《国有土地上房屋征收评估办法》？菏泽市国有土地上房屋征收评估办法

2011年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后，原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》明显不适用于新的《补偿条例》。住房和城乡建设部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(简称《评估办法》)，确定了新规定下房屋征收补偿的评估方法。《评估办法》将从6月3日起实施。同时，原建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(简称《指导意见》)同时废止。但对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，将继续使用原规定。其实在《评估办法》公布之前，建设部就发布了《评估办法》的草案。正式规定没什么变化。五六懂法网网希望本《评估办法》能够对规范房屋征收评估行为起到一定的作用。

首先，评估完全遵循市场价格

原拆迁条例和《指导意见》确定的被拆迁房屋价格，是指类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，并结合被拆迁房屋的房地产状况。(《指导意见》第14条)和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条，被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告日被征收房屋类似房地产的市场价格。《评估办法》第30条已经细化。——“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者近似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指评估时的平均成交价格。在评估中，还应考虑影响价值的因素，如位置、用途和建筑结构。

第二，评价方法多样化

原《指导意见》第16条规定，拆迁估价一般应采用市场比较法。所谓市场比较法，是指与估价时点**近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，以估计估价对象客观合理的价格或价值的方法。但第16条还规定，如果没有市场比较法，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明理由。虽然市场比较法是房地产评估中**重要、**常用的方法之一，也是一种技术成熟、实用的评估方法，但拆迁人可以以不具备条件为由，采用对被拆迁人不利的评估方法，更不用说楼顶政府指导价的重重帽子了。

《评估方法》第13条明确了根据房屋用途采用不同评估方法的原则，规定注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场情况，分析市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的适用性，然后选择其中一种或多种方法对被征收房屋进行价值评估。如果被征收房屋的类似房产发生交易，应选择市场法进行评估；被征收房屋或其类似不动产具有经济效益的，应当采用收益法评估；如果被征收房屋是在建工程，应选择假设的开发方式进行评估。这样的规定意味着价格评估趋于合理，能够真实反映不同用途房屋的不同价值。另一方面，法律规定了评估方法，方便被征收人对评估机构的评估行为进行监督。

第三，明确房价包含土地使用权价值

原《指导意见》第三条规定，房地产市场价格应当根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等进行评估。“区位”包括土地使用权价值的差异，但没有在被拆迁房屋的价格中明确土地使用权的价值。但《评估办法》明确了评估值包含土地使用权价值

其实无论是房屋拆迁还是房屋征收，政府或者拆迁人需要获得的是土地使用权，而不是房屋。土地使用权也提前丧失或收回。而从物权法的角度来看，房屋只是土地使用者行使权利的结果，因此被称为“地上附着物”。没有土地使用权，房子只是一些建筑材料。但是，在过去，包括现在的情况，土地使用权已经成为房屋所有权的附属。特别是在国有宅基地的拆迁中，宅基地的面积往往是房屋面积的几倍。只按房屋面积赔偿的，明显侵犯宅基地使用者的合法权利。

第四，评估机构由被征收人选择

原《指导意见》第六条规定了评估机构的选择有两种方式：——被拆迁人投票和被拆迁当事人抽签。但实际上一般是拆迁人单方面委托的，被拆迁人几乎不可能投票。但《评估办法》明确规定房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内选定；在规定时间内协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被征收人投票，或者采取抽签、抽签等随机方式确定”。由此可见，评估机构的选择是由被征收人决定的，这在一定程度上可以防止评估机构违约和私下交易。这不得不说是立法的进步。

第五，明确评估费用由房屋征收部门承担

《评估办法》第31条规定了评估活动的成本承担。房屋征收评估、鉴定费用由房屋征收部门承担。评估变更原评估结果的，评估费用由原房地产评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。原《指导意见》没有规定上述问题。申请评审鉴定报告的通常是被拆迁人。如果成本太高，实际上会妨碍被拆迁人行使权利。在海霞律师承办的一个案件中，当事人花了近2万元，但结果依然维持。目前，评估、鉴定和复核费用不由被征收人承担，因此对评估报告提出异议时不必担心，有利于评估公司权利的行使和评估活动的监督和规范。因此，这一规定具有重要的现实意义。

第六，进一步明确评价活动的流程

《评估办法》用很多文字规定了房屋征收评估的流程，比《指导意见》下的流程更加详细、清晰、可操作。新流程一般是：

1.选择机构。被征收人应当在规定时间内协商选择房地产价格评估机构；

2.评估机构与房屋征收部门签订委托合同；

3.实地调查。注册房地产估价师对被征收房屋进行实地调查，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外状况的照片等影像资料，制作实地调查记录并妥善保存；

4.价值评估。评估师根据实地调查和房屋资料，根据估价对象和当地房地产市场情况，选择一种或多种方法进行评估；

5.公开解释。房地产价格评估机构向房屋征收部门提供住户初步评估结果，房屋征收部门将向被征收人公布评估结果。公示期间，评估师应当当场说明初评结果；

6.递交报告。公示期届满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门将分户评估报告移交被征收人；

7.申请复审。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当提出申请

原拆迁条例和《指导意见》确定的被拆迁房屋价格，是指类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，并结合被拆迁房屋的房地产状况。(《指导意见》第14条)和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条，被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告日被征收房屋类似房地产的市场价格。《评估办法》第30条已经细化。——“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者近似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指评估时的平均成交价格。在评估中，还应考虑影响价值的因素，如位置、用途和建筑结构。

对比上述法律法规不难看出，新的征收条例和《指导意见》完全符合——的市场价格，不得低于房屋征收决定公告日类似房地产的被征收房屋的市场价格，而《指导意见》是——的市场参考成交价格和政府指导价。在《指导意见》标准下，被拆迁房屋的价格评估肯定不会是房屋价值的客观体现，问题在于“政府指导价”。以北京为例。拆迁房屋评估指导价依据为《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管字[2001]第1234号)，2001年制定。根据目前的情况，北京的土地按地理位置分为十个等级，每个等级有不同的基准地价和基准房价，并详细规定了土地等级的范围。比如一级用地是西单北街-西四南街-西四北街-地安门西街-地安门东街-张自忠路-东四北街-东单北街-崇文门内街-崇文门西街-前门东街-宣武门东街-西单北街；这个级别的基准地价是5300-6000，基准房价是1000。我们应该看到这个数据的问题。这个标准是2001年的。从2001年到现在，地价涨了好几倍。按照这个标准来评价是不合理的。但是北京市政府并没有出台新的标准，所有拆迁评估都是用这个标准。

《评估办法》完全取消了政府指导价，以上情况一定会好转。