=101628.25(万元)。与**个方案相比，土地使用权价格虽然每亩增加13万元，但净利润并没有减少，反而增加了8，227，875元(101，628.25-91，805.4625)。可以看出，土地使用权定价为48万元/亩的方案优于土地使用权定价为35万元/亩的方案，没有考虑追加土地出让金对A公司现金流的影响.

1.按照一般思维，当房屋平均售价和楼层价以外的房屋开发成本固定时，征地成本直接决定净利润，土地使用权成本较高，但净利润会较低。而上述情况的计算结果恰恰相反。是什么改变了我们的看法，不妨对此进行分析。一是税法规定“纳税人建造普通标准房屋出售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，所有增值额均按规定计税。”在这种情况下，第二种方案可以免除土地增值税，因为土地使用权价格高，以至于增值额与抵扣项目的比例为19.76%；方案一土地使用权价格虽低，但增值与抵扣项目比例在20%以上，不能享受免税政策。当增值扣除项目比例等于20%时，即每亩土地使用权价格为47.64万元时，企业净利润**高；大于或小于该值时，净利润会随着土地成本的增加而减少。 第二，土地成本对净利润的影响取决于土地成本占总成本的比例。土地成本占总成本的比例越大，对净利润的敏感度越高。这种情况下，土地成本占总成本的20% ~ 30%，所以影响是明显的。如果土地成本占总成本的比例很小，影响几乎不存在。 第三，土地使用权价格越高，计算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数越大，可以作为扣除项目的房地产开发费用越大。本案中，方案一允许作为扣除限额扣除的房地产开发成本为每平方米155元(21867.518.5)，方案二为每平方米168元(3110818.5)，比方案一多扣除13元。此外，较高的土地成本将增加房地产开发企业20%的扣除额。与**种方案相比，本案例方案二的20%扣除额增加了每平方米26元[(61216-51735)> 18.5]。值得注意的是，在这种情况下，相对于每亩35万元的土地使用权价格，将多支付21405万元[(48-35) 18.5]的土地出让金，对A公司造成很大的财务压力，如果A公司资金紧张，会影响方案的可行性。

二、因为有一些税收优惠政策，在满足优惠政策的情况下，一些看似不可行的方案会变得可行。2.财务人员要利用好一些策划机会，为公司提供税务策划方案，节省公司税务负担，增加财务人员工作的价值，进而提升财务人员在公司的形象和地位。3.房地产开发企业建设普通标准住房免征20%土地增值税的政策，不仅适用于土地成本规划，也适用于建筑安装费用和开发设计费用的规划。比如在预计售价和土地成本固定的情况下，增值税项目与抵扣项目的比例略高于20%，可以选择一些材质较好、成本较高的材料，使增值税项目与抵扣项目的比例低于20%，从而享受20%的免税政策。