房子封顶才是烂尾的开始

房子封顶才是烂尾的开始，为什么烂尾楼基本都是快封顶了才烂尾？

烂尾楼基本都是快封顶的时候才烂尾的现象占了烂尾楼里的大多数，具体跟垫资也没关系，和房管局资金监管也没关系。

**主要的一个原因，配套费。

就我在地产行业多年观察到的几乎百分之七十以上主体结构封顶以后资金还是足够的，但在主体结构封顶以后开发商马上要面临一笔除土地出让金以外**大额度的工程费用支付，就是配套费。

因为配套费不像别的费用可以拖欠，总包的工程款可以拖欠，农民工工资可以拖欠，垫付资金可以拖欠，材料费也可以拖欠。但唯独不能拖欠的就是配套费。

每当开发商在主体结构封顶以后就要准备交付配套费，也就是供水，供电，供气，供暖，这笔配套费是在短时间内分别支付，但周期非常短，因为配套施工周期非常短。

这笔费用如果拖欠，延期交楼就是必然结果，楼都盖好了，就是没水没电是很多烂尾楼一个通病。

单笔配套费额度并不大，但这笔费用要集中支付又不能拖欠就会给开发商的现金流造成巨大压力。

天津很出名两个被配套费拖垮的开发商，一个是弘泽，一个就是曾经要盖全国**高楼117大厦的高银国际。其他的小开发商烂尾楼盘，大部分都是在配套费阶段进入烂尾期的。

天津弘泽房地产有一个典型拖欠配套费导致无法交付的楼盘就是塘沽的弘泽城，高银国际就是西青117周围的烂尾楼群。

我当时听建委的人说弘泽有七个楼盘因为无法交付配套费而停工，进入一个烂尾期，后来都是ZF给收尾的。

当时天津高银国际有七十四亿的欠款，当面临到是负债率10%的配套费用需要一次性交付，且不能拖欠，对高银就是噩梦，随即高银几乎在短短几天内宣布停工，但这也与高银的负债率过高有关系，配套费只是压死骆驼的**后一根稻草。

开发商在开发项目过程当中所有的资金几乎都有来源，土地出让金有开发贷，主体结构有总包垫资，进度款有业主的回笼资金。但只有配套费又没有贷款名目又没有资金来源，只能截流一部分给总包的工程款，和公司自筹一部分，因此很容易在这个阶段产生问题。

我这么说你可能没有概念，一个八万平米的住宅项目，外部电源四公里，光电力配套费一次性交两千一百万，你知道主体结构虽然价值更高，光整个地库花费就在六千万，但直到主体封顶开发商支付给总包的资金都不足两千七百万，但一个电力的配套费就要一次性交进去两千多万，开发商除非资金情况非常好，否则不可能没有缺口的。因为之前楼卖的好，资金回笼快，所以这个缺口很快会被补上，但现在楼卖不出去，资金缺口就开始显现了。

然后就是供热，热力每个地方的介入深度不同收费也有所不同，还是拿八万平米举例，大概在一千五百万左右。

之后就是燃气，燃气和给水是**便宜的，但加起来也要一千万左右，等于开发商要在三个月之内支付将近五千万。

而开发商抛开配套费，从开始建设到竣工交付，自行支付的金额都不足五千万。大部分都是开发贷下来给出让金，卖房回款给总包，总包资金来盖房，中途一些小额资金自行支付。

因此烂尾绝大部分都是在配套费阶段。也就是主体结构封顶以后。

房子封顶才是烂尾的开始，讲讲为什么好多楼盘都是封顶后烂尾的

近段时间好多买了烂尾楼盘的业主停贷维权，其实这样也是无奈之举。

那么为什么我们看到好多楼盘明明已经封顶了，可是还烂尾了呢？其实这也是前几年房地产行业高速发展留下的弊端，利润高，门槛相对比较低，各个城市雨后春笋般冒出好多资金并不雄厚的小开发商的原因。那么我们来讲讲开发商是怎么从拿到地皮到建成一个小区的需要的条件。

其实大部分开发商拿地的钱都是从银行贷款出来的，并不是自己公司的资金，有了地皮以后在筹资一部分钱用来工程招标，然后建筑商带着资金入场，就是我们经常听到的行业规则，建筑公司需要垫资干某一个工程。工程资金投入百分之二十以前，开发商是不需要付工程款的，都是建筑公司垫资，在工程进度到了百分之二十以后，开发商就得到了商品房预售许可开始卖房子，但是卖房子的钱是打入监管部门的账户，这时候能用的也就是客户付的首付，而这个首付是完全不够付给建筑商工程款的。这时候大多开发商会施压建筑公司让加快进度封顶，因为监管部门的会按照工程进度给开发商资金，封顶后开发商会得到一部进资金。

问题是房子封顶后，我们觉得都封顶了，马上就建成了，其实是房子封顶后**多才是50%的进度，并且大的投资和材料费，是后期的外墙，保温，门窗，电梯，水电，煤暖，小区的绿化和道路硬化等等。如果房子卖得不好或者资金被挪用，开发商资金出现问题，给不了建筑公司的工程款，那么建筑公司就会停工。楼盘就妥妥的会烂尾了。