来源:烂尾楼作者：台诗晗 时间：2022-08-01 16:57:35浏览63次
“我们现在**担心开发商资金链断裂，小区停工，导致房子‘烂尾’。如果真到了那一步，我们这些业主该怎么办呀？”自恒大债务危机爆发以来，不少开发商陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，这让买了期房的业主们心里忐忑不安。
2021年下半年以来，房地产开发商融资环境不再宽松，行业形势严峻，房企如何回笼资金成为一大难题。市值曾达千亿元、以高端品质闻名业界的泰禾集团也出现了债务违约、项目停工现象。不久前，光耀集团发布公告，正式宣布破产，这标志着昔日的百强房企之一将退出历史舞台。购买了这些企业开发项目的业主，有可能会面临楼盘烂尾问题。那么，面对如此困境，他们该如何保障自身权益？
阅瀚律师事务所律师黄祖斌对《中国消费者报》记者表示，房地产作为资金密集型行业，资金是房企的命脉。如果买到房企倒闭或烂尾的房子，购房者一定要冷静。
他进一步表示，楼盘烂尾分两种情形，一种是已经完工的，此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。
第二种是尚未完工的，这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金，会把在建房屋抵押给银行，一旦楼盘烂尾或企业破产，此时银行就获得了房子的他项权利，购房者虽然支付了房款，但得到的并不是完整产权。这种情况下，如果购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，说明双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
据记者了解，备受购房人关注的问题是：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？对此，黄祖斌特别提醒消费者，从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款，因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的。因为开发商的原因导致交易出现问题，购房人可以追究开发商的责任；但购房人申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷，购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过，购房者如果遇到此类事件，可以先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。
遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房呢？从事房产诉讼业务多年的资深律师田叶对《中国消费者报》记者表示，如果遭遇“烂尾”危机，购房人千万不要一时冲动，根据合同将房子退给开发商。因为，此时开发商手里已经没有资金，退房以后，购房者也拿不到购房款，只能拿到收据或欠条，而购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商**后资不抵债，不得不宣布破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。
面对严峻的市场形势，消费者购房须谨慎。如何才能避开烂尾楼呢？业内专家建议，**好购买现房，或者主体结构快完工的准现房，虽然价格可能贵一点，但是更有保障。如果购买期房，就要查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。此外，消费者对开发商要有全面的认识，需要关注的指标是开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等，还可以查查房企是否有过多的经济诉讼案件，这些信息都能从公开的渠道获得。
“曾经不止一次想过，房子都烂尾这么多年了，干脆就不还房贷了吧，反正拼尽全力还到**后可能也是竹篮打水一场空。”望着昆明马街摩尔城的烂尾工地，何坚（化名）长叹一声，“但我不敢，也不能啊，就怕不还房贷影响个人征信，以后连累孩子。”这一叹，道出了多少身陷烂尾楼伤痛的购房者心声。
开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，购房者还要继续还房贷吗？这个问题是压在每一个烂尾楼购房者心上的“石头”。遭遇楼盘烂尾，或是房屋减配交付等，购房者权益受损，该怎么维权？维权的法律依据又是什么？
摊上一个不交房的盘
还着一场没结果的贷
“一屋两娃，三餐四季，安暖相伴。这是我和老婆当年买房时的憧憬。”何坚表示，因为双方父母都住在昆明西市区，为了方便相互照应，当年多番考察选择了马街摩尔城作为婚房。小两口达成“不啃老”的共识，东拼西凑攒够了首付款，于2013年购买了马街摩尔城的住宅和车位，购房合同约定2014年12月31日交房。
婚后首套房，贷款20年，月供3700元，对新婚燕尔的小两口来说，虽然增加了生活压力但动力可不小，忙点儿累点儿都乐在其中。然而直到2015年，**个孩子都出生了，夫妻俩不仅没能如愿住进新房，还等来了楼盘因开发商资金链断裂而停工的“晴天霹雳”。
