来源:烂尾楼作者：其海凡 时间：2022-08-06 22:47:47浏览75次
比买到烂尾楼更倒霉的事，我真想不出来。
01
遍地的烂尾楼
在这个穷人盼着买套房子容身、富人盼着多买几套保值的年代，矗立在城市中的烂尾楼大概是**任性的奢侈品。
在房价飞涨、寸土寸金的时代，还有什么比这更暴殄天物的行为吗？
然而现实就是这么荒诞不经。哪座城市，没有一堆的烂尾楼？
不说别的，**近恒大暴雷，一下子贡献了30个省份的1000多个现阶段看上去像烂尾楼的楼盘，影响了数百万的购房百姓。
自1998年“房改”以来，中国房地产蒙眼狂奔，一跃成为中国经济发展的支柱产业。早期粗放发展的房企犹如一群赌徒，疯狂过后留下一地鸡毛。
房企倾颓，一个个烂尾楼业主的噩梦，他们当初一掷千金，却没想到随之陷入黑洞，积蓄化为乌有，自救无门。
全国到底有多少烂尾楼，有多少被坑惨的家庭，我们无从得知，但从各地清查的情况多少能窥得一二。
2020年3月，云南省住建厅专门下文，要求各地清理整治辖区内的烂尾楼问题，其中烂尾楼状况的统计汇总在4月30号以前完成。
结果发现，仅仅昆明一个城市尚未盘活的烂尾瘫痪项目至少有20个之多，如果算上勉强完工交房，但不能正常办理产权证明的项目那就更多了。
2021年，河北全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个。
据不完全统计的数据，西安的烂尾楼盘高达2000多个。一些楼盘烂尾近10年，业主仍在还房贷！还有一些房子虽然盖完了，但一直办不了房产证。
如果说买了烂尾楼已经够惨了，还有比买到烂尾楼更倒霉的事儿吗？
有，自己出钱修完这栋烂尾楼。
昆明的一个烂尾楼——别样幸福城，1号、2号、3号地的业主还算幸运，好歹在烂尾之前拿到了房。6号地以后的楼盘也还好，因为压根就没开工，也就没有业主。
**惨的就是4号地和5号地的业主，楼盘主体都快盖好了，眼瞅着快交房，结果突然停工了。
这楼盘名字，属实取得好，别样幸福城，买了房的业主的确体验了一把“别样”的幸福。
房子住不上，可房贷还得接着供。万般无奈之下，业主只能自救，被迫搬进没水没电没门窗的烂尾楼。
电，靠蓄电池。水，靠拉水管。
从2014年到2018年，“别样幸福城”的5号地业主们前前后后筹资6次。**次筹了1700多万，借给开发商继续修缮楼盘，结果开发商只安了门窗和电梯后就又因为资金不足停工。之后业主们又断断续续筹资好几次，无一例外，都是盖一会停一会。
直到**后一次业主们又众筹了2000多万，才终于把这个“破楼”盖完。
网上有一个形容——房子就是中年世界的“盲盒”。唯一一个你花了一辈子钱，却买到了未知数的商品。
运气好的话，拎包入住，运气不好，直接塞给你一个半成品。
02
万恶之源——预售制度
如此多的烂尾楼，问题到底出在哪？
答案：预售制度。
中国房地产史上，有两个千古罪人。
李嘉诚发明公摊，霍英东发明商品房预售制度，一个比一个伤害中国人民。
多年来在大陆许多城市坑人无数，叫无数人买到烂尾楼的“预售制”，其实是香港商人霍英东上世纪50年代的发明。
在霍英东之前，香港的楼盘都盖不了那么高，因为盖得越高，前期投入资本就越大，一般的地产公司负担不起。
那时候香港的居民住房都是两层到五层，整栋出售，盖完再卖，一套至少十多万。对于月收入两三百元的普通职员来说，需要整个家族积攒好多年才买得起。
霍家人想出了“卖楼花”和“分期付款”的法子。房子还没有盖，我就出售，而且还可以分期付款，这个办法一举解决了香港普通老百姓的“买房难”问题。
香港人把这种预售制叫做“卖楼花”，就是楼盘还是一张蓝图，像果树还正在开花，但是你把钱付了，去买未来的果实，所以被形象地叫作“卖楼花”。
后来，命运多舛的地产商王德辉更是把这个预售思路发挥到极致，成为霍英东思想的集大成者。
