来源:商品房买卖作者：季雪峰 时间：2022-10-25 00:05:02浏览131次
在合同上签名的时候，即使合同格式没错，条款没错，也一定会有一些麻烦。 这些都是不可避免的，但可以找办法解决。 那么，我们遇到这些纠纷时，可以从哪些方面来解决呢？ 来看看五六懂法网络的编辑吧。一、商品房名称为“商品房”实际为“本合同”的认定。
2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《商品房解释》 )第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收到购房款的，该协议《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确13项主要内容，但实践中存在的问题是，《商品房销售管理办法》规定的13项内容必须全部具备才能构成商品房买卖合同的本合同，还是具备若干必要条件《商品房解释》对此不予澄清，导致司法实践不统一。 某法院严格判断13个要件是否具备，是否构成本合同，某法院以几个核心要件是否具备为判断标准，在核心要件的选择上各地法院也不尽相同。 我们认为，达成商品房买卖合同只要有核心条件就可以了，13个项目不需要全部具备。 理由是：
(1)合同法司法解释明确了合同的必备要件。 2009年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 )以下简称《合同法解释(二)》第1条的规定。 当事人对合同是否成立有争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。 但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 因此，合同具备当事人、标的、数量就成立，合同中缺少的其他内容可以根据合同法的规定确定。
)2)商品房买卖合同的部分内容不影响合同目的的实现。 例如，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的第三项商品房销售方式可以从履行情况推测； 第六项装饰、设备标准承诺、第七项供水等配套基础设施的交付承诺和相关权益责任，以及第八项公共配套建筑的产权归属，不是商品房买卖合同的主要给付义务内容，不影响商品房买卖合同成立的判断。 第九项面积差异的处理方式、第十项产权登记有关事项、第十一项纠纷解决办法、第十二项违约责任可以依照合同法、物权法的规定确定，并不是合同应当约定的。 《商品房销售管理办法》规定的第一项当事人情况、第二项商品房基本情况、第四项商品房价款及支付情况、第五项交付使用情况为商品房买卖合同的备案因素，影响商品房买卖合同的成立。
(3)具备核心要件，即构成商品房买卖合同，对当事人利益保护更加公平。 2012年实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《买卖合同解释》 )第2条规定了违约效果，包括承担违约责任、要求解除合同主张损害赔偿，没有明确规定继续履行合同，损害赔偿的范围也仅限于信赖利益的赔偿在商品房买卖合同实践中，双方对房屋总价、价款支付方式、房屋交付等作了明确规定。 虽然被称为预约合同或预定合同，但实质上合同的主要支付义务已经明确说明，与正式商品房买卖合同相差不大，当事人对合同的信任较强，从诚实信用的角度看商品房买卖合同成立，一方无故不履行合同的，承担买卖合同的违约责任
二、商品房买卖中的惩罚性赔偿： 2倍或3倍？
《商品房解释》第九条出卖人规定实施欺诈行为的，买受人可以请求出卖人承担不超过已支付购买价款2倍的赔偿责任，该规定与1994年《消费者权益保护法》第四十九条的规定一致。 2013年新修订的《消费者权益保护法》第55条，变更了原消法第49条关于惩罚性赔偿的规定，将增加赔偿的金额调整为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的3倍。 由此产生的问题是，《商品房解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？ 问题是商品房的购买者是否为消费者。 新修订的《消费者权益保护法》对此没有作出明确规定，一些地方性法规将商品房买卖纳入消息法保护范围，如1996年《江苏省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第十二条规定了房地产经营者不得从事的行为，以保护消费者利益。 最高人民法院在2002年提交上海高院的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，商品房买卖中首次出现消费者字样，消费者交付所购商品房全部或大部分价款后，承包人不得就该商品房享有的工程款优先受偿权与买受人对抗。 因此，新修订的《消费者权益保护法》实施后，法律的适用会产生矛盾。 这就需要调整第《商品房解释》条，使之与新法的规定统一，或者将第《商品房解释》条作为特别规定适用。 我们认为，商品房买卖合同领域，考虑到标的额较大，适用三倍赔偿对开发商提出过度要求的，可以明确规定商品房买卖不适用新消法的规定，并继续沿用《商品房解释》第九条的规定。
三、房屋回购性质认定。
房屋回购条款的约定是商品房买卖交易中的合同约定，具体指通过商品房按揭合同购买