来源:烂尾楼作者：虞阳辉 时间：2022-08-07 13:02:50浏览54次
首先，我要更正一个词语“强制停贷”！这是拥有话语权的主流媒体炮制出来的一个词，中国的语言博大精深，专门用上这个词就衍射了不少内涵。这个词我个人很反感，因为这个行为过程中涉及到三个主体——开发商、银行和购房者，其中购房者是**弱势的，让**弱势的购房者用上**强势的词语“强制”，本意就隐隐提现出不良的感觉，所以我用“强行停止还贷”（简称:强停还贷），但这体现了**弱势者在利益被大幅损害下的无奈抗争！
一边是掏空N个钱包买了个期房，然后房子停工大概率成为烂尾楼 ，一边是向银行贷的买房款还得按额按期还，房子没影了还得还欠银行的巨款，遇上这种事的普通人有不少心态就垮了，据不完全统计，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原等城市多达80多个停工或烂尾楼盘的业主决定“强行停（还）贷”。业主这个行为冒着征信受损的影响还冒着吃官司在内的一系列法律风险，其实被“强制”的是能是业主自己，执意走到这一步则尽显悲怆。
1998年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，商品房预售制应运而生（其实也是借鉴了香港“炒楼花”的操作），让手里没钱的开发商，找业主出小部分首付，然后把没影的“空中楼阁”抵押给银行获得剩余的房款，然后拿着业主和银行的钱开建业主的房子，资金的利息当然是业主支付给银行……这就是一个开发商“空手套白狼”的流程。
在特殊时期这也是权宜之计，这无可厚非，当时房地产行业刚起步，这个政策的实施大力推动了房地产行业的发展，银行风险可控，业主也买到了不断升值的房子，此后相当长的时期内都是个“三赢”的局面，皆大欢喜，其乐融融。
但是，世间万物都有发展的过程和规律，二、三十年来，房地产发展成为了中国**暴利的行业，造就了中国一大批的顶级富豪。纵观三十年来中国的顶级富豪的排行榜，排名靠前的从资源类产业转移到制造业再到房地产行业，房地产行业的造富能力惊人且占据了相当长的时间，直到现在被互联网科技赶下了台。
从房地产行业的初生、兴起、火爆、狂热乃至如今的沉寂，在这个过程中，房地产无序地扩张，疯狂加杠杆，早已把整个国家的经济炒得虚热，把其它行业的发展资金都吸到房地产这个“无底洞”里，然后就绑架了国家的经济！这好比是一个击鼓传花的游戏，早期拿过花然后传递出去的人，个个笑逐颜开，偏偏现在因为刚需而必须上车的购房者，成了接下传花的接盘者，开发商拍拍屁股说声“拜拜”（连抱歉都不说了），一句“我破产了”就可以不再负责，让收不到房的业主跟一堆烂账的银行两个苦逼互撕！银行说到底是国家的，还能为它的亏损兜点底，业主的苦就不说了，于是越来越多的业主不计后果地强行停还贷。
网上各路神仙献计献策，有说取消商品房预售制的，有说重组开发商债务的（继续给钱消烂账呗），有说银行出钱完工烂尾楼的，不一而足，国家应该也在苦苦思索对策，消息能够找到化解之道的。
我在此只对游戏三方里的两大责任方吼一句——你们早干嘛去了？！
银行方，在二十年前房地产如日中天的时候，有理由有时机逐步开展有效的资金管控手段的时候，你们躺着干嘛去了？这么多年放任房地产开发商可以一次性提取商品房的预售款，而且对保障在建楼盘能如期完工的预售款的使用不予监管，导致开发商可以随意把商品房预售款挪为它用或者用来发放高得离谱的开发商企业奖金和分红，当房价不能再野蛮生长的时候就没钱完工在建楼盘了，导致出现大量烂尾楼，现在银行遇到“停止还贷”的烫手山芋，这是咎由自取！
房地产开发商，我就不多吐槽了，只是想说，以某大为首的房企，把行业烂摊子的窟窿越捅越大搞得谁也补不了，绑架了国家不敢让你垮掉，这招确实精妙，现在还想再搞汽车再来一次资本腾挪，你想得太美了吧！ 还有那些体量不及某大，但也是搞烂搞臭了就想拍拍屁股跑路的开发商们，都别让他们跑了。
有个声音在对我说，那些挪用了商品房预售款或其它非正常原因导致在建商品房烂尾的开发商，一律以诈骗罪起诉！你要是不能筹措资金收尾，那就接受惩处吧。
某大们头顶上悬着的，到底是牛刀还是天梯？
没人知道。
我只是知道，
“出来混迟早是要还的”，这是香港街头古惑们都恪循的准则和真理！
幸福的楼盘是相似的，烂尾的楼盘各有各的不幸。
01、2022年的楼市大讨论中，郑州、西安、长沙绝对是**令业主号咷的三个城市。
为啥？遍地都是烂尾楼。
2020年全国烂尾项目分布图。图片来自网络。
显然，从去年年中开始的地产风暴，让这几个城市的众多购房者买房就像买彩票。如果买房者选择的开发商暴雷了，那么轻则先停工大半年，然后弄几个人慢慢施工，施工进度严重滞后。重则开发商直接躺平，任由未建好的楼放那里钢筋生锈，材料过期——这是当前烂尾楼**主要的原因。
然而，尽管开发商暴雷是当前楼盘烂尾**主要的原因，但每一个城市烂得有每个城市的特色。