如果说霍英东的楼花还带点传统的约定俗成，那么王老板推出的“按揭分期付款制度”则真正玩出了金融游戏的精髓。
大陆的开发商之所以能够高周转运行，成为宇宙级企业，都要感谢他们。
现在，网络上还不少人给预售制大唱赞歌，说以前中国有土地，但是没钱，所以房地产搞不起，预售制解决了这个问题，中国的建设才会这么快。
人活这么大，还没闻过这么臭的屁，斯德哥尔摩综合症发作，什么灵丹妙药都回天乏术，下贱到骨子里去了。
很多房企只想通过预售制度获利，并且是想尽办法、绞尽脑汁来获利，根本就没有业主们的感受。预售制度的初衷就是提前回款，让房企有资金去建设房子。但是现如今，预售制度已经成为了房企们的“护身符”和牟利工具。
通过空头承诺、虚假宣传、以次充好的方式来忽悠购房者。由于不是现房，开发商宣传什么就是什么，并且这些宣传也都不写进合同之中。
一些房企提前违规销售或者挪用预售资金，导致楼盘烂尾的情况比比皆是。
几乎是把房地产本应是现货交易的东西，玩成了期货，市场监管机制也没跟上，变成了空手套白狼的一种手段。
03
终结预售制度
然而房地产的预售制度，在其他国家并不流行，甚至可以说是“中国特色”。
全世界大部分国家有期房，但是没有像中国这样成规模、成体系的期房预售制度。
所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的问题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题。
市场是自由的，有的行业就是先交钱，有的行业就是先交货，甚至有时候两种情况他就是同时出现。
可是在大部分国家，几乎没有哪个开发商从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。
在美国，大部分州都没有类似的商品房预售管理办法。一个小区一栋栋房子盖出来。购房人去小区的时候，选的地皮，房型和装修。选好之后签了合同，交了定金。盖房子的主要资金都是开发商自己承担，几乎不可能出现烂尾问题。
日本1952年实施《宅地建筑物交易法》，原则上禁止房地产交易业者出售期房。但是也有例外条件，在完成“期房定金保全措施”的前提下可以搞期房预售。
这个措施的具体内容就是在买主和房地产商签订期房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。
此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。
如果开发商烂尾，那么便由保险公司负责赔钱。
除此之外，英国、德国、法国、西班牙等等国家搞现代房地产一二百年了，人家九成都是带家具的精装修现房销售！基本不玩期房！
在大国里几乎只有中国把房产预售玩得这么溜，搞出一大堆烂尾楼。
实际上，在国内也有不少要取缔预售制的声音。
2020年9月份，房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查数据显示：
在收回的13980份样本中，有96.8%（13532份）的人赞同“全面取消”商品房预售制度。
今年两会上，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度。
“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”
人民日报在《取消预售制，调研可行》一文中也曾发文明确表态：
预售制虽长期存在，但不意味着合理。房地产预售与现阶段的市场多向体系挂钩，例如税费、商品房销售、价格等有关系，贸然取消或许不可能，但是长期来看不可免。
另外，新华社也曾发文表示：
