农村集体土地使用权会计如何核算？农村集体土地使用权期限

农村集体土地使用权流转业务的财务管理强调基层民主决策、民主管理和交易的公开性，保证流转收益分配的合法性。以广东省广州市农村集体建设用地使用权流转为例，研究农村集体土地使用权流转、租赁、土地使用权合作建房和外商投资的财务核算。

首先，提出了问题

农村集体土地使用权可以视为农村集体经济组织的资产，其流转不仅引起集体资产结构的变化，还关系到集体经济的发展及其成员的福利。因此，作为配套的制度安排，农村集体土地使用权流转的财务管理和会计核算必须得到重视。

但2005年1月1日生效的《村集体经济组织会计制度》并未提及土地使用权的无形资产。广东省根据其农村经济业务的实际情况，于2013年5月29日发布《广东省农村集体经济组织会计科目表》、《广东省农村集体经济组织固定资产分类及折旧办法》号公告，新增“无形资产”、“无形资产摊销”等会计科目，核算农村集体经济组织的专利、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产，规范农村集体经济组织无形资产相关业务的会计处理。但是，关于集体土地使用权流转的会计规定不够系统，与其他法律法规的衔接不够。事实上，农村集体经济组织的会计人员在集体土地使用权流转的财务管理和会计核算方面也存在盲点。

二、会计实例

农村集体经济组织转让、出租土地使用权(视同转让)的，经法定程序民主决定转让、出租、入股或建造合作建房后，对集体土地使用权进行评估作价。根据评估机构提供的相关文件，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“公益金——土地基金——土地评估作价”

(一)土地使用权出让的会计处理，以会员大会或会员代表会议决议、公示证明材料、集体土地使用权出让合同、土地行政主管部门办理的权属转移登记收据复印件和银行入账通知书作为原始凭证进行。

当赚取收入时，

借款：银行存款-社保专用账户

贷款：无形资产-土地使用权

同时：

借：公共储备公益金-土地基金-土地评估与定价

贷款：公共储备公益金-土地基金-资源使用权拍卖

由于土地使用权不同于其他无形资产，不是通过购买或自行创造取得的，因此转让时无需确认收益和结转成本。使用年限届满，土地所有者可以无偿收回土地使用权。社会保障专用账户储存的土地出让收入应当专项用于集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。其余根据集体经济组织成员大会讨论决定使用。

(二)出租土地使用权

集体土地使用权出租的，应当在合同或协议约定的征收日按照租赁合同或协议约定的征收金额征收并开具发票，并根据租赁协议、发票、征收通知书等复印件进行账务处理。

借款：银行存款-社保专用账户

贷款：经营收入-土地使用权出租收入

根据有关税费交付的说明等。

借款：营业费用-土地使用权租赁费用

贷款：银行存款-社保专用账户

(3)合作建房

农村集体经济组织与社会投资者合作建设拥有集体土地使用权的房屋，合作方式通常包括：

一是农村集体经济组织提供一定时期内项目所需土地的使用权，社会投资者负责pr

二是农村集体经济组织提供一定时期项目所需土地的使用权，社会投资者提供项目所需全部资金。双方同意合作建房，成立独立公司管理物业项目，承担独立公司的经营风险，按照协议约定的股权比例分配经营物业的收益。

【例1】广州市萝岗区某村受资金影响，与* *房地产公司签订合作开发协议，开发宏宇商厦项目。协议规定由村集体经济组织提供建设用地的土地使用权，* *房地产公司提供开发资金。双方都不主张再成立合资项目公司。开发项目应由双方共同建立并提交建设。项目完成后，双方对半分。土地使用权已办理变更登记。2015年6月，宏宇商厦竣工验收，村集体共有房产用于自营出租。本项目土地使用权评估值(账面价值)为3000万元，宏宇商厦建设成本为3800万元(不含土地使用权)。根据村民会议决议、双方合作协议、房屋竣工验收证明、土地使用权变更登记、宏宇商厦权属登记证明等。进行会计处理：

借款：固定资产-生产经营-住房1900万(3800万 2)

贷款：无形资产-土地使用权1500万元(300万 2)

贷款：银行存款-营业税95万

贷款：公共储备公益金-土地基金-土地评估价305万

同时：

借：公共储备公益金-土地基金-土地评估价1805万

贷款：公共储备公益金-土地基金-拍卖资源使用权1805万元

【例2】广州市萝岗区某村与* *房地产公司签订合作开发协议，开发恒发商厦项目，并成立恒发有限公司经营该项目。协议约定由村集体提供建设用地使用权，由* *房地产公司提供开发资金，双方各占50%的股份。根据投资合同，村集体出资的土地使用权价值为2800万元，土地使用权已办理变更登记。根据村集体组织成员大会或成员代表大会决议、公示证、双方协议、土地使用权变更登记证等原始凭证，账务处理如下：

借款：长期投资-* *有限公司280万

贷款：无形资产-土地使用权280万

同时：

借：公共储备公益金-土地基金-土地评估价2800万

贷款：公共储备公益金-土地基金-拍卖资源使用权2800万元

(4)外国投资

农村集体经济组织对外直接投资土地使用权，根据投资合同或协议约定价值记“长期投资”科目，根据村集体组织成员大会或成员代表大会决议、投资协议、土地使用权变更登记证等原始凭证，账务处理同上。

随着城市化的深入，农村集体经济组织的土地使用权出让和租赁业务越来越复杂。土地使用权的会计处理关系到集体经济组织资产、资源和资金的安全和完整。如果核算不当，可能导致农村腐败，农村社会不和谐。因此，农村集体土地使用权会计必须尊重农村集体经济组织依照法律法规进行民主决策，并采取实质重于形式的原则，确保会计信息的真实、客观。