来源:烂尾楼作者：以宛秋 时间：2022-08-07 00:52:47浏览71次
2021年下半年以来，行业形势严峻，由于开发商融资环境收紧，房企回笼资金成难题。不少知名开发商也陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，更有昔日的百强房企宣布破产。这些消息让刚刚购买了期房项目的业主们不禁担忧，可能面临的楼盘烂尾问题。
如果情况果真如此，业主们需如何保障自身权益？律师表示，有两种情形楼盘烂尾，已完工的和未完工的。
对于已完工的楼盘，购房者应及时向房管部门咨询办理房产证。如购房人已付清房贷，则可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权。这时，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。
若楼盘尚未完工，就要弄清楚烂尾楼的产权状况。一些开发商为获取资金，可能将在建房屋抵押给银行。那么，一旦楼盘烂尾或企业破产，房子的他项权利归属银行，尽管购房者支付了房款，也无法得到完整产权。
这种情况下，若购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，那么双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
01 问：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？
答：从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款。购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。
购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的。
购房人可以追究开发商的责任，但申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，与开发商无直接关系。若拒绝还贷，购房人需承担与银行之间的违约责任。
不过，如果购房者遇到此类事件，可先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。
02 问题：遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房呢？
答：购房人不要一时冲动，将房子退给开发商。
此时开发商手里已经没有资金，即使退房，购房者也只能拿到收据或欠条，而拿不到购房款，这时购房者与开发商变成了债权债务关系。若开发商**后资不抵债，破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。
03 问题：如何才能避开烂尾楼呢？
答：建议购买现房，或者主体结构快完工的准现房。
如果购买期房，要仔细查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。
此外，消费者也应提前了解项目开发商，包括开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等。还可以通过网上查询，了解该房企是否有较多的经济诉讼案件，做为判断依据。
来源：江西爱房网
办理了退房手续已经半年多，现在房子都已售出，但20多万元购房款迟迟退不到账，提起此事，刘先生心中充满了担忧，目前项目都已停工，他害怕钱再也退不回来了。
【小里帮忙】房退了购房款退不回来，购房业主慌了神
购房者：办理了退房手续，房款迟迟不退
近日，市民刘先生向华商报·二三里资讯反映称，去年6月他在泾阳县金域·云锦天樾项目购买房子，交了22万多的首付，后来因为家里急需用钱办理了退房手续，现在已经过去了半年多，开发商却不给他退款。
“我退房时面签也没过，他们也同意退房，去年10月份我去签的退房协议，他们说退款期是两个月。前段时间，我问了销售，他说我这个房已经卖了，卖了他不给我退款”5月13日，刘先生告诉华商报记者，他为此找了开发商多次，但每次都让他等，现在开发商既然卖了他之前退掉的房子，就应该把退款付给他。
而对于购房款什么时候才能退到手，刘先生心里也充满了担忧，“签退房协议时把我购房认证书，刷卡小票全部收走了，我手里可以说现在要什么都没有，现在这个楼盘听说有问题也停工了”刘先生说，现在他只能找到开发商销售部的张总，别的领导都找不到，生怕开发商赖账。
刘先生给记者出示了他的退房协议书，上面显示，刘先生因个人原因，自愿退出对该房产的购买，配合陕西金江致远置业有限公司办理退房手续，因此产生的法律纠纷和经济赔偿由本人负责，与陕西金江致远置业有限公司无关。
记者注意到，协议上只有刘先生一个人的确认签字，对于退款到账日期也没有约定。对此，刘先生解释：“为了退房，我损失了2万元押金，当时开发商没人签字，只能这样。”
记者调查：项目停工半年，退房业主有10多户
公开资料显示，泾阳县金域·云锦天樾项目由陕西金江致远置业有限公司开发，用于建设商品房，目前，该项目处于停工状态。
13日下午，记者和刘先生来到泾阳县金域·云锦天樾项目售楼部，在售楼部，楼盘销售经理张先生表示，对刘先生退房退款一事知晓，但对于什么时候退款，却不能给出说法。
“三个股东间有纠纷，楼盘政府已经接管，退房的不止你1户，还有10来户，可以去找政府”，张先生态度强硬，表示开发商主要领导不在项目部，自己不需要联系开发商领导就可给出解释，记者希望取得联系方式，其也未能提供，反而责备刘先生带来了记者。
由于项目停工，购房业主曾组织过几次维权。业主王女士告诉记者，金域·云锦天樾项目有高层也有洋房，她购买了高层住宅。“高层是27层，现在少的楼盖了不到10层，多的也才盖了14层左右，买了房子的有200户左右，现在项目停工有半年，离楼盘离封顶还远，停工后我们组织了至少三次维权，**近，开发商给我们开了现场会，说是6月中旬复工，不知道能不能复工。”王女士说，虽然项目已经停工，她已经给银行还了好几个月贷款了，希望这一次能如约复工。
泾阳县产业新城管委会：项目存在风险，先复工后退款
13日下午5时许，记者来到泾阳县住建局，获悉该楼盘主要由泾阳县产业新城管委会负责管理。5月19日上午，记者联系了泾阳县产业新城管委会副主任冯升，冯升表示，政府监测到了金域·云锦天樾项目存在风险，进行了监管，也成立了工作专班。“现在开发商监管账户没有钱，我们也把购房退款等问题都在一块列着，退款的事情需要一步一步解决。”冯升说，现在**步是力争项目5月底到6月中旬复工，早日楼盘封顶，购房退款问题后面也会解决。
律师说法：开发商有义务依据退房协议退房款
就此事，记者咨询了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善，赵良善认为:开发商明确表示同意退房，如果刘先生与开发商签订了退房协议，根据《民法典》**百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”，双方所签订的退房协议内容不违背法律、行政法规强制性规定或公序良俗，且双方在自愿、意思表示真实的基础上达成的，故退房协议是合法有效的，对双方具有约束力，开发商有义务依据退房协议退房款。
赵良善表示，若开发商迟迟不退房款，刘先生可选择向当地住房保障和房屋管理局反映，由当地住房保障和房屋管理局调处。同时，刘先生亦可直接诉诸法院，届时刘先生可申请法院采取诉前或诉讼财产保全措施，以利于尽早收回房款。
华商报记者 杨宁 编辑 张攀龙