预售制虽然长期存在，但并不意味着就是合理的东西，预售制违背了市场经济公平交易的基本原则。
作为**权威的央媒，“不可免”3字表态，即意味着未来全面取消商品房预售制已成定局。
这说明，从民间到官方，取消预售制度的共识已经逐步形成。不仅如此，不少城市已经在探索相关改革。
2016年以来，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售；2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售，虽然随后官网又删除了公告,但不难看出关于取消预售制度的步伐在一步步迈进。
口号虽然喊得震天响，要落实不知猴年马月。真的早该取消这个制度了。
中国的商品房预售制度之下，开发商不仅在盖房子的时候能拿走购房款，同时还能拿走银行的贷款，以及他根本就没支付多少施工款。房企爆雷爆起来，每每一炸一大串。
业主、银行、施工方，大家一起倒霉。
至于说，没有期房预售制度就盖不了房子，搞不了建设，纯粹是胡说八道。
那么多没有期房预售制度的国家，人人住草屋？
与其说是盖不了房子，还不如说无良开发商再也不能空手套白狼。
买的房子烂尾了，只能等下去吗？
1年，2年，3年，5年……何时才能看到希望？
眼看，西安房价已经从6千上涨至1.2万元，与自己同时买房者家庭资产已经轻松翻番，而这些买了烂尾楼的人依然处于焦虑、迷茫之中。
除了观望苦等、不断的投诉、寻求帮助外，难道就没有其他出路了吗？绝望之际，西安有业主将希望放至“众筹自救”上，但目前从结果来看，并不太好！
西安“众筹自救”并不顺利
众筹自救，在西安并不算一个新鲜词。在此之前，观澜天下、易合坊、时丰中央公园、中登文景时代、悦西湖等项目已经有业主筹款自建的行动。
而在之前雁塔区委给予烂尾楼问题回复时，也曾表示要“搭建业主自救平台”。
不过，从目前的结果来看，并不顺利。
1、观澜天下：业主筹集1220余万元，房子却被法院冻结
观澜天下4期项目实景图 | 图片来源网络
浐灞港务区观澜天下4期，原本应该在2015年交房，但是烂尾了……原因是，开发商资金链断裂。
苦等两年无果，无奈之下，2017年，110余交了首付的业主众筹自救，先后筹集750万元，施工得以继续。
可惜，施工近1个月，又停工了，原因是与开发商有经济纠葛的塔吊公司前来讨要工程款。
经过调解，工程得以继续，此后业主们又先后筹集了470万用于后期的工程款项，施工也稳步推进中。
就在业主们以为收房有望时，2018年再现波折，由于开发企业与建筑承包企业之间的经济纠纷官司，各方对自筹资金的支付产生异议，项目又停工了。
目前，观澜天下所有房产被法院查封，在先后众筹1220万元之后，业主依然没有能够顺利收房。
2、锦嶺公寓：业主筹集960万元，目前依然停工
长安区锦嶺公寓，原本定于2017年年底交房，至今烂尾。
由于开发商与合作方、工程方的债务纠纷，导致资金链断裂，2017年3月-12月，基本处于半停工状态。
2018年9月，在相关部分的协调下，业主众筹960万元，并约定年底交房。但让业主没想到的是，工程方收钱后依然没有复工，项目至今无法交付使用。
3、易合坊：2015年年底曾筹款自救，但资金缺口太大**终停工
易合坊项目实景图 | 图片来源网络
易合坊五证齐全，但还是于2014年开始停工了。
中间，业主们曾各种维权，但依然毫无进展，**终无奈下，2015年年底，2号楼部分业主和开发商协商，开发商将尚未建成的车位抵押给业主，每位业主出资两万元，然后用这些钱来完成2号楼剩下的工程。
但是资金缺口太大，业主没有信心，还是没能支撑下来，**终还是停工。
虽然自救未能成功，但好消息是今年4月，经过多方协调，易合坊**终复工。
4、曲江谛杰国际广场：5月高调复工，宣称自救成功
项目自2013年起烂尾。
