来源:烂尾楼作者：马成和 时间：2022-07-30 11:02:31浏览83次
引言：一石激起千层浪。近两日，一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发了声势愈大的“停贷断供潮”。有机构披露的不完全统计显示，目前已有山西、江西、湖北、河南、湖南、重庆等18个省份近100个楼盘发布了公开声明，大多数声明表示，如果楼盘无法在一定期限内复工，业主将选择强制停还按揭贷款，风险与损失由各方共担。在这些楼盘中，有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼，有的则是还没到交付时间，但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中，很多断供项目，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、世茂、阳光城等知名房企。
面对汹涌而来的“停贷断供潮”，贷款银行将会如何应对？贷款银行会抱守契约理论选择“以不变应万变”坐等购房者（贷款人）先违约再秋后算总账？还是会调转矛头指向开发商追根溯源要求承担责任挽回经济损失？答案终将揭晓。但在答案揭晓前，我们已然嗅到了空气中弥漫的火药的味道。根据网上流出的《停贷告知书》，业主（购房者）申诉的重点是银行存在的违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户资金而是打入其他账户等问题：银行作为贷款方，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户；银行作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。因此，在业主们看来，银行要在楼盘烂尾中负很大责任。下面，笔者就购房者（广大业主）的合法权益如何有效实施并保障的层面，试从以下几方面予以分析并给出法律建议：
**、从银行对按揭贷款资金发放和使用的监管规定来看，早在2013年，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号文第五条规定：各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度。2017年，为进一步规范个人住房按揭贷款,根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》【建房（2017）215号】进一步强化了对银行贷款购房融资的监管。随后，多家银行纷纷出台了具体措施，如2020年初，《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》规定，银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。也就是说：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。随后有贵阳银行、中国银行、中国农业银行等三家银行相继确定实行项目封顶后银行才放款的新规；至2020年8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行明确了“1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1”即业界所称的“三道红线”措施，专门针对重点房地产企业限制其未来融资。“三道红线”的提出，形成了房地产企业的资金监测和融资管理规则，从供给端补充完善了房地产长效监管机制。如果烂尾楼烂尾，是因为监管账户的资金在楼房封顶之后没有了。则广大购房者以“银行的失责、违法、违规，才直接导致房屋**终烂尾的结局”的说法是有法律依据的。反之，从城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）的规定来看，只要房地产开发企业办理了预售登记，取得商品房预售许可证明即可以预售商品房。换句话说，在商品房开始预售的时候，个人贷款购房者就已经与银行签订了抵押贷款合同并办理了预售房屋的贷款抵押登记。如果烂尾楼之所以烂尾，是因为监管账户的资金在楼房封顶之前，就已经没有了，而并不是在封顶之后没有的，并且购房者肯定是楼房封顶之前就办完贷款的，其所称的“银行失责、违法、违规，才直接导致房屋**终烂尾的结局”的说法显然是站不住脚的，此时就不能适用银行业监管法律法规规定要求贷款银行承担法律责任。所以，具体要看是哪家银行，在什么时间发放的贷款，项目是否封顶等情况来综合判断购房者单方面断供是否有法可依。
第二、从商品房买卖合同司法解释规定来看，多地烂尾楼业主宣布停贷的告知书里，我们不难发现，业主之所以单方强制宣布停贷，所仰仗的就是2020年12月3日中华人民共和国**高人民法院（2019）**高法民再245号《民事判决书》，该份判决书明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。