来源:烂尾楼作者：巧默 时间：2022-08-08 20:52:51浏览76次
以前，我很难想到我会为房子写下什么感想，或者发生什么联系，那时我还是一个看着《哪吒》和《葫芦娃》的孩子。我也没想过曾经和我差不多快乐的人，会成为房产市场**后一批狂热的消费者和接盘侠。
房产这几年的消费对象大多都是90后，这一明显的特征几乎没有地域的限制，从一线大都市到县城大概都是如此。而一场危机也悄然而至，压在这群伴随着互联网发展而生长起来的人的肩膀上。
为什么要强调他们是伴着互联网发展而成长的？因为要不是有互联网对信息传播的贡献，我们难以如此全面，清晰地看到房产市场萧条的悲壮。
在恒大的年报上，恒大总裁的发言宣布了“房地产行业已经进入到了黑铁时代”。房地产从业者再也不是高薪和前途的代名词，而成了一位位面临失业的可怜人。但是他们还不是**可怜的人。
在房地产企业频频爆雷的情况下，**可怜的人是那些买了期房而烂尾的购房者。房地产的黑铁时代，公司可以破产，高管可以离职。只有购房者们成了**后的牺牲品。
没有房子，却还要还贷，不能交付，却不能退款。开发商拍下地后，用地贷款，项目施工时拿房屋抵押，而银行不管是房贷还是审核，甚至是监管资金，都好像是在和地产公司一起玩过家家。
而就是这样荒谬的玩法，银行和房地产已经在一起游戏了几十年。直到现在，这个行业进入到了平淡期，问题在急剧地爆发出来。而这一次的爆发。购房者们成了一批炮灰，也是**惨的一批炮灰。
前文里提到了房地产进入萧条下的悲壮。而这种悲壮不是在说那些破产清算的大型企业而是这些购房者们。他们才是这场萧条下悲壮的牺牲品。
他们买房不容易，高高的房价让他们几乎举全家之力。他们生活不容易，远离家乡从清晨工作到深夜。可是，他们却还要看着自己的希望破碎，还要看着自己的心血变成一栋栋无法容身的混凝土。
所以，在这个夏天，我们看到了几十年来**大批的停贷断供。而这不是他们刁蛮，也不是他们不明智。
这是这些购房者们，在生活压力和希望破灭的双重压迫下，**后的，也是**决绝的一次反击。
没有人真的想去停贷断供，可是买过房子的人，经历的停工，烂尾的人都会明白。作为购房者，看着自己一家人几十年的心血付之一炬时，心里升起的是一种怎样的绝望。
房产市场的落幕和萧瑟是注定的，因为不管哪一个行业都不能一味地维持狂热。可是，房产市场的风险，不应该如此无理地转移到购房者身上。
烂尾楼停贷刷屏，说什么的都有。
我们早在今年2月份，就写过一篇《破冰首例！拒绝为烂尾房还贷，获法院支持！》
为什么写这篇？因为业主拒绝为烂尾房还贷而获得司法胜诉的案例，极为罕见。
从法律层面而言，胜诉是例外，需要有特定条件的支持。
今天就来聊一聊烂尾楼停贷的几个关键问题。
法律逻辑
从纯法律的角度出发，房子烂尾和还房贷是两码事。
购房者贷款买期房需要签两个合同，一个是与开发商签订的购房合同，一个是与银行签订的贷款合同。
购房者从银行借来钱，去购买开发商的房子。虽然银行借出来的钱直接交给了开发商，并没有经过购房者的账户，但是按照合同相对性的原理，购房者与开发商的纠纷和购房者与银行的纠纷，分属两个相对独立的合同，是不同的合同纠纷。
房子烂尾了，购房者可以去起诉开发商违约，要求退款补偿损失。购房者不还贷款，银行也可以起诉购房者追讨。
正确的法律路径是：购房者拿到开发商的退款，去还银行的贷款。
如果拿不到开发商的退款，购房者也要偿还银行的贷款，因为错误是不能转嫁的：开发商欠你的，你去找开发商要，你欠银行的，银行找你要，天经地义。
现代法治的基本原则是责任自负，要求每个人对自己的行为所造成的损害后果负责，所以，房子烂尾了，房贷还是继续要还。
眼下发起烂尾房停贷的业主们，显然也明白这个法律逻辑。