“孩子一天天长大，我们总不能一直挤占父母的居住空间啊！”无奈之下，一家三口租了套老旧小区房作为过渡，盼着早日住进新房。怎料，马街摩尔城在历经数次复工、停工后，终是不了了之，一片狼藉，至今没有“复活”的准确消息。“**准确的就是每个月的房贷还款日期。”何坚说。
两年前，二宝的出生本来是**大的喜悦，却给这个四口之家带来了不得不面对的问题：出租房不够住了，但重新租一套两室的房子月租也得2000块。
作为家庭的顶梁柱，为了给孩子改善居住环境，何坚想方设法又凑了一笔首付款，购置了一套60多平方米的老小区二手房。孩子终于有了独立的房间，但夫妻俩又多了一笔月供3000元的房贷。“烂尾的那套房贷没还清，所以这套不能用公积金贷款，只能办了商贷，现在每个月两套房子的月供加起来将近7000元。”对于要养育两个孩子的工薪家庭来说，这批支出着实压力巨大。
“摊上一个不交房的盘，偿还一场没结果的贷。两娃的抚养，两房的贷款，再难也要苦苦支撑……”何坚坦言，“我和老婆把歌词改编了，互相鼓励支撑下去。直到亲眼看到了不少烂尾楼复工，看到了政府的决心和行动，才重新燃起了希望。”
以案说法
楼盘烂尾按揭要继续还吗？
“这么多年，我一有空余时间就上网搜索买的烂尾楼有没有**新进展，烂尾楼整治有啥新措施，烂尾楼贷款不还会怎样……”同样为烂尾楼贷款困扰了8年的陈先生说，“**近搜索到一些案例，法院判决购房者不用继续还按揭，我们全家都有些激动，就是不知道我们的情况是不是符合这样的条件，退房退贷又会有哪些影响？”
作为普通购房者，当遭遇烂尾楼，尤其是烂尾时间过长盘活难度巨大的楼盘，**关切的利益莫过于房贷是否还须继续清偿。近来，各地人民法院着力此类典型案件，向社会传递司法价值取向和相应裁决规则，以回应群众关切，保障民生利益。
案例一
2022年2月14日，浙江省嘉兴市中级人民法院官方网站在“案件传真”栏目中上传了《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》，对案件进行了解析。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院判决许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。许先生不服，提起上诉。**终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
案例二
2月25日，陕西省宝鸡市渭滨区人民法院在官网发布《房子烂尾房贷怎么办？渭滨法院这样判》，详细解析了类似案件。值得注意的是，渭滨法院速裁审判庭法官在案件审理中并未机械办案，就案办案。法官以**高人民法院（2019）**高法民再245号民事判决确立的裁判规则为依据，向购房人告知了可能面临的各种诉讼风险。在得知购房人不再对房屋所有权有所期待，坚决要求和开发商解除房屋买卖合同时，主审法官决定中止案件审理，建议其另行起诉开发商，并请求法院判令解除房屋买卖合同。
在双方依法解除商品房买卖合同后，渭滨法院再行恢复审理，**终判决：原告银行与被告购房人、房地产公司于2016年1月11日签订的《个人购房担保借款合同》于2021年7月10日解除；被告房地产公司于判决生效之日起十五日内向原告银行偿还截止2021年12月3日借款本金、利息、罚息、复利；驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，原、被告均未上诉，判决已经发生法律效力。
两起案件的判决，核心的法律依据在于《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款、《民法典》第四百九十七条。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
至于银行主张的《个人购房贷款及担保合同》中“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”的条款，《民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理的免除或减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利……”
法官认为，案件涉及商品房买卖和借款双重法律关系，贷款人将款项直接支付于售房人，借款人未实际掌控支配借款，如果售房人能正常交付房屋，借款人在接收房屋的前提下如期还款付息，各方合同目的均能实现，法律利益处于平衡状态。如果因售房人严重违约，商品房买卖合同解除，借款人未实际获取房屋的情况下，继续要求借款人履行还款义务，可使其他各方利益获得保障，但却使借款人处于钱房两空的不利地位，各方法律利益严重失衡，合同格式条款明显不合理地加重了借款人的合同义务，有违法律公平原则，应当无效。
律师提醒
遇烂尾楼建议及时“止损”
既然有法律依据，那么当房屋烂尾无法交付时，购房者可以自行停止还贷吗？
云南凌云律师事务所专职律师刘玲提醒广大购房者，在没有依法完成解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的程序时，需要继续支付贷款，避免因贷款逾期影响个人征信，但应及时采取合理措施，避免损失扩大。可以在解除商品房买卖合同后，依据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，请求解除商品房担保贷款合同，停止还贷。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的情形下，购房者无需再为烂尾楼还贷。