此处，法院引用的依据就是《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日**高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。购房者（广大业主）手中持有的这把利器是否是“杀敌于无形”的“尚方宝剑”呢？笔者认为，这取决于这把“利器”是否满足两个前提条件。**个前提条件是商品房买卖合同被法院撤销或解除，商品房担保合同也被解除。否则，该解释的规定是不能直接被适用的。第二个前提是业主所面临的情况与**高院该案例所述情形具有高度相似性，符合同类案件的本质特征。我国不是判例法国家，**高院该份判决虽然是生效法律文书，但仅约束生效判决所涉当事人，对案外人不具有约束力和执行力。按目前的法律规定，只有**高人民法院发布的同类指导性案例才有一定参考价值。依据2020年7月31日**高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）规定，类案应当参照适用，其他类案的，可以作为裁判参考。
第三、从民法典关于格式条款和不安抗辩权行使的规定来看，贷款银行在贷款合同中如果约定“在贷款合同解除的情况下，购房者未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款，要求购房者归还贷款”等内容系明显不合理地加重了购房者责任的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第497条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效”之规定，该条款对购房者不具有拘束力。另外，根据民法典第527条的规定，先履行义务的一方，有确切证据证明对方有“经营状况严重恶化”等丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行并有权要求对方提供担保，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。具体到购房者而言，需要掌握开发商经营状况严重恶化等证据并依法要求对方提供担保，否则可以中止履行商品房买卖合同并进而行使法定解除权。**终通过司法确认商品房买卖合同和贷款合同予以解除，之后才依法行使断供诉求。
通过以上几点分析，笔者建议：对买到烂尾楼的朋友，通过集体断供表达诉求，这是可以同情的，但鉴于风险较大，所以谨慎行使权利方为上策。一方面，开发商迫于赶工期压力所交付的烂尾楼，很容易出现质量问题，如因质量问题而接房，就有点得不偿失。另一方面，没有通过诉讼或仲裁方式解除商品房买卖合同和贷款合同，单方强制断供，这就相当于为了弥补一个错误，而犯下另一个更大的错误，结果可能是灾难性的，如果不能赢得官司，则会被银行列入失信名单，个人征信会受到影响。所以笔者认为，如果一定要采取强制断供的方式对抗银行，建议在律师的专业指导和依法依规操作下，理性表达诉求，在有理有据的情况下，维护自身合法权益，切忌不考虑可能面临严重法律后果的盲目跟风行为。
受近日烂尾楼停贷事件波及，银行股受挫，连续两日下跌，7月14日，工商银行、农业银行、中国银行在内的十余家A股上市银行针对股票交易异常波动以及“停贷事件”带来的影响做出了回应。
多地业主发布的停贷告知书质疑预售资金挪用、银行资金监管不力、违规放贷等行为。对此，律师表示，烂尾楼风险不应当全由购房者承担。如果商品房预售资金被挪用，首先要承担责任的是房地产开发企业，其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行。14日，银保监会有关部门负责人也作出回应。
多家银行发公告回应“停贷”事件
在多地停贷风波的利空消息影响下，银行板块受到重挫。7月14日开盘，银行板块步入下行通道，截至收盘，平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行A股股价跌幅均超过3%，其中平安银行跌幅**高，达到4.29%，苏州银行、兰州银行、厦门银行、齐鲁银行等银行的A股股价跌幅也超过2%。
在股票交易出现波动后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、兴业银行、平安银行、招商银行、浙商银行、光大银行、民生银行、江苏银行、南京银行等迅速发文回应“停贷事件”。
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截至14日晚23点，根据当前已披露相关情况的十余家上市银行公告来看，此次事件涉及的停止还款、逾期、不良贷款金额超20亿元。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析，银行集中对停贷事件进行表态，意味着该事件引起了金融机构的高度重视，各行也在积极化解风险。此种表态也是对事件的进一步跟进，对稳定购房者以及行业的情绪有一定正面意义，也给其他银行起到了带头作用，或后续涉及该事件金额较小的银行将会相继表态。但解决问题的关键还在于妥善解决购房者诉求，加快烂尾项目的复工。
