开发商最怕的三个投诉方法

开发商**怕的三个投诉方法，开发商的房屋挡住阳光？老百姓可以这么维权

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■本文作者：邓阳 北京在明律师事务所

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）导读：当开发商建设的回迁房过高，自己家又不在征收拆迁范围内，老百姓自己家的宅基地房屋的采光成为大问题。遇到这种情况，老百姓只能以民事侵权之诉告开发商吗？

这样维权后，老百姓即便胜诉了也很难要到足额的损害赔偿金，开发商更不能把已经封顶的回迁房拆了。这涉及到一个更专业的法律问题，开发商的房屋建设工程是否合法？如果不合法，老百姓又应该如何依法维权呢？本文中，北京在明律师事务所的邓阳律师将结合一个咨询案例，为大家讲解开发商高楼挡光时，老百姓的维权思路！

在上个世纪七十年代，一个国企建了一批宿舍楼，坐落于县城边缘。周围都都是一些相似高度的平方，大家相安无事。

在2016年，周边房屋被纳入棚户区改造拆迁范围内，只有这批的国企宿舍楼不在红线范围内。随后，棚改项目进行顺利。

2017年，市城乡规划部门向开发商颁发了《建设工程规划许可证》，开发商开始进行建造高层的回迁房。

随着时间推移，问题出来了：开发商建设的高楼距离元国企宿舍楼西侧的距离仅有30米左右。随着高楼封顶，宿舍楼的近百户居民都无法享受到阳面的光照。

遇到这种情况，宿舍楼受到光照影响的居民用什么方式维权，能真正维护合法权益，并取得合理补偿呢？

首先，《建设工程规划许可证》应符合当地土地利用总体规划、控制性详细规划，符合城市居住规划设计规范等，具有建设可行性。【兰州铁路运输法院甘7101行初118号《行政判决书》】

《城乡规划法》第四十条第二款规定：“申请办理建设工程规划许可证……需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”

其次，老百姓认为该建设工程规划的行政许可违法的，可以依法以行政诉讼方式请求人民法院撤销或确认违法。

《**高人民法院关于审理行政许可案件若干问题的规定》**条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关作出的行政许可决定……侵犯其合法权益，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”

本案中，开发商从市城乡规划部门取得的《建设工程规划许可证》存在违法性，被侵害权益的老百姓有权撤销该行政许可。由此，在明律师建议宿舍楼居民依法调取该《建设工程规划许可证》的证照及行政许可申报材料，并对该发证机关提起行政诉讼。

在明律师**后要提示大家的是，开发商建设回迁房的行为，往往涉及到当地企业、行政机关的重大利益。仅仅以民事侵权的角度进行维权，很难将老百姓的合法补偿利益真正维护到位。在行政诉讼过程中，可以通过搭建司法调解平台，由行政机关主导来解决老百姓的诉求。因此，当老百姓遇到开发商的建设影响自己的生存权、居住权等合法权益时，要及时咨询专业律师，全面了解自己的合法权益，选择**优的维权策略，并充分把握维权时机。

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开发商**怕的三个投诉方法，购房者面对开发商逾期不能交房等违约行为，如何有效维权？

购房者面对开发商逾期不能交房等违约行为，如何有效维权？

笔者**近接待了很多咨询开发商违约逾期不能交房，如何有效维权的购房者。购房者早在几年前就交付了半辈子的积蓄甚至是东拼西凑的首付款，几年下来每月又背负着沉重的房贷压力，面对着交房日期一再拖延，甚至是看不到一点交房的希望，很多购房者转而通过信访求助地方政府，但大多是旷日持久的拉锯战，效果甚微。大量的购房者面对这样疑难复杂的法律和社会交织问题时，往往表现得很迷茫，很困惑，同时也很无助。笔者对此感同身受，结合自身专业，给广大购房者做一下简单的分析和建议：

一、 开发商逾期不能交房问题出现的原因：

1、房地产政策调控下行周期的大背景下，受新冠疫情和经济形势下滑的不利影响，很多开发商的资金链或多或少地都出现了问题，这是客观的现实问题。

2、个别地方的房地产市场不是很合规和规范，监管不到位，手续不全，监管资金不能专款专用的现象还时有发生。

3、有的开发商负债率很高、同时资金和项目运作不规范，违规操作，出现问题不主动解决，总想逃避责任。

4、上述各种原因交织在一起，导致在建项目工程的施工进度进展缓慢，不能按时交房，甚至是无期限拖延交房的违约行为在现阶段大量集中地出现，这就不仅仅是法律问题，还是非常严重的社会问题，因为好多购房人都是刚需，必须加以妥善解决。

二、笔者认为针对开发商逾期不能交房，购房者如何有效维权？可以试着从法律层面、政府层面和自救层面上采取相应方案和措施综合运用加以妥善解决：

1、法律层面上购房者要尽早提起诉讼：很多购房者早在几年前就交付了首付款和开始还月供了，几年下来购房者一直在花钱，但却不能交房入住，房租的损失一直在持续发生并不断扩大。在这种情况下，购房者要依据合同及开发商违约及造成损失的事实，组织有关证据提起民事诉讼，主张自己的损失赔偿，维护自己的权利，尽可能降低和弥补自己的损失。这是**基础的法律维权方案，当然可能对于事实和法律关系比较复杂的，可能还要配合其他法律维权方案进行。

2、政府层面上地方政府要积极主动作为，化解社会矛盾，回应购房者的关切和诉求，做好政策解读和法律宣传工作。积极主动帮助开发商协调、对接战略投资者和合作方，做好必要的监管，规范开发商的行为，确保专款专用，做好有关手续的批复工作，积极稳妥地推进项目建设和竣工验收、交付使用。

3、 自救层面上购房者和开发商也要积极进行自救：一方面，购房者要充分发挥集合各自的资源优势和渠道，拟定方案，盘活项目。另一方面，开发商也要正视违约行为，给购房者一个明确的答复和替代可行的解决方案，将各方的损失尽量降低到**低，满足购房者合法合理的诉求。

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