买房时需注意哪些环节呢,买房的时候应该注意的事项是什么

买房对很多家庭来说是一件大事，买房时家人应该商量。 在现实生活中，商品房买卖带来的纠纷非常多，所以购买商品房需要注意的问题也很多，请问买房应该注意哪些？五六懂法网络小编为读者进行知识解答。一、买房需要注意哪些环节

1、注意订单合同中的补充协议

买卖的时候一个签订预约书，二个签订购买合同。 购买合同有补充协议。 该补充协议通常在补充条款中约定购房合同中没有约定的事项。 需要提醒购房者的是，补充条款在某种程度上比购房合同约定的事项更重要。 因为补充条款是根据具体情况由项目约定的。

2、认购书和定金

认购书是商品房交易时由开发商提供，由购房人交纳一定人民币后签订，并在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文件。 在认购书中，购房人往往承诺支付一定的钱作为定金，如果购房人违约，定金将不予退还。

3、销售合同

开发商拿到预售证后，会马上推出房地产，以期尽快回笼资金。 有的房地产还没达到法律规定的25%就进行预售。 签订销售合同时，要仔细看合同中所有手写的规定。 特别是对开发商的免责条款，购房者一定要看清楚。

4、广告的法律效力

根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料为要约邀请，购房人有权要求将广告相关内容写入合同，必须写入合同对开发商没有约束力。 从上述规定可以看出，购买者在签订《商品房买卖合同》时必须将广告内容写入合同，维护自己的合法权益。

5、注意审核“五证”

“五证”为《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》、0103010、0103010。

6、面积构成

商品房面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。 在实践中，最容易出现问题的是面积误差和摊点面积的构成。

建筑面积误差的处理方法、法律法规有规定，合同也有相应的约定。 但如果套内建筑面积或公摊面积出现误差，合同中没有约定，需要购房人另行约定。

二、房屋买卖合同无效的

1、房地产分离出售，合同无效

房屋建在土地上，是土地的附着物，具有不可分离性，房屋所有权通过买卖转让的，其房屋占用范围内的土地使用权也应当同时转让。 如果卖方将不动产和土地分别出售给买方，或者出售房屋时只转让房屋所有权，同时不转让土地使用权，买方可以提出该买卖合同无效。

2、产权未登记过户，合同无效

房屋买卖合同标的物所有权的转移，以买卖双方向房屋所在地房管部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不生效，也不发生房屋所有权转移的法律效果。 房子实际交付也无效。 因此，只要房屋没有正式办理过户手续，即使卖方已经收到房价款，并将房屋交付买方使用，当事人也可以主张合同无效。

3、产权主体存在问题，合同无效

卖房子的主体必须是该房子的所有者。 非业主出卖他人房屋的，其买卖行为无效。 房屋产权由数人共有的，必须征得共有人同意才能出售。 出售共有房屋的，应当提交共有人同意的证明。 部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出售共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。 房屋所有人出售出租的房屋，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。 “同等条件”主要是指房价相同，包括房价交付期限、方式相同等。 房屋所有人出售房屋侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

5、公司违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋。 因特殊需要必须购买的，须经县以上人民政府批准。 公司违反规定购买私房的，其买卖关系无效。 某公司以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上由公司出资，作为公司固定资产用于生产、经营、办公或集体宿舍等的，属于公司变相购买私房，其买卖关系无效。 在国家或者企事业单位补贴下，廉价购买或者建设的城市私有住房，需要出售的，只能向原补贴单位或者房管单位出售，否则无效。

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