付了首付烂尾了怎么办

付了首付烂尾了怎么办，不慎购买了烂尾楼，“首付”如何救济？“尾款”谁来承担？

开发商逾期交房、商品房烂尾楼、购房者该如何维权

当下疫情严峻，对人们健康造成严重威胁的同时，也加剧了各行各业打工人的生活压力，降薪、裁员比比皆是，随即而来的便是消费热度的降低。为促进房地产行业有序的发展，多地银行对房贷业务释放积极信号，放款周期变短，房贷利率下调等。

但房地产开发行业却频频出现现金流断裂，从而导致商品房烂尾、逾期不能交付、减配交付等。作为购房者的老百姓，应当如何利用法律进行维权，什么是自己承担的，什么不需要承担，就变得尤其重要。

诸多银行的《商品房贷款合同》中往往有条款明确约定：若合同解除，房屋开发商不还钱，则购房者承担剩余还款责任。但司法实践中，争议随之出现，“银行贷款合同中约定因开发商违约造成的还款责任条款是否对购房者有约束力”。

2020年12月3日，**高人民法院以个案判决的形式给出了明确解答，保护了购房者权益。

**高法指导案例：

购房者王某等三人与贷款银行建行青海分行、开发商青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案【（2019）**高法民再245号】历经一审、二审，**终由**高法院审判委员会讨论决定。该案的评析和判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款产生的纠纷，给出了明确解答。

**高法判决主旨：

1、 因开发商造成的未按期交房，导致《商品房预售合同》解除，《贷款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现同时解除。房贷尾款由开发商承担，购房人无需还款。

2、 虽然《贷款合同》相关格式条款有约定购房者应承担按揭款还款责任，违背了公平原则，这种“格式条款”约定是无效的。

先来看第2点，**高法认为“根据《中华人民共和国合同法》第四十条‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对购房者王某等三人不具有拘束力。”

在中国裁判文书网上诸多类似案件判决均与**高院观点相同。《商品房预售合同》被解除后，均裁判购房者无需承担剩余部分还款责任，并判决开发商返还购房者首付款、其他已付款、以及《商品房预售合同》违约金。

但也有个别相反案例，虽开发商逾期交付，项目烂尾，但法院仍判决《商品房预售合同》和《贷款合同》不能解除。购房者无法退房停贷的原因大致分为以下几种：

**种 客观情况。包括不可抗力（包括疫情、恶劣天气、环境污染等不能预见、不能避免且不能克服的客观情况）。因不可抗力导致无法施工的，该段时间需要扣除，交付时间顺延。

第二种 超过合同解除权期限。《商品房买卖合同司法解释》第十一条第2款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”超过法定期限申请解除，将不受法律保护。

第三种 《补充协议》中另有约定的。购房者需注意，往往开发商逾期交房、商品房烂尾楼、购房者该如何维权

碰到烂尾楼对购房者来说，伤害远大于逾期交房，购房者该如何应对？

笔者认为，当自己购买的房屋发现已停工烂尾，首先要放平心态，切勿慌慌张张。先仔细审阅《商品房买卖合同》约定的交付房屋日期。如果已过交付日期，再看是否约定了在交付日期后多少时间内，购房者可以主张解除《房屋买卖合同》。如果已明确约定，即可按约定执行。但若无约定或约定不明时，购房者可致函开发商要求其三个月内交付合同约定的房屋。如开发商三个月内仍未履行交付房屋义务，购房者便可以主张解除房屋买卖合同。届时，需将开发商和贷款银行同时列为被告，向有管辖权的人民法院提起诉讼，诉请“解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》”。

如已有确凿证据证明商品房已经烂尾，但此时仍未达到合同所约定的交房日期，购房者也可通过诉讼方式解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》，主张退房。

关于解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》后，购房者已交首付款及谁来偿还银行贷款部分的问题，**高院有明确的答复，《**高人民法院就处置济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，在第2条中明确 “如果房屋烂尾了，购房者选择退房，购房款优先于工程价款、银行的抵押权，而非作为普通债权受偿。”也就是说，开发商需优先返还购房者的购房款(包括首付款、已支付银行的贷款、违约金及诉讼费用等)。

付了首付烂尾了怎么办，交完30万首付开发商跑了，房子成“烂尾楼”咋办？

随着房地产市场的竞争日益激烈，土地市场的竞拍也在不断白热化，**终导致越来越多的开发商刚刚拿到地就急着出售，甚至还没有成功申请住宅建造资格证，这也导致买到烂尾楼的用户越来越多……

对于那些刚刚拿到土地还没开始开工就出售的开发商，近些年来越来越常见，原因就是土地市场的竞争日益激烈，如果不早点出手，客户就会溜之大吉。我们也将这些房子取了一个新名称：期房。虽然听起来和其他房源没有差别，但是期房的**大危险就是“黑心开发商”。

买期房有一个**大的危险，就是容易遇到黑心开发商，买的楼盘变成烂尾楼。对于买期房，大家是既期待又害怕，期待就是拿到属于自己的新房，但是在等待的过程中又害怕遇到黑心的开发商，直接卷款潜逃。毕竟也是有前车之鉴的。

买到烂尾楼的情况不是没有，曾经有消费者，刚刚付完30万的新房首付，就连月供都开始缴纳了，开发商卷钱跑了，房子直接变成烂尾楼。对于这样的情况大家应该都有所耳闻，我们没有经历过并不代表没有发生，那么这种情况之下，我们究竟该如何做?

首先我们要理清楚自己和银行、开发商之间的关系。很显然，你和开发商之间是买卖合同的关系，而选择贷款买房的人，和银行之间也有了联系。你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。很简单，你买房的钱是从银行借的，所以每个月需要还贷。

一旦发生开发商跑路的情况，大家首先要做的不是断供，而是要继续还款。即使房子根本就没有开工，但是你和银行之间的关系和开发商无关，你借了银行的钱就要按时还款。这个时候你有两种选择，一是退房，二是等待!

退房很简单，开发商跑路和你无关，在《合同法》中有规定，合同生效之后，一旦有一方无法再履行合同，另一方是可以提出解除合同的诉求。因此，你可以选择解除买卖合同，退房之后让开发商退款，但是这个还款的时间就不一定了，毕竟开发商已经跑路了。

第二个方法就是等待，等待新的开发商承接你所购买的楼盘，一旦未完工的楼盘变成了烂尾楼，一般情况下政府都会出面协调，找新的开发商接盘这个项目。你的选择其二就是等待新的开发商接盘，但是**终能否等到就要看你的运气了。

**后给大家一个忠告，买房不是买菜，**好选择那些声望高、规模大的房地产公司。不要贪图一时的便宜选择小开发商，**终开发商跑路得不偿失的只有你。接盘什么的都是后话，毕竟有没有人接手楼盘都是未知数。

**后一点，买房之前一定要认准《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》这五大证书。拿不出来这五份证书的开发商，其中必然会有猫腻。别**后赔了夫人又折兵。