于是他们从寻找银行过错的角度出发，比如存在未履行监管义务的过错，造成本应用于房屋的建设资金被挪用。
思路没错，因为法律逻辑是对的：购房者对银行构成因贷款合同而产生的还贷债务，银行因过错给购房者造成损失，存在过错侵权赔偿的债务。这两个债务，可以进行抵消，也就是行使抵销权。
但是在实践中，如何证明银行存在过错，以及这个过错与购房者的损失存在法律上的因果关系，并不是一件容易的事。
另外，即便能证明因果关系，也不代表能够停贷，因为还要走司法程序，经过法院判决。如果未经法院判决或者没有达成停贷协议就贸然停贷，购房者就成了违约方，不仅征信受影响，还可能被诉到法院，甚至被强制执行。
何况还有合同条款的约定。
银行的贷款合同经过千锤百炼，维护自己的利益几乎没有死角。
比如这一条，几乎每一份房贷合同里都有，约定不论购房者与何人因何因发生任何纠纷，均需还款，银行还有权要求提前偿还。
类似这样一剑封喉的条款还有很多，上了法庭，购房者几乎没有胜算。
直白地说，作为个体的购房者，在法律层面与银行这样的巨无霸掰手腕，获胜的几率太过渺茫。
这也是为什么集体停贷一出现，就迅速蔓延的原因之一：打不过就抱团。
蔓延的另一个原因，是“苦烂尾楼久矣”！
苦烂尾楼久矣
有一篇刷屏的文章，标题叫《只能等过年回家，上爸妈家吃肉了！》
郑州的一对小夫妻买了融创的房子，贷款102万，6.27%的利率，月供6300。
他们在视频网站上，记录了自己在郑州这座大城市立足的日常点滴。
月供占据了他们月收入的2/3，在等待交房的几年里，要负担房租，要生活，只能精打细算。
悲催的是，有一天妻子工作的公司还全员降薪了。回家的路上，妻子想给老公买块肉，但是想到工资降了不少，于是改成了豆腐。
进门后跟丈夫说，“只能等过年回家，上爸妈家吃肉了”。
看着妻子一本正经算计的样子，镜头外的丈夫忍不住笑出了声。
网友们赞了，赞女孩的可爱，也赞艰难生活衬托出的相濡以沫，可能还赞他们乐观以待的生活态度，这条视频的点赞超过一百万。
生活的压力下，小两口一直不屈不挠，想着努力工作涨薪，想着摆摊挣钱，还想着为将要出生的宝宝赚奶粉钱。
日子虽难，但是他们的视频文案始终是有趣味的。
直到有一天，房子烂尾了。经历了希望的破灭、开发商的推诿等磨难之后，他们的视频**次写下了沮丧的文案：前方的路啊，又长又远又黑，看不到尽头！
每一个买到烂尾楼的购房者，都能体会到这种沮丧。
如果本本份份的劳动者，努力生活只能换来沮丧，肯定是什么地方出了问题。
很多观点认为，问题在于期房设计的缺陷。
烂尾楼事件中，很多业主都会有一个疑问：钱去哪儿了？
购房者交了首付，银行垫了贷款，为什么会没有钱建房子呢？
原因很简单，钱被抽走了。
在购物网站上买东西，钱都不会被售卖人抽走，怎么数额巨大的购房款会被抽走？没有制度管理吗？
制度当然有，但是这个制度有设计上的缺陷。
包括定金、首付款、按揭贷款等各种新房预售后收起来的购房款，叫做预售资金，只能用作本项目建设，不能随意支取，当开发商达到规定的工程建设进度节点时，可以申请支取相应比例的预售资金。这个过程的监管，由房地产主管部门会同银行进行。
说是多方参与监管，实际上能够实质监管的只有银行，因为每一次划款，每一笔款项的流向，只有银行能够监管。
但是银行并没有监管的动力，这些钱趴在银行，只收取很低的托管费，等于银行拿活期存款，跟贷款的驱动力不可同日而语。何况为大客户行方便，对自己的业务开展也有好处，因此违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金挪用等现象会普遍存在。
更重要的是，在预售资金的流动过程中，银行即是获利参与者又是监管者，用直白的话说，银行既是运动员又是裁判员，这显然是个缺陷。
这里无意指责开发商或者银行。
