房产税计税的依据和计税方法是什么

我们都知道无论是买商品房还是二手房都要缴纳一定的房产税，那么我国对于房产税有哪些规定呢？我们应该如何计算我们必须缴纳的财产税？让我们和边肖一起看看房产税的依据和计税方法。

一、房产税计算方法

根据税法，计算财产税有两种方法：

(一)按财产原值扣除30%后的残值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房地产账面原值(1-30%)1.2%

(二)根据租金收入，计算公式为：

年应纳税额=年租金收入适用税率(l2%)

二、房产税计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓残值，是指按照税法规定，从房地产原值中扣除损失价值的10%至30%后的余额。其中：

(1)房地产原值是指纳税人按照会计制度在“固定资产”账簿中记录的房屋原价。因此，凡按会计制度将房屋原价记入账簿的，应按规定对房屋原价扣除一定比例后的残值征收房产税；未记载房屋原价的，按照上述原则参照同类房屋确定房屋原值，并按规定征收房产税。

(2)物业原值应包括不能随物业分割的各种附属设备或配套设施，其价值一般不单独计算。主要包括：供热、环卫、通风、照明、燃气等设备；各种管道，如蒸汽、压缩空气、石油、给排水管道和电力、电信、电缆电线；电梯、电梯、过道、天窗等。水管、下水道、暖气管、煤气管等。属于房屋附属设备的应从最近的探井或三通管开始计算；电灯网络和照明线的原始值应从盒联， 进线的交叉点开始计算

为维护和增加房屋的使用功能或使房屋达到设计要求，所有不能以房屋为载体自由移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能建筑设备等。应计为房屋原值并应征收房产税。

(3)纳税人改建、扩建原房屋的，应当相应增加房屋原值。

(4)更换附属设备、配套设施的，当价值计入财产原值时，可以扣除原相应设备、设施的价值；附属设备及配套设施中容易损坏，需要经常更换的备件，更新后不计入物业原值，不扣除原备件原值。

(5)自2006年1月1日起，房产税征收范围内所有具有房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑、完全建在地下的建筑、地下人防设施等。应当按照有关规定缴纳房产税。

与地上房屋相连的地下建筑，如房屋地下室、地下停车场、商场地下部分等。地下部分与地上房屋视为一个整体，房产税按地上房屋相关规定计算征收。

(六)确定残值时，房地产原值的具体扣除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的扣除范围内确定。这一规定有利于因地制宜确定残值，平衡税负，简化计算程序，提高征管效率。

纳税人未按会计制度记录原值的，c时应按规定调整财产原值

房屋租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所获得的报酬，包括货币收入和实物收入。以劳动或者其他形式支付租金收入作为报酬的，租金标准应当根据当地同类房屋的租金水平确定，并按比例分摊。

纳税人未申报个人出租房屋租金收入或者申报金额与同地段同类房屋租金收入相比明显不合理的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，采用科学合理的方法核定应纳税额。具体办法由省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

(1)在征收房产税时，对合资企业投资的房产应区别对待。对于房地产投资合资企业，投资者参与投资利润分红，共担风险，以房地产的残值作为计税依据征收房产税；对于收取固定收益且不承担合营风险的房地产投资，房地产租金实际上是以合营企业的名义取得的，出租人应按《房产税暂行条例》的有关规定，按租金收入计算缴纳房产税。

(2)对于融资租赁房屋，由于租赁费包括购房款、手续费、贷款利息等。这与普通房屋“租金”的含义不同，在租赁期满后，当承租人偿还最后一笔租赁费时，房屋的产权一般转移给承租人，这实际上是一种变相的分期购买固定资产，因此房产税应从房屋的残值中计算征收。至于租赁期内的房产税纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

对于小区业主拥有的经营性物业，房产税由实际经营(包括自营和租赁)的托管人或使用人缴纳。其中，个体户按房产原值降低10%至30%后的残值评估。没有财产原值或者共有房屋不能分割的，由财产所在地的地方税务机关参照同类财产核定；租金，按照租金计征。

以上是边肖为大家编制的房产税计税依据和方法。你可以根据边肖的意见来计算你自己的财产税。希望边肖的汇编能对大家的生活有所帮助。如果您还有其他关于房地产的法律问题，可以咨询我们五六懂法网的在线律师，我们将竭诚为您服务！

4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。