例如北京也有烂尾楼，大部分都是因为“利益纠纷”导致的变相捂地，**典型的案例莫过于距离天安门不到两公里的中信国安府，非常稀缺的二环地段，却因为和庄胜的官司，烂尾了近30年。这几十年间，北京房价大幅升值，这块土地也“越烂越值钱”。
再比如天津，天津烂尾楼可谓声名远播，源远流长：2007年，天津的巨无霸神盘星耀五洲烂尾；2013年，天津滨海新区洞庭路壹号项目烂尾；2014年，世界第二，天津**高的商业办公楼，高银117大厦烂尾；2015年，地处绝对市中心南京路的嘉兰铭轩大厦烂尾；2019年，天津宁泰大厦烂尾；2020年，天房中山路，河西樾梅江，津南领世郡等，都是些神仙来了也难救的项目......可以看出天津烂尾楼文化传承之深。当然，这些项目**后统统甩给了融创。
至于其他省市，环京是因为限购政策，客流枯竭导致的烂尾；内蒙是煤老板投资房地产，然后煤矿出问题从房地产抽走资金；东北则往往是牵扯到营商环境导致的烂尾。
而在所有的城市中，西安无疑是**具标新立异的一个——2015年前房价不涨，西安大面积烂尾；2015年后房价暴涨，西安还是烂尾潮不断。
02、一般而言，涨价去库存，也是针对烂尾楼**有效的“特效药”。那为什么西安的烂尾楼，会这么“油盐不进”？
对此，我以西安著名的烂尾楼“易合坊”项目为例说明。
易合坊项目位于西安市灞桥区柳莺路，附近商业、地铁站、学校一应俱全。整体建筑大体完工，但还达不到交房条件，而大部分业主的购房合同上，都是标注2015年6月30日交房。
那么，为什么这样一个看起来条件很好的项目，会烂尾近八年？事实上，易合坊是席王街道香王村的一个城中村改造项目，这个项目的开发商西安四德置业，只是当地财力不佳的一个小开发商。
在西安，准确来说是2006年以后，在区政府的推动下，城中村改造成了西安本地小开发商上车门槛**低的商品房开发方式。不需要太多资金，一个本地小开发商只需要找一个本地的单位，找领导批一块农村集体土地，由单位组织职工团购，作为启动资金，让开发商拿这个钱去拆迁、盖房，然后政府定向招拍挂给这个开发商。
显然，这样一个模式，**直接的后果就是土地出让的失控，市里没有节奏，没有合理的收储制度和招拍挂制度，也不如成都等大城市规范做法，土地拆迁干净出让。因为土地权在区县，区县没有太多财力去拆迁，只能依靠愿意从事房地产的企业来拆迁，让地产企业来做土地一级整理。为了鼓励企业拆迁，那么就要向一级土地整理企业倾斜，让他们能够二级开发，所以，招拍挂流程是虚名，走形式而已，因为整理土地的企业花了很大成本，拿不到地就没人替区政府拆迁。这个也进而导致很多优质土地被本地小开发商获得，一旦小开发商资金链断裂，项目就会烂尾。发展到**后，西安各区自己报建报规，大量项目的底细，市里有关主管部门都不清楚。
其次，城中村的改造，跟传统的开发流程是不同的——传统的开发流程是政府自己征地，挂牌，开发商拿地，然后五证，销售，交付，办证。而在城改模式里，开发商其实就是一个代建方，出钱的是单位，供地是政府，开发商顺便捞点钱。所以城改项目，卖房是**步，而拿地反而是**后一步。为了快速通过销售商品房来筹集村民安置和补偿款项，西安很多区选择了对城改房五证不全销售默许态度。这也导致西安的这些烂尾楼有别于其他城市的烂尾楼。
事实上，在大部分省份，即便是繁荣的南方沿海城市，也都或多或少存在类似的问题。毕竟这一种模式，倘若不出问题，大家是可以多赢的。
然而，让开发商万万没有想到的是，随着2015年房价暴涨，开发商在**后一个环节，拿地的土地出让金也涨了。
按照城改土地出让政策，拍地价格是在现有房价的价格上做减法出让，开发商还有拆迁成本、建房成本，两者一算下来，开发商不仅赚不到钱，反而要倒贴钱，于是项目只能“烂尾”。
03、坦白说，有些烂尾楼是永远没有机会成为正常楼盘的。
只是因为市场下行而烂尾，还有可能因为市场回暖而“转正”；
但如果是因为政策原因导致的烂尾，就需要政府出台新政策，少跟这些项目要土地出让金——但是，这需要地方领导有魄力，愿意承担“土地资产流失的责任”去组织改革政策。
除此之外，还有开发商以自己没有预售证为由，起诉原有业主“合同无效”，拿到房子后把房子再高价卖一次。显然，这样一来开发商就能赚到钱，房子也不用烂尾，还能给到政府土地出让金，但对于原有业主却是极大的不公平。
站在开发商的角度，对业主毁约也是一种解决烂尾楼的途径。
04、在西方的神话里，“巴别塔”是人类建的**个烂尾楼。一些人本来是要建通天塔，上帝一看不行，于是施法让世人语言不通，众人没有了合力，巴别塔也就成了半拉子工程。
同样的，房地产项目，也是政府政策、购房者市场、开发商三者间的合力。一旦合力打破，管理者不重视城市治理政策研究改革，不重视市场秩序和商业道德，开发商违规售房却又不想承担交房责任，**受伤害的，也只有**无助的购房者。