刚买的房子烂尾了怎么办

刚买的房子烂尾了怎么办，两年后交房的预售房如果变烂尾楼怎么办？烂尾的原因，解决方法

现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？

想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。

烂尾风险扩大

当下买房烂尾楼风险大增了。为什么？

现在一来房价高了，几百万六个钱包+30年房贷的巨大代价，万一烂尾，代价自然能影响人生。

第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。

三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。

这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。

国内各种开发商的身份复杂。有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。

烂尾分为没钱建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。

没钱建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。

对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；

对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。

另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。

如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。**有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。

虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？

因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。

解决烂尾条件，**，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。

只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。

买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。

新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。

假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。

由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。

而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。

故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。

房产成本

其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。

只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。

这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。

建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。

买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。

故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。

缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。

刚买的房子烂尾了怎么办，如何救活烂尾楼

过去烂尾房能够盘活是因为房价在上升，接盘的帮烂尾房受害者盖起房子来照样有利可图。比如吧，一千户的住宅区卖出去三千户，烂尾了，过了几年房价翻番，接盘的接过来，把房子盖出来，光卖剩下的七千户就能赚回来过去一万四千户的钱。现在房价不行了，不中用了。谁接盘？谁接谁傻子。我倒是有一个计策：1.成立国有房产开发公司，2.私人房企破产3.购房者和拥有抵押权的银行以及前任施工单位由于优先权对该开发项目形成共有，如还有残值 ，其他一般债务人受领该破产房产企业在此项目上的残值，4.更改设计，增大容积率，本来盖十栋楼的盖十三栋，本来盖二十层的盖二十五层，绿化减半；人为制造房产存货。5.由政府主导委托国有房产开发公司开发，发行新楼花，7房屋售出，购房者获得房产，银行债权清偿。8.救活了。