我国商品房按揭制度的完善思考

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按揭是一种较新的担保模式，学术界认为，在我国实践中发展形成的按揭制度，虽然与担保制度存在功能上的部分重叠，但作为一种特殊的房地产交易融资担保方式，其存在的空间比较大。 这一制度的背后，体现着法定主义和决策这两种调节模式的沟通和互动。

以下从立法模式和制度改进等方面提出完善按揭制度的建议。 从立法上完善我国商品房按揭制度，使按揭制度真正发挥应有的作用，必须完善“按揭”制度。 可以考虑将按揭制度写入我国未来民法典，在法律中予以明确规定，明确按揭的内涵和外延。 但是，这违背了制度设计的初衷。 具体来说，一些学者认为民法典具有长期稳定等一系列特点，但贷款会随着交易实践的变化而变化。 这样，法典的长期稳定性与按揭制度的灵活性相矛盾，需要协调。 如果采用法典化的立法模式，会导致贷款僵化，严重损害其优势的发展，是不利的。 具体理由如下。

1 )商品房预售贷款涉及的登记方法、机构、手续等事项应在立法上明确规定。

2 .在按揭权的实现上，应进一步明确规范和保护按揭权人的处置权，以免按揭权人懈怠代位权的行使。 笔者认为，可以尝试建立按揭权人代位权制度，按揭权人除了享有契据规定的占有权、优先受偿权外，还有占有标的物的取得、受让人的附加和指定等一系列重要权利。 应当赋予按揭权人依照房屋买卖合同以授权或者信托的方式直接处置标的物或者通过司法程序处置按揭房产的权利。 这样，可以对实现按揭权人债权清偿起到比较重要的预防和救济作用。

3 .为了平衡保护各方合法权益，应该制定规范的格式合同。 我国实务中使用的是银行单方拟定的格式合同，这种单方格式合同容易出现霸王条款，这导致双方利益失衡，不利于保护弱者的权利。 因此，建议借鉴香港地区的具体做法，制定标准形式的房屋预售合同，规范商品房按揭行为。

4 .完善现有相关法律制度。 目前我国调整商品房按揭贷款的规定主要有《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》，其共同点是简单不灵活，不能充分发挥其应发挥的作用。 要解决这一问题，必须明确规定商品房预售贷款所涉及的主体权利、义务关系。 我国商品房按揭贷款的特点是以权利转移为本质特征，在大多数房贷合同中，在按时偿还房贷并支付利息后，房贷权人在承担房贷要求和相关费用的情况下，解除合同中对房贷标的物的权益。 从这一约定可以看出，我国实务中规定了按揭人清偿债务后的标的物清偿权，但由于我国现行法律没有正式规定，在法律规范中也必须明确表达和保护。

(二)从实践上完善我国商品房按揭制度

1 .完善商品房按揭预告登记制度。 需要将按揭分为权属质押和不动产抵押两个阶段，分别适用按揭和抵押的法律规则，在按揭质押阶段加强对按揭人的权利保护。 因为，在权属质押的情况下，按揭人没有不动产所有权，只有对不动产所有权的期待权。 因为为了防止房地产商发生“一房多卖”等侵害按揭人权益的行为，有必要对按揭人在此阶段的权利(债权)进行准物权保护。 预告登记是有效措施之一。

2 .完善中介服务机构体系。 首先，加强对中介服务机构的注册管理。 一是打击非法经营，打击非法经营。 二是清理整顿注册的中介服务机构。 应该严格执行设立中介服务机构的必要条件。 例如：有自己的名称和组织机构：注册资金等。 其次，房地产中介服务人员应当严格遵循中介活动应当遵循的行为规范。 此外，应当明确界定中介服务机构可以或者不能作为的行为，进一步完善中介服务机构体系。

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