在经济学的制度设计中，会假定人都是“理性经济人”，趋利避害是本能，因为复杂的经济社会里，每一个人都是利益中人。这意味着，追逐自身利益的**大化无可厚非。而制度设计，就是避免人在经济社会里被自身利益蒙住了眼睛。
话说回来，监管有缺陷，钱被抽走了，就容易烂尾。
烂尾之后，开发商横竖不管也管不了了，烂尾楼还没法变现，银行要保自己放出去的贷款，只能从购房者这里想办法。
购房者没有犯错，却要承担系统错误的巨大后果，原因就在这里。
一个公平的社会，**基本的特征是权责对等、风险自负，购房者们的遭遇，显失公平。
这也是购房者们强制停贷、硬刚银行的原因：如果正常路径不能保证谁犯的错谁来承担后果，那就踢开规则，强行校正。
强行校正，会带来什么后果呢？
预售制会取消吗？
后果之一，会是取消预售制吗？
很多人把烂尾楼的成因归于预售制。
来看看取消预售制的利弊吧。
预售制的坏处显而易见，交付质量没有保证、逾期交房和烂尾风险、杠杆效应放大有违房住不炒理念等等，取消预售制，能有效的抑制这些坏处。
但是取消预售制的负面影响也不小，会对企业、政府、银行等金融机构造成不可估量的影响。还会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾。还有专家认为，贸然取消预售制度有推升房价的可能。
何况前面我们讲过，烂尾楼的主要原因，是预售资金的监管出了问题，跟用什么制度没有关系。现阶段房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度，而在于对于风险的识别和防范措施不到位。从这个角度上说，比取消预售制更急迫的，应该是建立风险防控机制。
个人观点，至少在近期，预售制是难以取消的。
原因很简单，对于已经风雨飘摇的房地产行业来说，现在取消预售制等于釜底抽薪。
预售资金的监管问题一直存在，为什么烂尾楼会在这个阶段突然爆发？因为眼下房地产企业融资越来越难、成本越来越高，开发商的压力传导到工地导致烂尾。数据显示，今年前五个月住宅新开工面积下降31.9%，房地产开发企业土地购置面积下降45.7%。
现在取消预售制，房企资金压力更大，导致更多的烂尾楼出现，容易造成系统性风险。
即便是鼓吹取消预售制的意见，也鲜有主张“马上执行”的，因为后果很清晰。
银行需要维护债权、业主希望顺利交付、开发商需要偿还债务，这些问题的解决，显然不能靠给市场泼冷水。解决眼下问题的关键，是市场回暖，增加信心。只有这样，问题才能缓和下来，给后续的捋清思路、从根本上解决问题赢得时间。
问题会解决吗？
不取消预售制，问题能解决吗？
如果是问眼下愈演愈烈的强制停贷问题，当然能解决。
2008年美国楼市的黑暗时刻中，市场的两大擎天柱企业几近破产，市场被绝望的情绪笼罩，美国政府就采取强力干预措施平息危机，这就是著名的“两房救市”。
政策救赎的力度有多猛？
一是“救房”，还不上月供的购房者可以转向政府支持得更容易偿还的贷款，从而避免丢掉自己的住房。同时政府拨款购买和修缮已经丧失赎回权的房产。
二是“救人，帮助申请了30年固定利率房贷的购房者能够获得再次融资，避免发生违约。
除此之外，还允许政府在必要时可以无限制收购“两房”的股份。
不仅力度猛，效率也极为惊人，两个星期之内这份空前的救市方案便打通了往常繁琐无比的各个审核环节，获得通过。
你看，号称世界上**市场经济的国家，在危机来临的时刻，毫不犹豫的就采取了“计划经济型”的救市政策。虽然他们辩称这不是救市，而是为了维护金融稳定，对经济进行的干预。
应对系统性危机，我们的制度具有无可比拟的优势。
至于具体的应对方式，目前不便猜测，会增加本文过审的难度，所以不予细说。
可以预计的是，越猛烈的压力测试，越可能带来超预期的政策救赎。
而且，超预期的救赎，可能会砸出一个“黄金坑”。