来源:烂尾楼作者：运悦欣 时间：2022-08-08 02:47:49浏览106次
这两年国家对房地产行业的调控是越来越严，例如去年8月份的“三道红线”，目的就是为了降低房企的负债率，降低房企扩张速度。而今年央行的“限贷令”，同样是控制资金无限制地流向房地产行业。包括前段时间银监会严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市。由此可以看出，国家在有意地控制资金流入房地产行业。这就造成很多房企融资难度增加，资金链比较紧张。
而且今年楼市遇冷，很多城市的房价都出现了下跌的趋势。很多开发商想年底以价换量快速回笼资金，但降价销售会面临两个问题。首先就是老业主不同意开发商降价出售，例如前几天南京几个开发商想降价促销，老业主连夜赶到售楼部阻扰，要求开发商退房退差价，**后开发商不得不停止促销活动，甚至还有一些楼盘出现了打砸售楼部的情况。
其次就是现在很多人买房有着买涨不买跌的心理，过去房价持续上涨时，他们会选择毫不犹豫的买房，甚至很多售楼部排起了长队买房。因为房价在持续上涨，买房就等于赚钱，所以人们的买房积极性高。但如今房价下跌，很多人观望情绪变得更加浓重，不敢轻易买房，怕自己买房后房价会继续下跌，亏了自己的血汗钱。这就造成尽管我国很多城市的房企都在打折促销买房，但成交量却在持续走低。
一方面国家调控政策不断收紧，控制资金流入房地产行业，另一方面是房子卖不出去，回笼资金不畅。所以这两年对于房企来说是非常困难的两年，甚至很多原来我们认为实力比较雄厚的房企也在破产边缘挣扎。根据相关数据显示，在2021年的上半年，我国宣布破产的房企就达到了300多家。大量房企破产就会造成很多正在开发的楼盘被停滞，如果找不到其他房企接盘就可能有烂尾的风险。
例如我郑州的一位同学老李，今年一直在为他购买的一套房子发愁。老李是在2019年中选择在郑州的西郊买了一套房子，那时郑州的房价还处于高位，即使是远郊房但价格也在10000元/平左右。房子总价格在120万左右，首付36万，剩下的选择贷款。但去年由于疫情原因，开发商突然宣布破产，造成楼盘施工停滞了下来。虽然老李也联合其他业主不断维权，但也没能挡住房子烂尾的结局。
房子烂尾后老李非常痛心，买房几乎花光全家的所有积蓄，没想到是这样的结局。他说现在每个月还要还着银行5000多元的房贷，看着烂尾的房子，不知道未来是否还有住上的可能，实在没有继续还贷的耐心，所以老李就有了退房和断供的想法。对于这个问题，老李还特意来咨询我，问我能不能选择退房断供，我给他的答案是否定的，原因主要有以下两点。
**：退房可能损失更大
我们知道楼盘出现烂尾的主要原因可能是因为房企资金链断裂，**后破产造成的。也就是说开发商已经破产没有钱了，要么已经卷钱跑路了，这个时候你去退房，开发商根本没有钱退给你，要么给你打个白条，要么把锅甩给政府和银行。所以选择去退房能把钱要回来的可能性几乎为零。
其次退购房后可能损失更大，因为根据我国现有的司法解释，购房者拥有优先权。什么是购房者优先权，也就是说司法为了保护购房者权益，房企出现破产清算的情况时，房企清算后的资产要优先给购房者补偿，然后才是其他债务。所以如果你不选择退房，你还是购房者，开发商清算后的资产会优先补偿给你，但一旦退了房就属于开发商其他债务，此时补偿只能靠后。我们知道大多数房企破产后基本都是资不抵债了，购房者的债务都还不清，更何况其他债务，所以你如果选择退房，**后可能是“房财两空”。
第二：断供会影响征信
从法律层面来说，购房者在买房时和银行签订的是借款合同，双方只存在借贷关系，与买房是否赔钱或者烂尾没有任何关系。就像你贷款做生意，银行只负责贷款，至于你做生意是赚是赔和银行没有半毛钱关系，即使你做生意赔个底掉，银行的钱你照样要还。买房也是一样，如果你因为烂尾就选择断供，那么银行就会冻结你个人银行账户、划走银行卡上剩余资金、银行甚至有权变卖你的其他资产来冲抵剩下所还款项。
**重要的是还会把断供者拉入征信黑名单，这样你以后基本失去了以后和银行存在其他业务的可能。有人说我断供后就不想和银行有什么接触了，也不想以后有什么业务。但银行把断供者拉入征信黑名单后还会限制失信人乘坐高铁、飞机和出国等等。甚至还会影响子女的生活，例如失信人子女可能无法当兵、不能考公务员等等。由此可以看出，断供的后果还是非常严重的，所以**好还是不要选择断供。如果实在还款有困难可以选择和银行商量延期还款，或者先还少量利息等等，银行也不想你断供，所以一般这些请求银行一般都会同意。
那么房子一旦出现烂尾，购房者到底该怎么办呢？
①首先应该联合其他业主积极维权。我们知道一个人的力量是有限的，可能并不能引起开发商和地方政府的重视，但所有业主联合起来能量就非常大了，可能就会引起重视，然后地方政府就会想办法解决问题。另外在维权的过程中首先要在法律规定的权限范围内，依法进行，不可做出法律权限以外的事情。其次要整理保管好购房合同等资料，然后业主集体可以聘请律师通过法律途径和开发商、银行、保险公司等部门协商来解决问题。
②积极配合政府解决问题。我们知道一些地方政府也不希望出现烂尾楼的情况，因为烂尾楼也会影响城市的形象。所以政府也会想办法解决烂尾楼的问题，例如政府会找其他开发商接盘，**后把工程完成。一旦政府介入，这个时候购房者要积极配合政府“复盘”，不要再闹事，静静等待处理结果就行了。
**后你如果买到了烂尾楼，会选择退房断供吗？欢迎在评论区留言讨论。
“个人征信和活着，你说我选哪个？”武汉一名参与断供的烂尾楼业主发出疑问。