银保监会回应“停贷”事件
北京商报记者从银保监会方面获悉，**近，银保监会已关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。
下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
购房者质疑烂尾原因为预售资金挪用
北京商报记者梳理发现，目前全国已报道购房者发布强制停贷公告的项目超100个，涉及河南、湖北、江西、湖南、广西、陕西等地。
“这套房是我给爸妈买的养老房，因为不限购且房源较为优质，所以想尽自己的努力，在自己的理想城市给父母安家。”购房者李晗（化名）告诉北京商报记者，“2020年武汉疫情解封后，一家人从现居地回武汉购买了恒大时代新城的房子，彼时购房的原因是楼盘环境舒适，辅以楼盘推介的“业主菜园”项目卖点，父母尤其喜欢，所以当即欣然买下了该楼盘一期一套三居室住宅。
但让李晗没想到的是，她买的房子烂尾了！武汉市汉南区恒大时代新城项目自2019年9月15日开盘以来，累计签约销售协议达6000份。李晗告诉记者，当时销售推送的“战报”显示，项目实现预售资金40多亿元。李晗表示，精装修交付日期本该为2022年5月30日，但逾期交房数月，目前该项目仍持续全面停工。
资料图 张笑嫣/摄
“我买的住宅位于小区中的E4地块，2021年年底才封顶，然而我的贷款在2020年5月买房后的三个月内便开始全数偿还了。”根据李晗向北京商报记者提供的强制停贷告知书，多数购房者认为，在房屋预售过程中，项目所涉及各贷款银行都存在典型的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为，如：作为贷款银行，存在违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款行为；作为贷款银行，存在将按揭贷款资金违规划入非监管账户行为；作为预售款资金监管银行，存在未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出行为。
“放款后资金应该**时间打入专用监管账户，也就是楼盘在政府监管下的账户，但是楼盘存在贷款资金本应进入监管账户但实则没有的现状。”李晗说道。
而多地业主发布的停贷告知书也质疑预售资金挪用、银行资金监管不力、违规放贷等行为。对此，北京寻真律师事务所律师王德怡强调，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。如果商品房预售资金被挪用，首先要承担责任的是房地产开发企业，其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行。
**新消息显示，针对延期交房增量问题，已有地方政府做出相关措施安排，7月14日，西安市住房和城乡建设局印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知指出，强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
西街观察
面对断供风波，不能坐视和躺平
断供风波持续多日，涉及不同省份的不同项目。具体问题虽各有不同，但总体指向大致相当。
尽管业主们的遭遇值得同情，但并非解决问题之策。多家媒体在报道中，均援引律师观点，提醒业主贸然断供不可取。
站在准业主立场考虑，以可能违法并影响个人信用为代价的断供，本意也并非制造矛盾，而是希望引起各方重视，并积极推动在建楼盘复工复产，敦促相关房企保质保量按时交房。
断供风险之所以不可小觑，在于即便是零星散发事件，如果不能及时做好预期管理，很可能会引发连锁反应。卷入其中的个别业主受到牵连，同时还可能会影响其他购房人对新房的信心，由此形成打击楼市信心的恶性循环。
风波背后的关联问题不能置之不理。商品房预售资金管理本是防火墙，而防火墙是否发挥了应尽之责，烂尾楼盘是否存在预售监管资金被挪用，监管是否存在漏洞都应积极调查取证，不能蒙混过关。
近年来，各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付，但在执行过程中仍面临不少问题。
政府通过公开拍卖的方式转让土地，必须对开发商的资金实力、信用等进行调查，相关职能部门在土地公开挂牌转让过程中，要履职尽责，前期必须对开发商的资质、实力、信用等仔细把关，实时监测评估，避免问题爆发时被动介入。
房企也应给出相应方案，资金链如何周转，生产建设何以健康可持续，都是眼下的必答题。
而住建部门应监督制定详细的复工方案，以公开透明的方式安抚准业主。
目前，包括当地政府在内，连同开发商、银行，都在主动澄清相关问题是**步，接下来要积极给出解决之策，以购房者为中心，协调各方利益诉求的基础上，寻求**大公约数，以避免断供风波蔓延。
信心比什么都重要，这一点毋庸置疑，排雷要趁早。
编辑丨张兰 综合北京商报（记者 宋亦桐 评论员 陶凤）、北京日报、央视财经、中新网
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