商品房包销合同效力如何认定的,房产包销协议有效吗

商品房销售中，部分经销商与房地产商签订了承包合同，商品房承包合同的效力如何认定？ 关于商品房承包合同效力认定的法律规定有哪些？ 以下为五六懂法网主编整理了商品房承包合同效力认定的相关法律知识，以供参考。商品房包销合同效力如何认定

只要符合我国《民法典》第143条的规定就有效。 《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效。 (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。

关于承包商的主体资格，我国法律和行政法规还没有规定。 建设部公布的《商品房销售管理办法》对其作出了规定，其中《办法》第二十五条规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 》经销商必须具备房地产中介资格，未取得房地产中介资格的单位和个人销售商品房是否有效的法律、行政法规没有禁止性规定。

对此，根据合同法及司法解释的规定，违反法律或行政法规强制性规定的行为无效。 目前法律和行政法规对承包商和房地产销售代理的主体资格要求没有强制规定，所以单位和个人都可以作为承包商。 建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定受托中介服务机构必须依法设立并取得工商营业执照，但该规定本身是部门规章，不是法律、行政法规，也不是强制性规定。 因此，在前述案例中，该置业公司虽未取得房地产中介资格，但签署的承包合同应当认定具有法律效力，但应当承担相应的行政处罚责任。

包销款项的支付对合同效力的影响

实践中的呆帐货款的支付，通常是将呆帐户的支付与销售情况脱钩，不管销售情况如何，由呆帐户按照约定期限向开发商支付呆帐房屋的货款。 注销的支付一般在预售许可证发出后，但部分合同规定注销金应在土地出让合同签订时(预售许可证发出前)开始支付。

开发商与承包商之间在承包期内为委托代理关系，承包商实施代理行为的后果由被代理人承担，承包商按照约定期限支付承包房款的操作方式符合代理相关规定； 另一方面，房屋租赁人签订土地转让合同时，(预售许可证发出前)先向开发商支付房款，是一种转让房地产的行为，在这种情况下，应当按照房地产转让合同的生效要求认定其效力。 实际上，该项目位于上海市普陀区，住宅总销售面积约10万平方米，售价每平方米7000元，该项目签订销售合同时只有土地使用权证，也没有领取建筑工程施工许可证(破土动工) 起诉前未领取商品房预售许可证的，依照《城市房地产管理法》第三十八条和《民法典》第一百四十四条、一百四十六条、一百四十八条、一百五十三条、一百五十四条的规定无效。

包销商的预售行为对合同效力的影响

在上述案例中，置业公司在该公寓未取得预售许可证前，就开始对外发售，并向购房客户收取订金，该行为是否影响承包合同的效力并不是纯粹的买卖行为，因此，不能将承包合同的效力与商品房预售合同的效力混为一谈《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证书的，应当认定与买受人签订的商品房预售合同无效，起诉前取得商品房预售许可证书的，可以认定有效。 ”因此，只要在该销售期满前取得预售许可证，就可以认定该买卖条款的约定仍然有效。 无论如何，预售行为本身并不影响承包合同的效力。

综合上述介绍，商品房包销中，单位和个人均可作为包销人。 相信大家通过以上介绍，对商品房承包合同效力认定的相关法律知识有了一定的了解。 如果您有这方面的法律问题，请咨询五六懂法网络律师。 他们会为你做专业的解答。