商品房购买法律问题咨询,商品房买卖若干问题的法律思考

由于楼市火爆，以及部分房地产商的蓄意炒作，一些项目对外宣称，当天下单有优惠、近期涨价，造成今天不下单就没有明天的紧张局面。 下面五六懂法网编辑为您解答。 我希望能帮到你。对于急于购房的购房者来说，即使不明确购书承诺，也会很快与购房人购书。 此时开发商多向购房者收取一定的费用，其名称有定金、订金、诚意金等名目，金额一般在5000元至1万元之间，定金多少合适，没有一定的标准。 一些买家轻率地签订认购书后也给自己带来了很多麻烦。 合同不成立或者放弃定金。 根据情况开发商可以不退还定金。 或者，买方不得不接受一些不合理的条件，被迫签订合同。

例如，一份预约书上写着：“预约者必须在15天内与卖方签订购买合同。 否则，订金将不予退还”。 很多买家都很容易认为我来签约就好了，但实际上合同的签订不仅是签名，而是涉及很多条款的谈判。 本来，谈判双方地位平等，如果对某个条款意见不一致，就可以不签订合同。 但在有前述认购条款的情况下，开发商往往以认购人否认合同为由，以没收定金的方式进行勒索，认购人只能无奈地接受含有不平等条款的合同。

重视预约，早点聘请律师

通常在具体的实务操作过程中，购房者往往先预约再找律师。 因为合同已经签订不了了。 从收费的角度来说，与预约前聘请律师相比，尽管律师服务减少了一个档次，但收费反而更高。 因为购买不利的预约书会大幅提高合同的难度。 所以谨慎合理的预约是成功合同的一半，买家要像重视合同一样重视预约。

在预约上签字不是签订合同的法定必备程序

在条件允许的情况下，可以不预约直接在合同上签字。 这样做的最大好处是，在与开发商的谈判中，在定金问题上自己不会处于被动地位，可以从容地与开发商进行谈判。 但是，很多开发者不同意这样的要求。 从开发商的角度来说，签了预约合同也成功了一半。 在《房产认购书》上签字相当于一种预约，可以避免因合同制定不及时导致客户流失； 也可以给双方当事人缓冲的机会，宽限内退房违约的损失也相对减少。 即使按照法律规定必须无条件返还预付款，开发商也往往设置各种障碍，增加购房者回收预付款的成本，迫使购房者放弃这种想法。

如果买家想直接在合同上签字，就应该注意以下问题。 1、不能在人气楼盘。 在热门楼盘，不交定金往往就没房子了； 2、提前充分准备谈判内容，节约谈判时间，时间越长越不利。

签预约不费工夫

对于买家来说，为了避免纠纷的发生，以下内容最好在签订预约书时明确。

1、有的售房方口头同意，如果购房人不购房，房企将退还购房人已支付的定金，但一旦发生纠纷，均予以否认，购房人应书面明确约定相关内容；

2、购房人在签订正式合同时，对合同部分条款与房产商不一致的处理方式也宜以书面形式约定；

3、部分开发商在未确定物业管理公司及服务标准、收费标准的前提下，要求购房人承诺在认购书中接受物业管理服务，购房人应要求在认购书中明确物业管理公司及费用

标准；

4、有的开发商在未取得预售许可证的情况下预售房屋，随后房地产涨价，声称预售无效，进而以更高的价格卖给他人。 为了避免类似情况的发生，购房人应当要求购房人在认购书上注明预售许可证号码。

怎样才能买书

购书合同发生效力，首先必须符合民法典的要求，内容必须清晰明确，对正式买卖合同的主要内容应当约定； 相反在购书过程中双方合同的权利义务不能行使和履行。 认识

购买书的主要内容如下

1、所购房产基本情况

2、包括房价、户型、面积、单价(币种)、总价等；

3、包括支付方式、一次性支付、分期支付、贷款支付等；

4、认购条件，包括认购须知、认购金额、账户等；

购书只要有上述条款就可以成立，否则意向书这样没有约束力的文件很有可能被认定。 签订认购书后，开发商应向购房人出具《签约须知》，向购房人透露详细情况。 购买者只有了解其内容，才能顺利签订购买合同。 《签约须知》可以帮助购房人明确签约地点、应带证件等，帮助购房人办理委托合同时的委托书证明、贷款证明等。 缴纳关于税金的说明。

违反合同。 我该怎么惩罚你？

1、买方未按照认购书规定的时间、地点签约的，买方违约，定金不予退还； 卖方在认购书规定的期限内将房屋认养并转售给他人而不能正式签约的，卖方违约，应当双倍返还定金。

2、双方在规定期限内正式签订合同的，定金可以在买方履行交易后核销或收回房款； 双方在履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或“加倍奉还”。

3、双方不存在上述第一款违约行为的，仅就预售合同及补充协议的内容难以达成一致，无法签约时，卖方应将预售款全额退还买方。

4、一方修改正式合同时认购书确认的条件，如价格、房间号、面积等不能达成合同，视为违约，买方违约，不退还定金； 卖方违约时，应加倍返还定金。

综上所述，签订认购书前，购房人必须认真仔细审核认购书，并向售房人索取有关住房的宣传资料和相关文件。 购房人还应当明确房建工程进展情况和各方面房建情况，要求查看拟签订的合同，有条件的应当实地核查。 在此基础上，购买者可以签订认购书，支付存款和预付款。

以上就是小编为大家整理的知识，相信大家通过以上的知识已经大致了解了。 如果情况复杂，五六懂法网上还提供律师在线咨询服务。 欢迎咨询法律。