土地使用权抵押评估时应注意哪些问题？土地使用权抵押一定要评估吗

土地使用权抵押评估应注意土地估价的一般原则，充分考虑评估中的风险。评估结果应为扣除处置费用后的价格，即评估价格等于预期市场价格减去强制处置费用。详情请阅读下文。

评估土地使用权抵押应注意哪些问题

首先，遵守土地估价的一般原则

土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地不经过一级土地市场。因此，当其直接进入二级市场时，在评估时应充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在评估时，我们可以先假设划拨的土地可以在公开市场上自由转让，然后再确定价格。只有在这一假设前提下，估价才能满足替代原则、预期收益原则、**有效利用原则和供求原则。

第二，充分考虑评估中的风险

土地使用权抵押转让是一种有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，抵押前必须经有关部门批准。抵押人和抵押权人还需与土地管理部门就土地出让金的核实签订协议，评估价格不等于土地的预期价格，但低于该价格。在评估过程中，应充分考虑抵押期间的风险，以保守评估为指导原则，在计算预期地价后，对风险系数进行一定程度的修正，但修正幅度不应超过20%。

划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据。因此，在评估时，有必要计算抵押人的土地有效价值，并充分考虑贷款对抵押权人的安全性。由于抵押人无力偿还时必须强制清偿抵押，因此在评估和计算时也应考虑强制处置及相关费用。评估结果应为扣除处置费用后的价格，即评估价格等于预期市场价格减去强制处置费用。

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