2016-2018年，在曲江新区管委会的推进下，业主众筹自救。
2018年10月，曲江新区建设局下发“关于‘曲江谛杰大厦业主自救自建申请’的回函” ，事件终取得突破性进展。
2019年5月，曲江谛杰国际广场举行复工启动仪式，对外宣称“自救”成功，但能否顺利交房、拿到房产证依然有待观察。
虽然曲江谛杰国际广场让我们看到了希望，但自救模式本身无论是全国还是西安，都依然是个例，仍有大量的烂尾楼在“停工”状态。
业主众筹自救，
必须迈过哪几道坎儿？
其实，西安烂尾楼众多，即便是房价上涨的背景下，真正采取众筹自救者也寥寥无几。
这是因为众筹自救太复杂，并非简单的“筹钱完成剩余工程”即可，还涉及到众筹资金、建设完工、工程验收、产证取得，以及售后维修等多个环节。任何一个环节出现问题，对业主而言都是日后居住的“隐患”。
简单来说，想要成功自救，业主们需要“闯”过这几大关：
1、成立具有法律效力的“自救委员会”。
首先需要明确一点，只有开发商无力解决，也无法委托其他开发商托管的情况下，众筹自救才能作为**后的选择。
想要成功自救，**步，成立具备法律上的主体资格的“自救委员会”，并与开发商签订协议，涉及扫尾工程权责和实施等具体问题。
2、筹集到足够的资金
楼盘烂尾涉及业主众多，少则几百户，多则数千户，经济状况，个人意愿多有不同，因此，筹措资金本身难度就比较大。
如果筹集的资金不够完成扫尾，或者被相关方挪用，就会陷入再次停滞，集资业主利益该如何保障也成问题。
3、顺利通过综合验收
众筹自救后的小区能否通过综合验收，拿到合法身份至关重要。
这就要求，从开发商处取得办理房屋验收、产权登记需要的手续材料。
其次，建设工程施工过程形成的一系列文件资料，包括勘探、设计、施工等资料，要和施工方协调一致，以便日后竣工验收备案。
**后，报建流程及报建负责人等的变更和继受，需要行政主管部门的支持和指导。只有这样，才能在竣工验收后，办理相关的房屋产权。
西安自救如何提高成功概率？
虽然我们对烂尾楼开发商痛恨入骨，但不得不承认，在开发商资金链断裂之后，业主考虑与开发商合作共度难关，依然是**佳的选择。
具体分两种情况：
其一，仍拥有开发商者，应与开发商协调，取得“自救”的权利，以及文件、资料等相关细节。
从目前西安多个项目的的自救情况来看，自救主体依旧是开发商。即面对目前开发商无力开发，业主急求交房的现状，依然是业主众筹出资，由开发商出面，完成项目的建设，达到交房条件。
在此过程中，开发商以车位等实物为抵押，同时将资金监管交给业主代表和银行。
其二，开发商资金链断裂并失联，业主应寻求委托新的开发商。
这种情况下，业主**好不要直接筹资施工，更好的解决方式是，在广大业主的监督下，请专业的其他房地产商来进行托管，让他们收取一定的托管费用。
需要强调的是，想要提高成功概率，这其中，一定要争取政府部门的支持。
比如上文提到自救“成功”的曲江谛杰国际广场，全程曲江新区管委会功不可没。
再比如，广东省清远市自救成功某楼盘，政府专门成立了由住建、信访、司法等部门组成的协调领导小组，帮助业主与供电、供水、消防等部门进行沟通，采取特殊情况特殊办理的办法，几乎是一路绿灯。
还有，安徽省淮北市紫薇苑小区自救过程中，政府部门先垫资300万元，以帮助业主尽快入住。
**后提醒广大购房者，即便是以上程序全部做到，依然存在不可预测的其他风险：
1、如若开发商有牵扯不清的民间借贷、经济纠纷，购房者合法权益很难得到保障，上文提到的“观澜天下”、“锦嶺公寓”都是鲜活的例子。
2、众筹资金和账目管理混乱，容易引发内斗，这个相比大家都清楚，我就不便赘述了。
结语：众筹自救，实乃无奈之举！相比于事后“亡羊补牢”，我么更愿意呼吁从根本上减少楼盘烂尾的风险。您如何看待“众筹自救”，欢迎文末留言讨论。