来源:烂尾楼作者：宰浩博 时间：2022-07-30 13:27:30浏览140次
随着3·15临近
**近关于楼市投诉的内容爆料也越来越多
就拿石家庄本地楼市来说
包括永邦天汇、西湖一品等项目
成为了网友爆料的“重灾区”
那么，对于买房这件人生大事来说
到底如何才能有效规避相关风险
如果不小心遭遇“烂尾楼”
又要如何维护自身权益呢
针对这些问题，我们不妨来看一个真实案例
在安徽合肥，有一个有名的烂尾楼项目，叫做国开公馆。
之所以出名，是因为该项目作为2011年的招商项目，原定要在2013年底交房，可**终却推迟到了2015年初才交房。
而这还仅仅是一期业主，就已经多等待了2年之多。
随后的二期、三期工程，更是在停工、重整、复工、查封、再停工的循环中折腾了8年，成为了当地有名的烂尾楼。
**终，2019年初，国开公馆2期业主终于盼来了好消息，开发商下发了交房通知，原以为这个烂尾8年的问题项目，终于得到了解决。
可没想，一波未平一波又起，2个月之后，业主们等来的却是开发商正式破产的消息。
这可怎么办？
尤其是那些3期业主，交房的影子还没看到，开发商却没了，莫非这一辈子的积蓄就这样打了水漂？
对此，当地街道办回复称：“经骆岗街道了解，国开公司已破产。目前资产管理人已进驻，先对国开公司进行清产核资，三月底结束后对三期工程进行施工，符合条件后尽快交房。”
只不过，具体确切的时间还未有定数，业主们恐怕就要这样开启一段遥遥无期的等待之路......
幸运的是，2019年底，经过多方努力，国厚集团正式接手国开公馆项目。这个烂尾8年、曾经历经近17次维权的项目，终于正式宣告复活！对于仍在等待三期交付的业主来说，无疑是一重磅利好，虽然时间已经太漫长了，但是**起码看到了交房的希望。
从上面这个案例可以看出，绝大多数的烂尾楼，形成的原因基本都是相似的，无非就是房企破产、资金挪用、拖欠工程款等问题导致的。只不过，房地产行业资金盘巨大，一旦出现漏洞，想补上绝非易事。
这也是为什么，绝大多数的烂尾楼，**后都要靠“接盘侠”来拯救的缘故。熟悉石家庄楼市的人应该还记得，本地某楼盘曾经违规“一房两卖”造成了严重问题，**后也是“正牌开发商”吃了大亏，才好不容易安抚住了受骗的购房者。
所以，买房之前还是要谨慎谨慎再谨慎，普通人买房，如何才能避免遭遇烂尾危机呢？
在这里，给大家提供一些可供参考的建议：
通常来说，房地产开发商的资质等级分为4个级别，位于第1级别和第2级别的实力相对较强，项目烂尾的风险也就相对低一些。那么，一级、二级资质开发商，都应该具备哪些条件呢？
一级（二级）资质开发商指标
1.注册资本不低于5000万元；（不低于2000万元）
2.从事房地产开发经营5年以上；（3年以上）
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（15万平方米以上）
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（10万平方米以上）
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人（不少于20人），其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人（不少于10人），持有资格证书的专职会计人员不少于4人（不少于3人）；
7.工程技术、财务、统计等业务负责 人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
在地产领域，可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，办理房产证也不会顺利。
尤其是尚未取得预售证的问题项目，几乎是烂尾楼的标配。事实上，绝大部分被烂尾楼所困扰的业主，在购买过程中大多都无视了没有预售证这一情况。或许是被销售人员蒙蔽，或许是贪图一些额外的折扣优惠，总之如果不看预售证就买房，要当心“贪小便宜吃大亏！”
由于商品房建设需要一定的施工周期，因此购房者可以重点考察项目的施工情况，在主体完成60%甚至80%以上入手购买，就可以在一定程度上规避购房风险。当然，施工过程中**好是平稳有序无中断，一旦项目曾经因故停工，那么就要小心谨慎了。
需要承认的是，有时候尽管做了充足的准备，可意外还是导致业主遭遇了烂尾楼的问题。那么在这种情况下，如何更好维护业主的合法权益呢？
首先，一定不要选择向开发商退房
很多业主遭遇项目烂尾，**时间选择的是退房。殊不知这样其实有很大的弊端，那就是如果选择退房，绝大部分情况开发商是没有现金的，只能给予业主房款收据或者欠条。但就这么一个操作，就将购房的买卖关系，转为了债权债务关系。一旦将来房企破产，那么在清偿优先级上，债权债务关系要低于买卖关系。
说白了，不退房，将来烂尾楼有新开发商接盘还能落下房子。但是退房又没有拿到退款的话，可能**后要落得“财房两空”了。
其次，如果房企破产，业主自身没有房产证的话，业主依然可以根据合法流程向房管部门申请办理房产证。
这样至少能确保自身房屋产权，总比两手空空要强一些。
第三，如果和房企产生法律纠纷，进行民事诉讼的话，业主一定要团结一致。
目前在国内，发生了多起个别业主打官司胜诉得到赔偿，而未参与诉讼的业主却没有赔偿的案例。因此如果要付诸于法律行动，就需要业主齐心协力达成目标。
在这里插入一段小故事，说某个楼盘因为涉嫌虚假宣传，被业主发现了问题，随后便开始组织业主们集体维权。
然而随着时间的流逝，维权的声音越来越小了。甚至曾经**为激进，与开发商大打出手的几位带头人，成为了物业办公室的“座上宾”。
原来，曾经这些带头维权的人，都通过减免物业费、免费维修、赠送家电等方式“收买”了。于是，真正威胁到全体业主利益的问题，反而没有人再提了。
可见，合理维权要遵守法律法规，万不可用极端方式，让有理变成无理。同时也要保持清醒理智，别让别人忽悠着成为了“炮灰”。
**后，用诗圣杜甫的诗来结束这篇文章吧！
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”
愿世间再无“烂尾楼”！
昨天文章我们讲作为相关部门要先着手整理烂尾楼的基本盘，盘整清楚项目的基本情况，以便接下来引入市场化操作来进行处理。
当然，作为相关部门，如果愿意全盘接手将项目完成交付那也是可以的，毕竟相关部门有这个权利和能力，也有这个实力。但相关部门毕竟不是企业，很难进行企业化操作，如果单纯行政命令的话，这事做起来也挺麻烦的。
首先，作为行政单位，对企业的进行管理和细微操作，人员就很难解决，更别提后续很细微的采购了，所以，引进企业进行市场化操作是一个简单易行的办法。
但是，企业是以盈利为目的的，要进行市场化操作，要给企业有利润空间，否则企业也不会参与其中。那么这个利润是从哪里来的？
一方面是项目本身未售的房屋，如果有大量未售，那么后期有利润空间也是可以的。二是项目自身未开发的土地，待运营的物业等，或者将后续物业用来运营实现的利润提前支取，这些都可以作为资产来对应新的投资，以盘活项目。三是相关部门给予的优惠或者政策便利，比如搭配一块新的土地，通过新的土地利润来吸引投资者将已有的烂尾楼完成，实现资源的有效利用。
烂尾楼的项目在城市发展过程中，地段往往还是比较好的。在城市发展时，地段的价值也会陆续增值，增值幅度越大，后续的利润空间就越大，那么就更有可能实现资产的重新利用，将烂尾楼盘活。
有利可图才是生意。
接下来的问题，我们再进行讨论。