有购房者提出疑问，开发商破产后，会不会先还银行的钱或者工程价款，而不还自己的购房款呢？刘玲表示，从清偿顺序来说，消费型购房者优先权先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及普通债权。因此，开发商破产后，购房人可以通过主张优先权来实现自身利益。但要特别注意，如已经解除购房合同的，消费型购房者优先权转为普通债权，无权主张优先受偿。
法官建议
根据自身情况做出选择
楼盘烂尾后，解除商品房买卖合同是不是**优解决方案呢？房屋交付质量出现问题，开发商承诺的配套未兑现，又该怎么办？
是否解除购房合同要慎重
解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，购房者的还贷压力可以得到减轻，但是因为开发商没有偿还能力，会不会导致房也没了，之前还贷款的钱也没了，**终房财两空？
昆明市西山区人民法院员额法官姚琳提醒购房者，是否选择解除商品房买卖合同，一定要慎重地考虑，从自身和项目的实际情况出发做出决定。
有些楼盘烂尾时间过长，盘活难度过大，交房时间遥遥无期，一直还贷对购房者来说无疑雪上加霜，甚至已经严重影响家庭成员生活。这样的情况下选择解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，可以缓解购房者的压力。也有一些烂尾楼盘经过多番努力，在两三年后成功盘活，购房者顺利接房入住。在实际案例中，购房者选择解除商品房买卖合同要回购房款，在房地产开发商进入破产程序之后，债权就可能变为普通债权。而如果选择继续履行合同，对于已经支付大部分购房款的购房者来说，债权是享有优先权的。那么，如果这个房地产开发商经过破产重整后，项目盘活，购房者还是有机会拿到房子的。总而言之，一定要根据自己的实际情况来慎重考虑。
交付房屋质量有问题咋办？
那么，好不容易等到交房，房屋交付质量出现问题，开发商承诺的配套未兑现，又该怎么办？
姚琳法官表示，房屋的质量问题一般分为三种：房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题、其他一般质量问题，如房屋渗水、地面空鼓等。对三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式。
根据《城市房地产经营开发管理条例》第三十一条、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十条的规定，对于房屋主体结构质量问题，因直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或者成本过高，若经核验确属不合格的，购房人可以主张解除商品房买卖合同和赔偿损失。
对于房屋存在严重问题，严重影响正常居住使用的，购房人可以选择解除商品房买卖合同并要求赔偿损失。如果购房人认为要求房地产开发商进行修复或者承担修复费用，更为合算时，也可以选择继续履行商品房买卖合同，要求房地产开发商承担修复义务或者修复费用。
对于其他一般质量问题，若未对居住使用造成严重影响或导致合同目的不能实现，只能要求房地产开发商进行修复并赔偿损失，但不能主张解除商品房买卖合同，要求退房。当然，对于不需要修复的质量缺陷，若存在因此造成房屋价值贬值的，购房人可依法申请委托有关鉴定机构对房屋的差值进行评估，从而向房地产开发商主张赔偿损失。
姚琳强调，若购房人在房屋交付前发现房地产开发商交付的房屋不符合合同约定或者法律规定的交付标准，可以拒绝接房，房地产开发商因此应承担逾期交房的违约责任，直至房屋符合合同的约定或者法律规定的交付标准。
至于购房者普遍关心的开发商承诺的配套设施问题，姚琳指出，在商品房买卖合同中通常对基础配套设施的交付标准会有所约定，若不符合约定，则房地产开发商的履行存在瑕疵，购房人可以要求其继续履行义务，若合同中对此约定了违约金的，购房人还可以要求房地产开发商向其支付违约金。若不影响正常居住使用的基础配套设施客观上无法实现的，购房人可以要求开发商退还其收取的相应配套设施费。
云南重拳出击解决烂尾楼问题
守护老百姓的安居梦
“已经坚持了这么多年，比起退房退贷，我们当然更希望楼盘能顺利盘活，能让我们一家人早日入住期待已久的新房。”何坚感叹，“说句大实话，我和老婆已经无力再承担另购一套新房的首付和贷款了。好在近来政府整治烂尾楼的一系列行动，让我们亲眼看到了好多烂尾楼起死回生，看到了希望。”
云南省重拳出击解决烂尾楼问题，要求今年6月底前基本完成全省烂尾楼清理整治任务，昆明市也三令五申，不仅要力争6月底前实现主城五区清零目标，化解盘活存量烂尾楼，更要举一反三，坚决防止新增烂尾楼。让众多遭遇烂尾楼的“何坚”们欣喜的是，一些“老大难”烂尾楼项目开始焕发新生，一些“硬骨头”项目的化解工作也有了实质性的进展。
“政府切实为民办实事、解难题的决心我们感受到了，很感动，也很欣慰。”陈先生表示，真心希望这股劲头持续下去，整治力度再大一点，方法再多一些，真正守护好老百姓的安居梦。