一起商品房买卖合同纠纷案件,关于审理商品房买卖合同纠纷

一.案件

王某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定买卖的价格和房屋交付时间。 随后，王某按约支付约定的合同价款，房地产开发公司将商品房交付王某使用，未办理产权登记手续。 此外，王先生还与李先生签订了买卖合同，承诺将从某房地产开发公司购买的商品房每平方米比原购买价高出500元卖给李先生。 但随后房价上涨，王某拒绝办理产权登记手续，声称与李某的买卖合同无效，李某因此向法院提起诉讼。

二.分歧

本案审理中最重要的一点是认定王先生与李先生之间的买卖合同的效力，对此有三种意见。

第一种意见认为，由于买卖合同违反了《城市房地产管理法》禁止买卖无产权房屋的规定，合同无效。

第二种意见认为合同的效力受到保留。 理由是王某不取得财产权处分他人财产，是保留了无权处分、无权处分的合同效力。

第三种意见认为合同有效。 理由是王某把对住宅开发公司的债权转让给了自己。 该债权转让合同按照当事人的意思自治，没有违反法律的强制规定。

三.审查

审理本案的首要关键是认定李某与王某之间房屋买卖合同的效力，结合上述分歧，我们总结了本案中存在争议的法律问题，王某与李某之间的买卖合同是否违反了法律的强制规定。 王某转让商品房的行为是无权处分，还是有权处分； 如果上述行为无权处分，该行为效力如何； 上述行为有权处分的，该行为是否属于债权转让。 现在，分析如下。

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制条款。 《合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 因此违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。 王某认为，依照《城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项的规定，依法领取权属证书的房地产不得登记转让。 与李先生的合同因违反了这一强制性规定而无效。 我们认为，该规定并不是《合同法》第52条的所谓强制性条款，第一、法理上在法律条文中冠以“不应该”等字样，并不一定代表该条文是强制性条款，也可以是具有指导性性质的条款。 二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，该法的颁布具有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多以“不许可”等文字表达方便行政的寓意。 同时在立法内容上也没有充分考虑当前商品房交易状况，存在滞后性； 三是从《合同法》年鼓励交易原则出发，对实践中与王某和李某类似的买卖合同认定为无效的不利用物价值的有效、充分使用，在审判实践中应当尽量缩小合同无效的范围； 第四、买卖合同标的物的特征，表明该标的物不需要既有或者现在属于出卖人的，即使是非房屋所有人也有可能成为房屋出卖人。 综上所述，认为本案诉讼中买卖合同违反《城市房地产管理法》强制规定无效的想法是错误的。