商品房买卖合同预售是购房合同吗,商品房买卖定金纠纷

1.区分存款和存款。在购买商品房的过程中，在买受人(买受人)和出卖人(开发商)签订《商品房买卖合同》之前，出卖人一般会要求买受人与他们签订《房屋认购书》，并按房价的一定比例交纳“定金”或“定金”。但是，“存款”和“存款”的法律含义肯定是不一样的。根据不同的法律性质，存款可以有多种分类。是合同定金，是指为保证合同正式签订而交付的定金； 第二种是债券支付，是指交付证明合同成立的余额；三是约定定金，是指交付定金作为合同成立或者生效的定金； 第四种是取消定金，是指定金作为取消预订的权利； 第五，违约定金是指作为合同履行担保的定金。中国首付是《担保法》上的一种债务担保。《合同法》是违约责任的形式之一，其基本法律性质是违约定金，具有保证合同履行的性质。适用于定金的基本规则是：《担保法》第89条：当事人可以约定向对方支付定金作为合同的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。交付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接到指令的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。所以定金通常有两个作用： (1)合同正常履行时，定金作为价款或者由交付方收回； (2)不履行合同时，适用固定违约金：即交付方违约，无权收回；收件人违约的，应当退回两次。

一般情况下，定金视为预付款。如有违约，不能适用定金规则处理。一般只能按照预付款规则处理，即当收到预付款的一方不履行合同时，应承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。关于定金的约定，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第118条规定，当事人支付定金、保证金、合同款、定金或者定金等的。但对定金的性质没有约定，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定：房地产开发企业在订立商品房买卖合同前，就预留款的性质向买受人收取费用的，在订立商品房买卖合同时，所收取的费用应当与房价相抵消；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取的费用；除非双方另有约定，否则应以该协议为准。

2.购房认购书中约定的“首付”。

《最高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起生效

)第四条规定，出卖人接受买受人的定金作为订立商品房买卖合同的担保，因一方原因未能订立商品房买卖合同的，依照定金法的规定办理；因非双方原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。也就是说，在买受人签署认购书并正式签署《商品房买卖合同》之前，如因买受人一方原因，买受人未能订立商品房买卖合同，出卖人不得退还定金。但是，如果由于买方和卖方之间的原因，不能通过谈判达成合同，卖方应退还买方定金。

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