浙江省商品房买卖合同,预售,四川新版商品房买卖合同7月1日起实施

在四川省实施近10年的《商品房买卖合同（示范文本）》(以下简称老版本《文本》)将“退役”，四川省住建厅、四川省工商行政管理局制定的新版本《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》(以下简称新版本《文本》)将于2015年7月1日起实施。采购合同

消除不公平条款

长期以来，商品房买卖合同的签订和履行争议率居高不下。“格式合同的订立者往往有内在的优势，规定一些有利的条款，主要是减轻和免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方的权利。合同另一方无法竞争，只接受。”四川省工商行政管理局合同处处长罗春说：“这实际上没有遵循意思自治原则，是不公平的。在这种情况下，行政机关有必要制定和推广示范文本，发挥示范和指导作用。”

新版《文本》更注重开发商和消费者义务的公平合理分配。为了防止不合理、不公平的条款对消费者产生影响，新版《文本》草案专门提交给标准条款评审专家委员会，由相关专家进行评审，提供专业保障。“这是一种创新的方法。”罗春说。

为争取内容详实、依据充分、权利义务公平合理，四川省住建厅、省工商行政管理局在制定新版《文本》时，更注重程序的公开透明。比如组织召开由学者、律师、仲裁委员会、房地产企业、消费者代表参加的草案文本修改座谈会，听取各方意见；通过网络宣传等方式征求公众意见；实地调查房地产企业的管理行为，听取和吸收各界对新版《文本》的合理建议。

新版《文本》与《合同法》 《物权法》 《城市房地产管理法》 《四川省物业管理条例》 《商品房销售管理办法》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律、法规、规章和司法解释有效链接。

“新版《文本》采用了与旧版《文本》不

同的文本结构。”四川省住房和城乡建设厅房管局局长冈表示，“为了使合同当事人便于核对，避免翻看，新版《文本》没有将章节划分为‘行为——权利义务——违约责任’，而是以交易行为为主轴，将交易行为的各个组成部分设计成一个独立的章节，其中体现了各个组成部分的权利义务，后面是相应的违约责任条款。”

重视维护买家权益

为了防止销售欺诈，新版《文本》更加注重维护消费者的知情权。例如，在第二章“商品房基本情况”中，从商品房的项目建设、预售依据、区位、用途、面积到房屋权利状况，都做了全面的约定。其中，第二条规定出卖人应当告知受托人该房屋的建造和服务情况，增强了当事人获取信息的对称性，重点保护了买受人的知情权。

第四条第(五)款增加了出卖人在销售现场公布该商品房所在楼栋建筑面积预测报告的义务，有利于买受人查阅和了解。 第五条条约规定，出卖人应当将该商品房的抵押情况告知买受人。 第六条条约规定了出卖人对房屋权利的保障。

由于商品房是预售的，在实践中，商品房售出后，出卖人擅自改变规划或者设计，侵犯了买受人的利益。对此，新版《文本》规定了出卖人不得擅自变更规划设计的义务，以及出卖人在相关部门同意变更时告知买受人的义务。

在新版《文本》中，在“要约邀请与要约”条款中，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，销售广告的性质

预售合同登记、商品房预告登记、房屋所有权依法转移登记是确认房屋权利和买受人权益的重要保障。新版《文本》对上述三种注册分别进行了约定，其中增加了卖方保持网上签约文本与实际签约文本一致的义务，以避免出现“阴阳合同”逃避监管的情况。

鉴于出卖人经常要求买受人继续足额支付，且买受人无法承担因买受人和出卖人未能就购房贷款而引起的纠纷，新版《文本》参考了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定， 并规定当商品房担保贷款合同因不可归责于买卖双方的原因而未能订立时，当事人有权解除合同，以及合同解除与否如何处理，公平地设定了双方的权利，有效地避免了相关纠纷。

商品房交付是争议较高的环节。 第十章对商品房本身、基础设施设备及相关公共设施的交付条件、交付时间和程序，以及相关违约责任等作出了明确、详细的约定，并对争议较大的事项进行了特别规定。比如供水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网等六大基础设施，开通手续及相关费用分别由who承担，避免了过去因协议不明确而重复收取开通费。

自觉规范经营行为

特别提醒开发商，买卖双方可以使用新版《文本》，也可以参照新版《文本》再签订一份合同。对于《文本》新版中未约定或约定不明确的内容，应根据拟买卖房屋的具体情况，在相关条款后的空白处作出补充约定，或另行签订补充协议。但补充协议内容与新版本《文本》不一致，或者参照新版本《文本》订立的合同不能再使用新版本《文本》的名称或编号。

《文本》新版本中，有一些条款需要选择、填空、删除或添加；如果卖方预先选择、填写和添加以供重复使用，并且在订立合同时未与买方协商，此类条款将成为标准条款。制定的格式条款不得包含加重购买方责任、排除购买方权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容。

四川省工商行政管理局合同部相关人士警告，如果补充协议部分否定《文本》新版，则仍使用《文本》新版的文字和数字，可能会引起消费者的误解，是对消费者的欺骗。如果消费者遇到这种情况，可以直接向当地工商部门举报，由工商部门按照《四川省合同监管条例》进行查处。此外，新版《文本》已被开发企业使用，自制补充协议不应包含不公平、不合理的内容，以减轻和免除经营者的责任，增加消费者的责任，排除消费者的权利。工商部门可以依法查处这种情况，消费者一旦发现可以向当地工商部门举报。

罗春提醒消费者和房地产公司，消费者应谨慎签订合同。签订合同前，要仔细阅读合同文本，了解权利是否平等；另一方面，房地产开发商无论是否使用新版《文本》，都要自觉规范自己的经营行为，减少消费纠纷和交易成本。

以上是无忧

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