购买“楼花”有哪些风险

在房地产交易领域，有时许多购房者购买开发商没有提前建造的房子，因为他们看中了某个地区的地理位置。那么，购房者购买烂尾楼有哪些风险呢？如何规避购买风险？

张，一位来自西安，的老师想买西安某房地产开发公司开发的世纪广场项目的商品房因为西安某房地产公司将其部分烂尾楼转让给了陕西，某房地产开发有限公司张先生想买商品房就得和陕西某房地产开发有限公司签订买卖合同。由于《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》都是西安，某房地产开发公司的名字，张先生没有见过，据说正在处理中。张老师很困惑，不仅仅是怎么做。

《建设工程规划许可证》第三十七条规定：“(六)未依法登记领取权属证书的；”第44条规定， "下列房地产，不得转让:

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付日期已确定；

(四)到县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。"

国务院办公厅转发建设部等七部委《建设工程施工许可证》第7条，“根据《商品房预售许可证》的相关规定，国务院决定禁止商品房预购人转让已购的未建成预售商品房。商品房预售完成交付使用前，买受人取得房屋所有权证书的，房产部门不得为其办理过户等手续；房屋所有权申请人与预售合同中载明的买受人不一致申请登记的，房屋所有权登记机关不予办理房屋所有权登记手续。实行购房实名登记制度，实行商品房预售合同网上实时备案，防止私下交易。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“(五)违反法律、行政法规强制性规定的。”第五十八条合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。"

根据上述法律法规可以看出，西安某房地产开发公司开发的世纪广场项目，仅办理《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，不办理《中华人民共和国合同法》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》，不具备合法销售条件。由于陕西某房地产开发公司购买的“烂尾楼”并非自用，而是转让给第三方，虽然国家对购买“烂尾楼”没有明确规定，但明确禁止倒卖“烂尾楼”。

因此，根据上述规定，西安某房地产开发公司和陕西某房地产开发公司购买“烂尾楼”违反了《建设工程规划许可证》的强制性规定，可能导致合同无效。另外，世纪广场项目是以西安，某房地产开发公司的名义但不是陕西某房地产开发公司的名义，陕西某房地产开发公司不具备与第三方签订买卖合同的合法主体资格和身份。因此，第三方与陕西某房地产开发公司签订的买卖合同可能无效，因为陕西某房地产开发公司违反法律禁止销售“烂尾楼”，不具备签订合同的主体资格。

合同无效后，西安房地产开发公司应返还陕西房地产开发公司已取得的款项，陕西华帆房地产开发有限公司应返还第三方已取得的款项。如果西安某房地产开发公司不向陕西某房地产开发公司回款，或西安某房地产开发公司向陕西，某房地产开发公司回款，陕西某房地产开发公司不会向第三方回款，导致第三方利益受损。