近日，烂尾楼盘业主联名停贷出现“城传城”现象。多份强制停贷告知书显示，若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。据网络初步统计，已有100个以上烂尾楼发出相关公告，分布在河南郑州、湖北武汉、江西南昌、广西南宁等地，涉事开发商包括恒大、绿地、世茂、富力、奥园、阳光城等。
南都记者注意到，从**高法到地方法院，对购房者停贷已有相关判例，并有业主胜诉前例。有律师向南都记者分析表示，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎，开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用，是楼盘项目烂尾的**责任人。从权利与责任平衡起见，建议期房预售按工程进度分期付款。
事发：“**高学历楼盘”烂尾，年轻业主“被困住”
25岁的李琦（化名）是武汉某大学应届毕业生，大学期间曾休学两年当兵，他比同班同学年龄大，在毕业前夕，家人就着手商量买一套婚房。
2020年底，李琦了解到正在开盘的武汉绿地光谷星河绘的信息，该楼盘地处武汉东湖开发区，18500元每平方米的单价又低于附近楼盘，售楼处火爆，“当时这个楼盘要靠抢，我**次没摇到号，家人还非常失望。”
据业主周女士介绍，绿地光谷星河绘项目近2400户业主中1414人具有本科及以上学历，占比近六成，其中硕士341人、博士41人，有武汉“**高学历楼盘”之称，不少购房者是近年毕业的大学生。
2021年2月，第二次排队摇到号后，李琦全家人非常高兴，挑了一个125平方米的户型，总价200万。他和父母凑一凑30万，又找亲友借了一半，拼凑着“上了车”。李琦选择了贷款30年，月供9200元，计划在2022年12月31日收房。在他原来的规划中，毕业后留在武汉工作，不再由父母帮还月供。
从去年下半年开始，星河绘停工的消息屡屡传出。
烂尾楼同样改变了中年深漂小米（化名）的生活轨迹。她在深圳打拼多年，攒下一笔积蓄，带着孩子回湖北生活。小米同样瞄准了绿地光谷星河绘，“高新技术企业云集在光谷，多个大企业进驻”。小米规划好了，等收房落户到星河绘地址，孩子能上附近的重点小学——光谷十七小。“因为落不了户，孩子没法上学，一提这事我和老公就要吵架。”
类案不仅发生在湖北。
2021年5月，从事建筑行业的郭先生首付43万元在江西南昌市新力城购入了一套房产，开发商号称同年11月30日交房，却在郭先生开始月供三个月后停工。
和星河绘遭遇不同，新力城一度复工。郭先生向南都记者透露，2021年8月13日，承建商成都建工突然发布停工公告，楼盘都处于“瘫痪”状态。到了11月，承建商获得开发商2000多万注资后复工，未料今年春节后至今又恢复原样。郭先生观察到，如今工地每天只有零星工人在干活，业主们怀疑是开发商聘工人“假装开工”。
从去年起，郭先生与其他业主一起前往区、市甚至省一级有关部门求助，同时寄材料到住建部、**高人民法院等单位，业主们还到楼盘现场维权。“就像牛一样，拿鞭子敲一下，（开发商）就往前走一点，实质上还是没有进展”。今年7月7日，郭先生与新力城其他业主草拟了停贷告知书，翌日发布在微信群。
“**难求职季、烂尾楼，都让我遇上了。”今年毕业前夕，李琦找工作时费尽折腾，**终接受前往九江工作。工资除去租房和日常开支，所剩无几，眼看楼盘要烂尾，李琦常在深夜愁得接连抽烟，“个人征信和活着，你说我选哪个？”
另一边，一家四口的生活全落在郭先生一人身上。“我向光大银行贷款80万元，当时房贷利率是5.58％，月供近5000元，加上生活花销、租金，在南昌生活压力很大。”多方维权后，诉求未得到解决。“每天都想着房子的事情，吃不下饭也睡不好觉。”面对停贷的后果，郭先生无奈道，“我都快活不下去了，不在乎什么征信了。”有维权业主表示，被迫停贷是希望引起开发商和银行重视，推动项目复工。
爆发：银行股下跌，15家银行就“停贷事件”发公告
多地发出的“强制停贷告知书”中，业主指明银行存在违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为。其中，郑州银保监局对烂尾楼名门翠园的业主的答复提到，负责放贷的华夏银行郑州分行，在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。
长期从事合同法研究的广东法制盛邦律师事务所律师杨娟告诉南都记者，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。
“大部分烂尾楼产生是因为开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用。根据相关规定，在主体没有完工封顶之前，银行不能放贷给开发商，且房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，但不少银行无视规定提前放贷，还将资金打给开发商的其他银行账户。所以开发商是楼盘项目烂尾的**责任人。”杨娟表示。
市场**先给出反应。受停贷事件影响，7月14日，A股银行板块低开低走，招商银行一度跌超6％。截至当天15时，平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行跌幅居前，房地产相关板块同样下跌。
