来源:商品房买卖作者：谈安南 时间：2022-10-25 14:30:04浏览96次
认购书中，定金的交付争议最大，但购房人交付定金后，由于各种原因不愿购买房产，如何处理定金就出现了问题。 来看看五六懂法网络小编吧。 认识购买书的内容
《认购书》的内容有：房间号和户型。 房屋建筑面积。 房屋价款及计算方式。 签订正式购房日期。 一方面不履行的处理问题。 开发商预售许可证号。 当事人双方的基本情况。 定金和房费的交付等。
定金是法律的专门用语，具体是指当事人一方为保证合同的订立、履行或者解除合同的权利，按照约定向另一方支付的金钱或者其他有价物品。 为保证债权的实现和债务的履行，当事人可以约定定金条款或者定金合同。
合法的定金条款或者定金合同必须具备以下条件。
1、双方关于定金的约定应当签订合同并采取书面形式。 该合同可以是单独的完整合同(定金合同)，也可以作为商品房买卖合同的一项条款(定金条款)存在。 商品房买卖合同为口头合同的，定金合同也可以用作为定金受益人的开发商开具的定金收据代替。
2、定金约定应当在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。 商品房买卖合同因故无效、被取消或者因其他原因消失的，收取定金为不正当利益，应当予以返还。
3、定金的给付金额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房款总额的20%。 超出部分不具有定金性质，不适用“无权要求返还”或者“双倍返还”的规定，应当按照实际金额返还或者作为定金使用。
4、定金合同自实际交付定金之日起生效。
所谓的“定金罚则”是为了强化合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。 支付定金的一方即购房人不按合同约定正式签订合同，或者不履行有效成立的合同条件(如按时支付房款)，或者要求解除有效成立的合同的，无权从开发商收回定金。 收到定金的一方，即开发商未按照合同约定正式签订合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同的，应当加倍返还给购房人定金。
实践中，预约条款或预约合同中定金处罚的适用条件为：合同各方无故未在预约书约定的时间内，到约定地点履行签订商品房买卖合同义务，或者一方擅自变更预约书中双方同意的条款，如房屋基本情况、 因价款等原因不能签订商品房买卖合同的，因当事人原因不能签订本合同的，对该一方适用定金罚则。
商品房买卖合同未能签订的原因是不可抗力，或者不可预见的客观形势变化，或者双方对合同未记载的详细内容和其他条款协商不能达成一致的，不是一个原因， 可以认定因当事人双方不可归责的事由不能签订本合同，双方对此互不承担违约责任，开发商应当退还定金的原金额，不得罚付定金。 因此，适用该规则的另一个前提是双方当事人一方均有过错。 实践中，买卖双方经协商同意采用定金罚则的，可以将定金的交付和金额写入补充协议书。
参照法条：
《中华人民共和国担保法》第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以单方面约定向对方支付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当核销或者收回价款。 支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 接受定金的一方不履行约定债务的，应当加倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定交付定金为主合同担保的，支付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金。 接受定金的一方拒绝签订合同的，应当加倍返还定金。
《合同法》第一百一十五条【定金】当事人可以按照《中华人民共和国担保法》的约定单方面向对方支付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当核销或者收回价款。 支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 接受定金的一方不履行约定债务的，应当加倍返还定金。