迫于舆论关注，多家银行紧锣密鼓地发布了楼盘按揭贷款的排查公告。
南都记者初步统计发现，截至14日晚，共有15家银行就停贷事件发布公告，包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行在内的四大银行。15家银行公告内容均称，已明确目前涉及相关风险的业务规模小，个人住房贷款总体风险可控。
上述银行中，中国农业银行认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额，在已公开的15家银行中金额**高。农业银行称，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占农业银行全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
根据公告，多家银行均表示，将密切关注合作企业和楼盘状况，严格落实监管机构要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护消费者合法权益。
对于业主强制断供一事，多家银行相关业务负责人回应外界表示，烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚，称业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。
判例：嘉兴一业主因别墅烂尾拒绝还贷，法院判胜诉
南都记者检索发现，从**高法到地方法院，对业主停贷均已有相关判例。
据浙江嘉兴司法局官网，2014年，上海市民许先生在嘉兴购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付，楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
此后，因无法收楼，许先生停止支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。嘉兴法院审理认为，许先生应归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生提起上诉。二审法院认为，开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同的依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。**终，二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
另一起广东惠州的民事裁定书显示，2013年6月5日，业主黄女士与招商银行银行惠州分行及光耀集团有限公司（开发商）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定黄女士向招行惠州分行借贷82万元购房，贷款期限为30年。合同签订后，项目迟迟未能竣工，黄女士仍需继续承担高额房贷，她将银行诉至广东省高级人民法院。
广东省高级人民法院**终裁定，招行惠州分行将贷款支付至专用账户之外的账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，判决原告黄女士从起诉之日起至房屋具备交付条件之前，无需向被告招行履行偿还本金及利息的义务。
**高法在（2019）民再245号民事判决书中也明确：如果因开发商原无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人贷款银行和购房者，购房者不负有返还义务。
观点：律师建议期房按工程进度分期付款
广东法制盛邦律师事务所律师杨娟向南都记者表示，在购房者无过错的情形下未能收楼，依然要求其对剩余贷款承担还款责任，这明显加重了购房者的负担，“各方权利义务失衡，有违公平原则”。
她表示，烂尾楼责任的认定和处理，实践中尚未完全达成统一。购房者如在没有法院判决停贷的生效文书或者没有和银行达成停贷协议的情况下，贸然强制停贷，银行有权利追究购房者责任，可能会向购房者进行催收、起诉，直至强制执行。
她建议购房者根据自身需求、项目开发实际情况进行维权。“购房者可以开发商迟延交付房屋为由向法院提起民事诉讼，要求解除《商品房预售合同》等协议，要求开发商承担违约责任，必要时候甚至可以申请开发商破产。但如果购房者认为楼盘项目完成度高且前景尚好，也可以多方协商，将推动项目复工作为**目标。针对开发商违法行为，可以向住建局投诉。从刑事角度看，购房者可以向公安部门报案，要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。”
早在2010年4月，住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。
杨娟认为，期房预售制度还有可完善之处。
“首先应加强预售资金监管，防止开发商挪用监管资金，商品住房预售资金要全部纳入监管账户。另外还建议调整购房款付款方式，由购房者按工程进度分期付款。”她解释称，这是指在工程投资额或工程进度达标后，购房者缴纳首付款，剩余款项再按预售合同约定的工程进度分期支付，竣工交付后支付尾款。申请银行贷款的，按揭款根据预售合同约定的工程进度，逐步发放贷款。
出品：南都即时
采写：南都记者 黄驰波 实习生 廖泳梅 潘文义